SAP Burgos 102/2009, 4 de Marzo de 2009
| Ponente | JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA |
| ECLI | ES:APBU:2009:385 |
| Número de Recurso | 283/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 102/2009 |
| Fecha de Resolución | 4 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Burgos, Sección 2ª |
SENTENCIA: 00102/2009
SENTENCIA Nº 102
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
SIENDO PONENTE: DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
SOBRE: REALIZACIÓN DE OBRAS DE CONSERVACIÓN LOCAL
LUGAR: BURGOS
FECHA: CUATRO DE MARZO DE DOS MIL NUEVE
En el Rollo de Apelación nº 283 de 2008, dimanante de Juicio Ordinario nº 137/05, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de
Villarcayo, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 2 de Abril de 2008, siendo parte, como por demandantes-apelantes-segundos D. Juan Carlos y Dª. Rosaura , representados en este Tribunal por el Procurador D. Eusebio Gutiérrez Gómez y defendidos por el Letrado
D. Iñigo Monje González y D. Amadeo y Dª. María Cristina , representados en este Tribunal por el Procurador D. Eugenio Echavarrieta Herrera y defendidos por la Letrada Dª. Reyes Alday López Alonso.
Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO íntegramente la demanda presentada por el Procurador Sr. INFANTE OTAMENDI, en nombre y representación de D. Juan Carlos Y D. Rosaura , representados por el Procurador Sr. INFANTE OTAMENDI y asistidos por el Letrado Sr. MONGE GONZALEZ, que dio lugar a los autos de juicio ordinario seguidos en este juzgado bajo el número 137/05 contra D. Amadeo Y Dª. María Cristina , representados por la Procuradora Sra. ROBLES SANTOS, absolviendo a estos de los pedimentos obrados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.-Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO íntegramente la reconvención planteada por la procuradora Sra. ROBLES SANTOS en nombre y representación de D. Amadeo Y Dª. María Cristina , representados por la Procuradora Sra. ROBLES SANTOS, contra D. Juan Carlos Y Dª. Rosaura , representados por el Procurador Sr. INTANTE OTAMENDI, absolviendo a estos de los pedimentos obrados en su contra, con imposición de las costas causadas en la reconvención a la parte demandada-reconviniente.".
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Juan Carlos , Dª. Rosaura , D. Amadeo y Dª. María Cristina , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 15 de Enero de 2009 .
RECURSO DE Juan Carlos Y Rosaura .
Esta parte recurrente-demandante fundamenta su pretensión en el proceso en la aplicación del art 107 LAU- 1964 y del art 1554- CC , y con la finalidad de que se condene a la parte demandada a realizar las obras de insonorización en el local arrendado precisas para obtener la licencia de actividad clasificada de bar en el importe señalado por el peritaje que se acompaña unido con la demanda rectora del procedimiento. Para dar cumplida respuesta al recurso, debe indicarse como criterio inicial que el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de "conservar" la vivienda o local en estado de servir para el uso convenido (artículo 1554 CC del que es trascrito en el 107 TRLAU 1964 y en el actual artículo 21 LAU-1994 ), conforme las SSTS 20 y 28 Feb. 1975 , en correlación con la obligación del arrendatario de devolver la vivienda: "tal como la recibió" (ex artículo 1561 CC ).
Asimismo, en la LAU 1964, de aplicación al caso por razones de vigencia temporal conforme a la DT Tercera LAU-1994 , se observan determinados tipos de obras: a) las necesarias del artículo 107 ; b) las de mejora, realizadas por el propietario del artículo 112 TRLAU ; c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial (artículo 114.7 párrafo 3 TRLAU); d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa (114.6 TRLAU); e) las obras urgentes del artículo 110 TRLAU 1964, cuyo párrafo 2 establece que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave; de forma que las obras urgentes y necesarias, tienden a conservar la vivienda para el uso pactado (ello en relación con el artículo 1098 CC , y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 110.3 en relación con el 108 TRLAU (STS. 7 Ene. 1981 ), suponiendo una mera facultad del arrendatario, no una obligación (STS. 28 Ene. 1981 ) conferida legalmente, con fundamento en la autodefensa, que requiere: 1) la necesidad de una obra, urgente o perentoria. 2 ) cuya falta supone un peligro inminente o incomodidad grave. 3) que no sea imputable, su origen, al arrendatario. En tal caso, el arrendatario podrá hacerlas por sí, siendo abonadas por el arrendador, quien resultará responsable de los daños causados por su omisión.
Centrándonos en la obras necesarias del artículo 107 TRLAU , el alcance de éstas puede determinarse con las siguientes notas: 1º) Se trata de reparaciones que sean necesarias o imprescindibles, durante el arrendamiento, a cargo del arrendador, pues suponen el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento; 2º) son, en definitiva, las precisas para lograr aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas de la necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o provenga de suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor (SSTS. 3 Feb. 1962, 9 Mar. 1964, 20 Jun. 1980 ). Consecuentemente, con lo expuesto, habrá que excluir las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia (SSTS. 26 Dic. 1942, 3 Feb. 1962, 17 Jun. 1972, 12 Nov. 1974, 20 y 28 Feb. 1975 ) y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasan el concepto de "reparación". Además de ello, debe tenerse presente que no pueden imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a los artículos 1563 y 1564 CC o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario hayaasumido dicha obligación (SSTS. 2 Dic. 1972, 20 Jun. 1980 ).
Partiendo de estas consideraciones previas, es necesario calificar la naturaleza de las obras cuya realización atribuye la parte recurrente-demandante-arrendataria a la parte arrendadora. Para ello, es preciso tomar en consideración algunos datos de orden fáctico y debidamente probados en el proceso, y que son los siguientes:
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- Que los demandantes-reconvenidos adquieren la condición de arrendatarios del local de negocio sito en la Plaza DIRECCION000 nº NUM000 de Espinosa de los Monteros, en virtud de "contrato de traspaso" efectuado por escritura pública de 19 de Noviembre de 1.994.
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- Los demandados-reconvinientes por escritura pública de 18 de Octubre de 1999, adquieren a D, Norberto los derechos hereditarios causados al fallecimiento de Dª. Raquel y Dª. María Antonieta , entre los que se encontraba el de propiedad sobre el edificio situado en la Plaza DIRECCION000 nº NUM000 . En las operaciones particionales aprobadas por resolución de 7 de Junio de 2001 aclarada por otra de 2 de Julio de 2001, recaídas en los Autos del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Madrid, en los autos de Testamentaría 238/2000 , fue adjudicado al demandado el edificio en cuyos bajos se ubica el focal arrendado.
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- La renta del local es de 1.460 # anuales y de 124 # al mes.
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- El alcance y el importe de las obras de insonorización, que son las pretendidas por la parte actora, suponen las siguientes actuaciones:
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- Ya en el informe evacuado en el proceso Administrativo previo se hace referencia a la necesidad de una "reforma total" del local (informe Sr. Juan Francisco ). Asimismo, como se deriva del informe emitido en esta causa por la perito judicial, (f. 640 y ss) las obras en el local arrendado son obras integrales, pues supone su vaciado en orden a colocar la insonorización y posterior reconstrucción y se califican de "rehabilitación".
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- El alcance de estas importantes obras, que sin duda exceden y sobrepasan el concepto de reparación conservativa, se cifra por el propio perito de la parte actora (f. 323 y ss), desde una perspectiva de hacer la obra "lo mas liviana posible", en actuaciones integrales en el local y que supone: desmontaje; guarda y montaje de muebles; picado y desescombro; aislamiento integral; colocación de puerta acústica; fontanería; electricidad; solados; pintura y decoraciones; carpintería y varios, con un importe de 44.317.28 #. Por su parte, la perito judicial cifra el importe de las obras antes descritas en 61.322,88 # (f. 656), aunque manifiesta que podía ser inferior reduciendo algunas partidas terminando por admitir una cuantía en torno a los 44-45.000 euros, y el peritaje unido con la contestación a la demanda cifra las obras de adecuación y aislamiento en 166.000 #, en lo referente la insonorización de la zona de bar (f. 340), aún cuando este informe no ha sido sometido a contradicción en el Juicio Oral.
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- El valor peritado del local sin el suelo se cifra en la cantidad de 93.444.97 #.
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- La calificación arquitectónica y pericial de las obras que precisa el local para la instalación del sistema de aislamiento acústico se determina como "obras de rehabilitación" (f. 627).
Partiendo de estas premisas fácticas, debe de concluirse que no solo las obras pretendidas exceden del concepto de conservación y de reparación, pues aún cuando puedan ser precisas para el uso del...
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SAP Madrid 491/2014, 16 de Octubre de 2014
...de la totalidad de los daños causados en el local. En este sentido se pronuncian las SAP Navarra de 9 de noviembre de 2.009 y SAP Burgos de 4 de marzo de 2.009, distinguiendo que obras pueden ser consideradas de reparación y conservación ordinarias, y que otras exceden de tal concepto, por ......