SAP Cádiz 40/2018, 26 de Marzo de 2018
| Ponente | BLAS RAFAEL LOPE VEGA |
| ECLI | ES:APCA:2018:613 |
| Número de Recurso | 373/2017 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 40/2018 |
| Fecha de Resolución | 26 de Marzo de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cádiz, Sección 8ª |
SECCION 8ª DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ CON SEDE EN JEREZ
AVDA. ALCALDE ALVARO DOMECQ S/N. 2ª PLANTA. JEREZ DE LA FRONTERA
Tlf.: 956906163//956906177. Fax: 956033414
N.I.G. 1102042C20160004112
Nº Procedimiento: Recurso de Apelación Civil 373/2017
Asunto: 1651/2017
Autos de: Procedimiento Ordinario 752/2016
Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE JEREZ DE LA FRONTERA (ANTIGUO MIXTO Nº6)
Negociado: PQ
Apelante: Almudena
Procurador: FERNANDO ARGUESO ASTA-BURUAGA
Abogado:
Apelado: Raimundo
Procurador: SUSANA TORO SANCHEZ
Abogado: ESPERANZA MACARENA SILVA PLIEGO
S E N T E N C I A Nº 40/2018
Ilmos señores
Presidente: Doña LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ
Magistrados: Don BLAS RAFAEL LOPE VEGA
Doña ESTHER MARTÍNEZ SÁIZ
En Jerez de la Frontera a veintiséis de marzo de dos mil dieciocho.
La sección octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera, ha visto el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada el 16 de octubre de 2017 en el procedimiento antes referenciado. Es apelante doña Almudena, representada por el procurador señor Argüeso Asta-Buruaga y asistida por el letrado don Nemesio García González. Es apelado don Raimundo, representado por la procuradora señora Toro Sánchez y asistido por la letrada doña Esperanza Macarena Silva Pliego.
Ha sido ponente en esta segunda instancia el Magistrado don BLAS RAFAEL LOPE VEGA.
La sentencia recurrida, dictada el 16 de octubre de 2017, desestimó la demanda, declaró la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa de 18 de octubre de 2007 y declaró que la demandada debe restituir al demandado el precio recibido, 80.027'17 euros más las amortizaciones del préstamo hipotecario abonadas por el demandado, con intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia de primera instancia, mientras que el demandado habrá de restituir a la demandante la posesión del inmueble objeto del contrato de 18 de octubre de 2007, con condena a la actora del pago de las costas.
En su demanda doña Almudena había solicitado:
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- como petición principal que se condenase al demandado a dar fiel y exacto cumplimiento al contrato de compraventa, (se refiere al de 10 de octubre de 2007), debiendo elevarlo a público en el plazo de un mes desde la fecha de notificación de la sentencia, debiendo subrogarse en el crédito hipotecario, liberando completamente a la actora, y con el pago de una indemnización de daños y perjuicios a la vendedora de
19.158'61 euros, añadiendo la demanda que ello era sin renunciar a los posibles daños y perjuicios que se produjeran durante la tramitación del procedimiento.
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- como petición subsidiaria que, para el caso de que no se diese cumplimiento al contrato en los términos mencionados en el plazo de un mes desde la notificación de la sentencia, se declarase la resolución del contrato de compraventa objeto de la 'litis' y se condenase al demandado a la devolución de la finca enajenada, con todos sus anejos y accesorios en buen estado de habitabilidad y al pago a la demandante de una indemnización de daños y perjuicios que se corresponda con la pérdida de todas las cantidades entregadas más la suma de 7.158'61 euros, sin renuncia a los posibles daños y perjuicios que se produjeran durante la tramitación del procedimiento.
Además en la demanda se solicitó la condena en costas.
Ha recurrido en apelación el demandante que solicita la revocación de la sentencia recurrida y la estimación íntegra de su demanda, con condena a la parte demandada a dar fiel cumplimiento al contrato de compraventa y proceder a su elevación a público, pidiendo subsidiariamente que se decrete la resolución del contrato, en ambos casos con abono de daños y perjuicios a la demandante, así como la condena al pago de las costas procesales. En el recurso de apelación se argumenta en primer lugar que la sentencia recurrida sería incongruente por haber declarado la nulidad del contrato sin que hubiese sido solicitada por ninguna de las partes, con lo que considera la demandante que se le habría causado indefensión. Sostiene la apelante que la Magistrada que dictó la sentencia recurrida debería haber concedido un trámite para alegaciones y debería haber permitido la práctica de pruebas sobre esas alegaciones como diligencia final, exponiendo a continuación la apelante una serie de alegaciones que afirma que podría haber realizado si se le hubiese dado audiencia antes de declarar la nulidad del contrato. En segundo lugar, mantiene el recurso de apelación que una jurisprudencia pacífica habría establecido que los contratos de compraventa sobre vivienda de protección oficial son válidos y eficaces en la vía civil sin perjuicio de posibles sanciones en caso de infracción de alguna norma. Añade además la apelante que en el contrato declarado nulo por la sentencia recurrida lo que se pretendió fue cumplir con todas las exigencias de la legislación sobre viviendas de protección oficial en el momento en que se escriturase. En tercer lugar se dice en el recurso que la demandante compró la vivienda a la entidad promotora el 28 de octubre de 2005, mientras que la Ley 13/2005 de Andalucía entró en vigor posteriormente, el 11 de noviembre de 2005, por lo que considera la parte apelante que sería aplicable el régimen establecido por los Decretos 463/2004 y 149/2003 que regulaban el plan andaluz de vivienda y suelo 2003-2007. Afirma la apelante que tanto los referidos Decretos como la Ley 13/2005 establecen sanciones pecuniarias para posibles incumplimientos pero no ampararían la nulidad de los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial. Añade la parte apelante que la interpretación correcta del artículo 13.4 de la Ley 13/2005 sería la consideración de que una escritura de compraventa de una vivienda de protección oficial sería nula en caso de que no se comunicase a la Junta de Andalucía la compraventa para que pudiera hacer uso de sus derechos, sin que deba entenderse que el contrato realizado dentro de los 10 años de limitación para la venta sea nulo, pues las partes se comprometieron a escriturar en el año 2015, cuando hubiesen transcurrido los 10 años y se hubiesen cumplido todas las comunicaciones necesarias, ya que el Notario no habría permitido otra cosa. Añade el recurso que la Ley 13/2005 sí ha previsto otras consecuencias para el caso de contravención de las normas, señalando por ejemplo el artículo 12.4 que se permite el retracto en caso de ausencia o defecto de notificación de la venta y que el artículo 20.4 considera falta muy grave la falta de comunicación a la administración de la enajenación de la vivienda protegida a efectos del ejercicio del derecho de adquisición preferente. Sostiene la parte apelante que la sentencia recurrida habría realizado una aplicación rigorista y desacertada del artículo 6.3 del código civil cuando están previstas otras consecuencias para posibles contravenciones de la norma. En cuarto lugar señala la apelante que la sentencia recurrida al declarar nulo el contrato ha dejado de valorar la prueba documental aportada que considera la apelante
que habría acreditado que el demandado incumplió sus obligaciones, pese a lo cual la sentencia recurrida beneficiaría al demandado al permitirle la recuperación de todo el dinero desembolsado tras haber disfrutado de la vivienda, el garaje y el trastero durante diez año, disfrute que le saldría gratis. En quinto lugar dice la apelada que la sentencia recurrida provocaría un enriquecimiento injusto por parte del demandado cuando él también era conocedor de que la vivienda era de protección oficial y había que esperar un plazo antes de poderla escriturar, por lo que en todo caso la "causa torpe" afectaría a ambos contratantes.
El apelado se ha opuesto al recurso de apelación y ha negado que exista incongruencia en la sentencia recurrida, que se cause indefensión a la recurrente y que sea improcedente la apreciación de oficio de la nulidad. Dice la parte apelada que la demandante abusó al vender una vivienda de protección oficial a un precio superior al permitido legalmente y tampoco ha cumplido con los requisitos y formalidades legalmente exigidos, sin que exista enriquecimiento injusto por parte del apelado, al que la sentencia dictada en primera instancia le priva de la vivienda, al tiempo que corre el riesgo de que la demandante no le devuelva las cantidades que la sentencia dice que le adeuda.
Las actuaciones fueron remitidas a esta sección octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera. Se designó Magistrado ponente y se señaló para deliberación y votación, tras las cuales se ha dictado la presente resolución.
La sentencia recurrida desestimó la demanda y, aunque ninguna de las partes lo había solicitado, declaró nulo de pleno derecho el contrato de compraventa de una vivienda de protección oficial firmado el 18 de octubre de 2007, declarando además esa sentencia que la demandante debe devolver el precio recibido, con intereses, y el demandado debe restituir la posesión del inmueble. La apelante se queja de que la sentencia recurrida habría incurrido en incongruencia "extra petita" al haber declarado la nulidad del contrato de compraventa "de oficio", sin que ninguna de las partes hubiese solicitado esa declaración. Efectivamente, en la demanda se había pedido que se condenase al demandado a elevar a escritura pública el contrato de compraventa en el plazo de un mes, subrogándose en el crédito inmobiliario y pagando 19.158'61 euros, con la petición, que se calificaba como subsidiaria, de que en caso de no cumplirse el contrato en el plazo de un mes desde la notificación de la sentencia se declarase resuelto dicho...
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