SAP Salamanca 167/2018, 24 de Abril de 2018
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 24 Abril 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Salamanca, seccion 1 (civil y penal) |
| Número de resolución | 167/2018 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00167/2018
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
- Tfno.: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Equipo/usuario: MSZ
N.I.G. 37246 41 1 2017 0000166
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000099 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de PEÑARANDA DE BRACAMONTE
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000163 /2017
Recurrente: Cayetano
Procurador: ANGEL CECILIO GOMEZ TABERNERO
Abogado: JOSE RAMON FUENTES AGUDO
Recurrido: Dimas, Epifanio
Procurador: MARIA AMELIA RODRIGUEZ COLLADO, ANGEL CECILIO GOMEZ TABERNERO
Abogado: JOSE MARIA CONTRERAS NODAL, JOSE RAMON FUENTES AGUDO
S E N T E N C I A
SENTENCIA NÚMERO 167 /18
ILMO SR PRESIDENTE
DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO
ILMOS SRES MAGISTRADOS
DON JUAN JACINTO GARCÍA PEREZ
DOÑA MARIA LUISA MARRO RODRÍGUEZ
En la ciudad de Salamanca a veinticuatro de abril del año dos mil dieciocho.
La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio ORDINARIO N º 163/17, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Peñaranda de Bracamonte, Rollo de Sala Nº 99 /18 ; han sido partes en este recurso: como demandante apelado DON Dimas, representados por la Procuradora Dª Amelia Rodríguez Collado, bajo la dirección del Letrado Don José María Contreras Nodal; como demandado apelante DON Cayetano, representado por el Procurador Don ANGEL CECILIO GOMEZ TABERNERO, bajo la dirección del Letrado D. JOSE RAMON FUENTES AGUDO.
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- El día 23 de octubre de dos mil diecisiete, por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción de Peñaranda de Bracamonte, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Que estimada la demanda presentada por Procuradora Dª Amelia Rodríguez Collado, en nombre y representación de D. Dimas, debo condenar y condeno a D. Cayetano, a que abonen a la actora la cantidad de 6.529,93 €, más los intereses legales, desde la interposición de la demanda hasta su pago y debo absolver y absuelvo a
D. Epifanio, Representados por el Procurador D. Ángel Gómez, de los pedimentos contra él en la demanda.
Con expresa condena en costas al demandado D. Cayetano, y las costas causadas por D. Epifanio, serán impuestas a la parte demandante."
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- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demanda y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte sentencia estimando el recurso de apelación y revocando la sentencia recurrida, desestime en su integridad la demanda interpuesta, absolviendo al codemandado D. Cayetano de la pretensiones y condenas contra él solicitadas, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora.
Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte resolución desestimando el recurso planteado de contrario, con expresa imposición de costas de la alzada a la parte apelante.
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- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la deliberación, votación y fallo del recurso el día diecinueve de abril de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.
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- Observadas las formalidades legales.
Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.
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PRIMERO.- La parte demandada fundamentó su recurso de apelación en la excepción de falta de legitimación pasiva del propietario-arrendador codemandado Don Cayetano o subsidiariamente en la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, por no haberse demandado al actual propietario de la nave arrendada; asimismo, se alegó el error de derecho y en la valoración de las pruebas, con infracción de los artículos 1088, 1089, 1091, 1254, 1258, 1554, 1556, 1559 y 1573 del Código civil en relación con el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal al incurrir la juez a quo en error en la valoración de la prueba a tenor de lo dispuesto en el art. 217 LEC, ya que ninguna obligación establece el contrato para el arrendador propietario en orden a la realización de obra alguna, ni la ley supletoria aplicable en defecto de dicho pacto permite atribuir al arrendador la obligación de abonar el importe de las obras realizadas cuando no fue eso lo pactado; asimismo se alegó infracción por indebida e incorrecta aplicación los artículos 1088, 1090 89, 91, 1254, 1258, 1554, 1556, y 1573 del Código civil en relación con artículo 21.3 LAU ya que no concurre el conocimiento y consentimiento del arrendador respecto de las obras realizadas; y, finalmente, alegó la errónea aplicación del artículo 394 LEC sobre la imposición de costas ya que en todo caso hay dudas razonables de hecho de acuerdo con el clausulado del contrato de arrendamiento y de acuerdo con las pruebas practicadas sobre la existencia de conocimiento y consentimiento del arrendador.
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La parte actora se opuso a dicho recurso.
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SEGUNDO.- Como es sabido, a todo arrendador que alquila su vivienda o local por la vía de los art. 21 y 30 LAU le incumbe la obligación de llevar a cabo la entrega útil del objeto del arrendamiento, es decir, de mantener el inmueble en un correcto estado de habitabilidad, lo que le exige realizar obras de rehabilitación y de adaptación a las nuevas exigencias municipales, y en obras de conservación derivadas del transcurso
del tiempo que conlleva que sea preciso hacer reparaciones que el mismo paso del tiempo ha provocado en
el inmueble.
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Esta obligación del arrendador encuentra su marco legal en el art. 21 LAU que lleva por rúbrica conservación de la vivienda y en el art. 1554.2 CC. En el primero, la LAU señala claramente esta obligación cuyo incumplimiento determina que podría el arrendatario ejercitar acciones judiciales para obligar al arrendador en virtud de sentencia a condena de hacer a que el arrendador ejecute las obras si el arrendatario logra convencer al juez de la necesidad de estas obras y que las que le está solicitando el inquilino no son superfluas o de mejora, sino que entran dentro del concepto de la necesaria "habitabilidad" del inmueble. En definitiva, el arrendador viene obligado no sólo a entregar la cosa en estado de servir al uso de su destino, sino que también viene obligado a conservar en tal estado la cosa durante todo el tiempo de vigencia del contrato. De ahí la obligación del artículo 1554.2º del Código Civil de verificar las obras para su conservación durante el desarrollo del arriendo. Lo que ha de entenderse en el sentido de que esta obligación devendrá desde el instante en que el arrendatario le haga saber al arrendador la existencia de deficiencias que hagan precisa una obra de reforma; en efecto, las reparaciones han de ser las precisas para la conservación de la cosa, sin que esta obligación se extienda a las obras de mero lujo o recreo, ni aquéllas que vayan dirigidas a que la cosa sirva para un uso distinto de lo pactado.
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Ahora bien, es necesario sin duda llevar a cabo unas precisiones conceptuales a fin de delimitar el alcance de la obligación ex art. 21 LAU . En este sentido hay que indicar que el concepto de reparaciones necesarias a que hace mención el precepto habrá de buscarse en la doctrina y en la jurisprudencia, puesto que ni el CC ni la LAU lo ofrecen. En principio, las obras de reparación y las de conservación de la vivienda arrendada no son exactamente identificables. Las primeras se definen como aquellas que son imprescindibles para que la vivienda recobre el estado o cualidades pactadas y perdidas o destruidas bien por el transcurso del tiempo, bien por causa imputable a cualquiera de las partes, bien por fuerza mayor o caso fortuito. Las obras de conservación, en cambio, son aquellas que se verifican en la vivienda arrendada en prevención de una posible destrucción o pérdida de las cualidades o condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
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Asimismo, hay que indicar que se deben incluir en la obligación del arrendador los gastos de reparación necesaria, que son aquellos que resultan indispensables para la conservación de la cosa, es decir, aquellos que no pueden dejar de hacerse sin perjudicar la conservación de la cosa arrendada.
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De ahí que, en suma, pueda defenderse que las reparaciones a que hace mención el artículo 21 LAU son de los siguientes tipos:
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Aquellas referidas tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la cosa arrendada,
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Aquellas destinadas a la conservación de la misma, es decir, aquellas que deben realizarse inexcusablemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada.
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El concepto de reparación, pues, hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría el bien arrendado inservible para su uso e, incluso, llegaría a destruirse.
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Por ello, quedan sujetos a reparación todos aquellos deterioros que eliminen o puedan eliminar en la cosa arrendada las condiciones de habitabilidad pactadas para su uso por el arrendatario, es decir:
- los deterioros procedentes del mero transcurso del tiempo,
- por desgaste natural de la cosa
- o por el uso ordinario de la misma,
- o por caso fortuito y fuerza mayor.
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-En este último sentido, habrá que incluir aquellas reparaciones necesarias ordenadas por la Autoridad pública competente en materia de salubridad, saneamiento y seguridad de la vivienda arrendada ( STS 17 febrero 1993 [RJ 1993, 12381), como también el pago de las contribuciones y cargas inherentes al uso o goce de la vivienda.
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Pues bien, las características y presupuestos de esta obligación del arrendador ex art. 21 LAU para que sea exigible la obligación del arrendador de llevar a cabo la obra son...
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