SAP Madrid 575/2017, 28 de Diciembre de 2017
| Ponente | JUAN JOSE GARCIA PEREZ |
| ECLI | ES:APM:2017:18176 |
| Número de Recurso | 755/2017 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 575/2017 |
| Fecha de Resolución | 28 de Diciembre de 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 8ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0079309
Recurso de Apelación 755/2017 B
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 847/2014
APELANTE: GRUPO RAY INMOBILIARIO, S.L.
PROCURADOR Dña. ALICIA ALVAREZ PLAZA
APELADO: D. Sebastián
PROCURADOR Dña. MARIA DEL CARMEN GOMEZ GARCES
Dña. Tania
SENTENCIA Nº 575/2017
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Dª LUISA Mª HERNAN PÉREZ MERINO
D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL
En Madrid, a veintiocho de diciembre de dos mil diecisiete. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 847/2014, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelado, D. Sebastián, representado por la Procuradora Dª María del Carmen Gómez Garcés, y de otra, como demandada-apelante, GRUPO RAY INMOBILIARIO, S.L.
, representado por la Procuradora Dª Alicia Álvarez Plaza.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, en fecha 29 de mayo de 2017, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Carmen Gómez Garcés, en representación de D. Sebastián y Dña. Tania, debo condenar y condeno a la mercantil "Grupo Ray Inmobiliario
S. L." al pago de la suma de 72.000,00 euros, más los intereses legales devengados por los distintos plazos que compusieron dicha suma desde las fechas de los respectivos pagos, absolviéndola de las restantes peticiones de la demanda; cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, GRUPO RAY INMOBILIARIO, S.L., que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el 25 de octubre de 2017.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
La presente resolución se dicta fuera de plazo por acumulación de asuntos pendientes de resolución.
La representación procesal de D. Sebastián y Dña. Tania, interpuso demanda de juicio ordinario frente a la entidad mercantil "Grupo Ray Inmobiliario S. L.", ejercitando la acción de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, solicitando que se declare resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito en fecha 1 de junio de 2009 sobre el piso sito en la CALLE000 nº NUM000, NUM001, de Madrid, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha resolución, así como a restituir a los actores la suma de 72.000,00 euros percibida como precio de la opción, más intereses legales desde su pago, y a abonar una indemnización de daños y perjuicios de 18.785,00 euros, con intereses legales desde la interposición de la demanda, así como al pago de las costas procesales.
La sentencia estima parcialmente la demanda en los términos referidos y frente a ella se alza la demanda interesando se dicte Sentencia por la que estimando el presente recurso y revoque parcialmente la sentencia impugnada, a fin de que se revoque el fallo en el siguiente sentido:
Se desestime íntegramente la demanda interpuesta por Doña Tania y Don Sebastián contra Grupo Ray Inmobiliario S.L.
Se declare que como consecuencia de la rescisión del contrato realizada de mutuo acuerdo por ambas partes, mi representado no tenga que devolver la suma de 72.000 euros en concepto de cantidades entregadas por la opción de compra.
Se condene en costas tanto en primera instancia como en la presente apelación a la parte demandante.
Alega los siguientes motivos:
Del error en la valoración de la prueba.
En primer lugar, cabe decir que la Sentencia de Procedimiento Ordinario de fecha 29 de mayo de 2017 objeto de apelación establece en su fundamento de derecho segundo que "el documento de fecha 6 de febrero de 2015 por el cual las partes resuelven el contrato de arrendamiento con opción de compra no tiene incidencia alguna en la causo, por dos motivos: primero, que con la demanda no se pretende el perfeccionamiento de la compraventa, sino la devolución del precio de la opción; segundo, que de dicha documento no resulta, ni se recoge literalmente, una renuncia de las actores a los derechos que les asisten derivadas del incumplimiento del contrato de opción de compra."
Pues bien, en base a dicha manifestación, cabe decir que el Juzgador de instancia ha cometido un claro error en la valoración de la prueba, puesto que ha considerado que en dicha resolución del contrato no se incluye la renuncia de los derechos derivados de la opción a compra, sin entrar a valorar las cláusulas de dicho contrato, el cual sí que indica de manera explícita las Consecuencias que supondría una resolución del arrendamiento. En concreto, en la cláusula decimonovena í se estipula, y cito textualmente "En el caso de que el arrendador decida rescindir este contrato de arrendamiento, abandonar la vivienda antes del vencimiento de los primero cinco años de alquiler o bien transcurran los primeros cinco años de arrendamiento sin que el arrendatario ejercite la opción de compra, perderá el derecho de opción de compra y todas las cantidades entregadas por
este concepto hasta el momento, así como el 100% de las cantidades correspondientes a las mensualidades entregadas hasta el momento de la rescisión."
En el mismo sentido, se pronuncia también la cláusula decimonovena G.3 y la H, las cuales estipulan lo siguiente:
3 - En el caso de que se llegue al termino de las prorrogas que hubiere habido del contrato de acuerdo a lo estipulado en el artículo 10 de la Ley cíe Arrendamientos Úrbanos y el arrendatario no haya ejecutado de forma manifiesta, firme y expresa su derecho de opción de compra, se pacta de mutuo acuerdo y de forma expresa que el arrendatario perderá las cantidades entregadas como opción de compra a cuenta de la misma así como el 100% de las cantidades correspondientes a las mensualidades entregadas basta el momento de la rescisión.
H.,- En, el caso de recisión del arrendamiento por impago de las rentas o por cualquier otra causa imputable al arrendatario, este perderá las cantidades entregas como opción de compra a cuenta de la misma así como el 100% de las cantidades correspondientes a las mensualidades entregadas hasta el momento de la rescisión.
Por tanto, y en base a lo expuesto, esta parte considera que el Juzgador no ha tenido en cuenta ninguna de las cláusulas estipuladas en contrato, centrándose solo en el acuerdo de resolución del mismo de fecha 6 de febrero de 2015, y es por ello que el fallo de la Sentencia no es ajustado a derecho. Lo que es evidente, y en atención a la prueba practicada en el plenario, es que debe primar la voluntad de las partes, y dado que se ha producido una rescisión anticipada del referido contrato por parte del Sr. Sebastián de manera voluntaria, y en base a lo dispuesto en las cláusulas F, 6.3 y H del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 1 junio de 2009, esto supone la pérdida de las cantidades entregadas de contrario, es decir, los 72.000 euros.
De la causa de resolución del contrato.
No es cierto que mi representada impidiera el ejercicio de opción de compra de la vivienda por parte de los arrendatarios, puesto que fueron los propios inquilinos los que no quisieron formalizar la compraventa de la vivienda, poniendo burdas excusas y numerosas trabas cada vez que mi mandante se ponía en contado con ellos para ejercitar la opción de compra. De hecho, ya ha quedado acreditado que no existió ningún requerimiento fehaciente por parte del Sr. Sebastián a mi representada, citándole en un día y hora concreta en una notaría especifica. Esta cuestión se puso de manifiesto con ocasión de la celebración del juicio oral pero, dicho sea con los debidos respetos, no ha sido tomada en cuenta de forma debida por el juzgador en la sentencia ahora recurrida.
Pero además de esto, cabe destacar el hecho de que el Sr Sebastián y la Sra. Tania estuvieron incumpliendo con el contrato en numerosas ocasiones, pues faltaban al pago de la rentas, habiendo quedado todo ello acreditado mediante la documental aportada (documentos n9 17, 18 y 19 de la demanda). Y por si fuera poco, los pagos se realizaban a través de terceros inquilinos que vivían en el inmueble, pues la realidad es que la vivienda no estaba destinada al objeto que se señalaba en el contrato de arrendamiento.
Lo cierto es que los arrendatarios habían hecho una serie de obras, sin el consentimiento de mi mandante, a través de las cuales habían convertido la vivienda en un piso dormitorio donde convivían terceros inquilinos y no los que figuraban en el contrato de arrendamiento. Es por ello que en numerosas ocasiones el Sr, Sebastián se retrasaba en el pago de la renta mensual, puesto que si él no conseguía llenar el nivel de ocupación de la vivienda, no recibía pagos de terceras personas que eran precisamente las que contribuían al pago del alquiler.
No puede, por tanto, considerar el juzgador de instancia que mi mandante ha actuado con mala intención, porque...
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