SAP Madrid 88/2018, 7 de Marzo de 2018
| Ponente | JOSE MARIA TORRES FERNANDEZ DE SEVILLA |
| ECLI | ES:APM:2018:4594 |
| Número de Recurso | 657/2017 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 88/2018 |
| Fecha de Resolución | 7 de Marzo de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 12ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID
SECCIÓN DUODÉCIMA
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0184740
Recurso de Apelación 657/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1172/2015
APELANTE/DEMANDANTE: D. Maximiliano
PROCURADOR: D. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE
APELADO/DEMANDADO: ANIDA DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L.
PROCURADOR: D. FRANCISCO ABAJO ABRIL
SENTENCIA Nº 88/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSE MARIA TORRES FERNANDEZ DE SEVILLA
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
En Madrid, a siete de marzo de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1172/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid a instancia de D. Maximiliano apelante- demandante, representado por el Procurador D. Roberto Primitivo Granizo Palomeque contra ANIDA DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. apelado-demandado, representado por el Procurador D. Francisco Abajo Abril, sobre reclamación de cantidad; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/03/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSE MARIA TORRES FERNANDEZ DE SEVILLA.
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/03/2017, cuyo fallo es el tenor siguiente: " Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por don Maximiliano, representado por el Procurador Sr. Granizo Palomeque y defendido por el letrado Sr. Chinchilla Alvargonzález, contra la entidad Anida Desarrollos Inmobiliarios, S.L., representada por Procurador Sr. Abajo Abril y defendida por la letrada Sra. Navarro Vicente, debo condenar y condeno a la demandada al pago de la cantidad de 5810,47 euros, más los intereses legales de dicha cantidad, en los términos establecidos en el fundamento jurídico tercero de esta resolución; en cuanto a las costas, cada parte deberá satisfacer las costas causadas a su instancia y las que sean comunes por mitad".
Notificada dicha resolución a las partes, por D. Maximiliano se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria, que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde ha comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 28 de febrero, en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
PLANTEAMIENTO DEL OBJETO DEL PROCESO
Como se deduce de los escritos de alegaciones, el objeto de este proceso viene constituido por la pretensión de resarcimiento ejercitada por Don Maximiliano, en base al incumplimiento contractual que imputa a la demandada en el ámbito del contrato de compraventa de la vivienda sita en la parcela NUM000 de la URBANIZACIÓN000, CALLE000, nº NUM001, de Torrelodones.
La reclamación se basa en las partidas que, estando reflejadas en los documentos que, según el demandante, integran el contrato, no se habrían realizado; en las que habrían sido modificadas, y en las ejecutadas deficientemente.
Opuesta la demandada, la Juez de Primera Instancia, tras descartar la aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación, al ejercitarse únicamente una acción por responsabilidad contractual, y basándose fundamentalmente en el dictamen pericial aportado por la demandada, examina cada una de las partidas, llegando a la conclusión de ser indemnizables sólo algunas de ellas, cuyo importe hace un total de 5.810,46 euros, a lo que se suman los intereses legales desde el 28 de diciembre de 2.012.
Tal sentencia es apelada por el demandante, en solicitud de estimación total de su demanda, siendo el recurso impugnado por la demandada.
No es discutido por las partes, y por lo demás está acreditado documentalmente, que la compraventa se realizó por documento privado de fecha 28 de octubre de 2.004, en el que se expone que la vivienda adquirida será la resultante de las obras que se estaban realizando conforme al proyecto, planos y memoria redactados por el Arquitecto Don Alonso, siendo el director de obra el también Arquitecto Don Baltasar, entregándose en el acto al comprador copia de la licencia de obras, plano general de emplazamiento, plano de la vivienda y memoria de calidades.
Antes del contrato, se había producido una modificación del proyecto realizado por Don Alonso, en el que el nuevo Arquitecto director de la obra, Don Baltasar, introducía algunos de los cambios sugeridos por la empresa de control de calidad EUROCONSULT. Ese proyecto modificado se visó el 20 de julio de 2.004.
El certificado final de obra se visó el 30 de marzo de 2.006.
No obstante, quedaron determinados elementos de la obra sin rematar y otros resultaron deficientemente ejecutados, de modo que la demandada realizó trabajos post venta en la vivienda del demandante que concluyeron el 4 de junio de 2.008, sin que el demandante mostrara otra disconformidad más que con las partidas 611 (cangrejos- registro en baño 2) y 614 (moldura de baño 2).
La primera comunicación escrita por la que el demandante, a través de su Abogado, reclamó por posibles omisiones, modificaciones y defectos es de 28 de diciembre de 2.012.
Tal y como expone el propio apelante, la resolución del recurso exige dejar perfiladas determinadas cuestiones jurídicas que servirán de pauta para decidir, después, sobre la procedencia de indemnización de cada una de las partidas que conforman la reclamación.
A juicio de este Tribunal, tal y como se deduce de las alegaciones de las partes y de la sentencia de primer grado, será necesario establecer cuál fuera el objeto de la prestación comprometida por la demandada, y, en relación con ello, dos cuestiones muy concretas: la primera, la naturaleza y alcance jurídico del denominado Libro del Edificio y, por otro lado, habría que considerar hasta donde alcanza la facultad de modificación del proyecto, a que se alude en la cláusula 9ª del contrato. También habrá de ser objeto de decisión la forma de solucionar la colisión que en determinados casos se da en la descripción de las partidas en el proyecto y en la memoria o en otros documentos técnicos, pero esta cuestión se examinará al considerar la partida concreta en que se detecta esa descoordinación en los documentos que constituyen el proyecto.
A todo ello, ya puesto de manifiesto en la sentencia apelada, se ha de añadir otro factor que este Tribunal considera de trascendencia, y que, en cierto modo queda latente en el razonamiento expuesto por la Juez de Primera Instancia. Nos referimos a la valoración de la propia conducta del demandante, consistente en expresar su conformidad con los trabajos post venta realizados en su vivienda, y en demorar más de cuatro años cualquier otra reclamación.
CARACTERIZACION DE LA RELACION JURIDICA EXISTENTE ENTRE LAS PARTES.
La relación jurídica existente entre las partes es la de compraventa de un inmueble hecha sobre plano.
En esta compraventa la principal especialidad estriba en que el objeto de la venta no existe al momento de concertar el contrato, sino que forma parte de la propia obligación del vendedor la ejecución o realización material de lo que constituye el objeto de la convención.
Ello plantea, obviamente, el problema de la determinación del objeto sobre el que recae el consentimiento de los contratantes, y tiene, a su vez, repercusiones en la diligencia exigible a comprador y vendedor para cerciorarse con exactitud de cuál sea ese objeto.
La Sentencia del Tribunal Supremo 19 de julio de 2.012 define este contrato "como compraventa de cosa futura. Este es aquel contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en proyecto o en construcción, una vez terminada. Constituye una modalidad característica de la compraventa de cosa futura, al menos como regla general. Así lo consideró este Tribunal en las sentencias de 17 de febrero de 1967, 3 de junio de 1970, 28 de noviembre de 1973 y 1 de julio de 1992, a las que hay que añadir las SSTS 69/2010, de 18 febrero, 199/2007, de 23 febrero y 223/2012, de 30 marzo, entre otras.
El contrato en el que se combina la obligación de construir por parte del vendedor, con la de entrega de un piso o apartamento una vez construido el edificio es un contrato complejo, que requiere que la cosa futura no sea imposible en cuanto a su existencia. Esta Sala ha calificado este tipo de compraventa dentro del tipo emptio rei speratae, es decir, como un contrato conmutativo que, a diferencia de la modalidad emptio spei, que es un contrato aleatorio, "[...] presupone ineludiblemente en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta haya alcanzado su existencia real y física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar".
En esta compraventa, cuando es objeto de una promoción para su venta al público, las...
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