AJMer nº 9, 3 de Octubre de 2017, de Barcelona
| Ponente | BARBARA MARIA CORDOBA ARDAO |
| Fecha de Resolución | 3 de Octubre de 2017 |
| ECLI | ES:JMB:2017:119A |
| Número de Recurso | 850/2013 |
Juzgado de lo Mercantil nº 09 de Barcelona
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TEL.: 935549749
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E-MAIL: mercantil9.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801947120138006784
Concurso abreviado 850/2013 -Sección quinta: convenio y liquidación 850/2013 C5
CONCURSO VOLUNTARIO
Materia: Procedimentos concursales
Cuenta BANCO SANTANDER:
Beneficiario: Juzgado de lo Mercantil nº 09 de Barcelona
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Parte concursada: Jose Pablo
Procurador/a: EZEQUIEL MARTINEZ SALVAT
Abogado:
Administrador Concursal: EULEX BETULO, S.L.P., CABOT SECURITISATION EUROPE LIMITED
AUTO
Magistrada que lo dicta: BÁRBARA MARIA CÓRDOBA ARDAO
Lugar: Barcelona
Fecha: 3 de octubre de 2017
De conformidad con lo dispuesto en el plan de liquidación en su día aprobado por auto de 23 de febrero de 2015, el día 14 de julio de 2016 se señaló subasta electrónica de la finca registral nº NUM000, habiendo resultado como mejor postor la mercantil BIENES BCN SL por importe de 180.100,08 euros.
Por diligencia de ordenación de 13 de febrero de 2017 se acordó notificar a los inquilinos de la CALLE000 nº NUM001 - NUM002, su derecho a ejercitar el retracto de conformidad con la LAU, dándoles el plazo de 9 días para igualar o superar la puja y que ascendía a la cantidad de 180.100 euros. Dicha resolución fue notificada a los inquilinos el día 23 de febrero de 2017, lo que motivó su personación en autos.
El día 7 de marzo de 2017, los inquilinos presentaron un escrito en el juzgado en el que manifestaban su voluntad de ejercitar su derecho de retracto y consignaron el 5 % del precio en concepto de depósito.
Por decreto de 26 de mayo de 2017, se acordó aprobar el remate final a favor de los inquilinos Calixto y Celsa, de acuerdo con la jurisprudencia del TS (sentencias de 30 de junio de 1994, 4 de abril de 2011 y 21 de enero de 2014 ), favorable a permitir el ejercicio del derecho de retracto arrendaticio urbano en supuestos de subasta judicial, dándoles el plazo de 40 días hábiles para consignar la diferencia de precio.
Contra dicho decreto se alza la compañía BIENES BCN SL. Admitido a trámite, se dio traslado del mismo a las partes personadas. Mientras que los inquilinos solicitan su desestimación y la confirmación de la resolución procesal recurrida al ser ajustada a derecho, la administración concursal se adhiere al recurso e interesa que se reponga la decisión adoptada por decreto de 26 de mayo de 2017 al no haber sido ejercitado el derecho de retracto en forma.
Finalmente, quedaron lo autos en poder del proveyente para resolver conforme a derecho.
El derecho de retracto arrendaticio urbano en supuestos de subasta judicial.
Si bien es cierto que hace algunos años se había planteado la duda de si era o no admisible el ejercicio del derecho de retracto por parte de los inquilinos o de los comuneros, en supuestos de venta del inmueble en subasta judicial, el TS zanjó definitivamente la polémica mostrándose favorable a ello, dando por reproducidas las citas jurisprudenciales que recoge el decreto de 26 de mayo de 2017 en tal sentido. De hecho, se trata de una cuestión que no es objeto de debate en este recurso.
Posición de las partes.
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La parte recurrente
Afirma que el derecho de adquisición preferente fue ejercitado por los inquilinos de manera extemporánea, pues el plazo de 9 días que fija el art. 1524 CC es un plazo civil y no procesal por lo que, conforme al art. 5 CC, sólo se computan los días naturales. En consecuencia, tomando como dies a quo el día 23 de febrero de 2017, fecha en la que se le notificó a los inquilinos la diligencia de ordenación de 13 de febrero de 2017 en la que se les informaba del precio ofrecido por el mejor postor ( 180.100 euros) y su derecho a igualarlo o superarlo, disponían a partir de entonces del plazo de 9 días naturales. En consecuencia, habiendo presentado su escrito el 7 de marzo de 2017, estaba fuera de plazo lo que hace decaer su derecho.
En segundo lugar, para entender ejercitado en forma el derecho de retracto, es necesario que los arrendatarios consignen la totalidad del precio y no sólo el 5% en concepto de depósito tal como hicieron los Sres. Calixto y Celsa .
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Los inquilinos
Impugnan el citado recurso y solicitan la ratificación del decreto dictado por el letrado de la administración de justicia de fecha 26 de mayo de 2017, al considerarlo ajustado a derecho, y ello, por los siguientes motivos:
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- A su entender, según la jurisprudencia, el plazo para el ejercicio del derecho de retracto no empieza a contar hasta que se le notifica el decreto de adjudicación, siendo éste el que marca el dies a quo. Por tanto, cuando los inquilinos presentaron su escrito el 7 de marzo de 2017, lo que hicieron fue anticipar el ejercicio de su derecho pues el plazo todavía no se había iniciado.
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- En cuanto a la diligencia de ordenación de 13 de febrero de 2017, en la medida en que no era lo suficiente clara respecto a los términos de la oferta, hasta el punto que fue necesaria su personación en autos, no puede considerarse como el día inicial del cómputo.
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- Por otro lado, no es aplicable el art. 1524 CC (aplicable a los comuneros) sino el art. 25 LAU el cual establece un plazo para el ejercicio del derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto de 30 días naturales y no de 9 días como sostiene la parte recurrente.
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- En la medida en que fue la propia diligencia de ordenación la que les concedió un plazo de "9 días" para ejercitar su derecho de retracto, dota al plazo de naturaleza procesal, por lo que se excluyen los días inhábiles.
En cualquier caso, como en la citada diligencia de ordenación nada se decía al respecto, en virtud del principio de tutela judicial efectiva, en caso de duda, debe defenderse la tesis más favorable a los inquilinos.
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- Por último, para entender correctamente ejercitado su derecho de retracto, no era necesario haber consignado la totalidad del precio, sino que bastaba con que subrogaran en la misma posición que el adjudicatario. Por tanto, en la medida en que este sólo había consignado hasta aquél momento el 5 % del remate, los inquilinos cumplieron también al consignar el 5 % del precio ofrecido.
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La administración concursal
Comparte los argumentos expuestos por los inquilinos en su escrito respecto al plazo para el ejercicio del derecho de retracto al considerar, conforme al art. 25.3 LAU, que el plazo es de 30 días naturales y no de 9 días. Sin embargo, solicita que se estime el recurso de revisión al no estar ejercitado en forma pus según la jurisprudencia, es obligatorio haber consignado la totalidad del precio y no sólo el 5 % del precio del remate, lo que hace decaer su derecho.
Plazo para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto legal.
A la vista de los argumentos esgrimidos por cada una de las partes en sus respectivos escritos, lo primero que hay que determinar es qué norma jurídica resulta aplicable, si el art. 1524 CC o el art. 25 LAU . Tratándose del ejercicio del derecho de retracto arrendaticio de finca urbana y habiendo una norma especial sobre este particular, no resulta de aplicación el art. 1524 CC, más propio del derecho de retracto entre comuneros, sino el art. 25 LAU, a cuyo tenor:
"1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
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El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
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En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el ...
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