SAP Lleida 84/2018, 23 de Febrero de 2018
| Ponente | MARIA DEL CARMEN BERNAT ALVAREZ |
| ECLI | ES:APL:2018:124 |
| Número de Recurso | 847/2016 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 84/2018 |
| Fecha de Resolución | 23 de Febrero de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Lleida, Sección 2ª |
Sección nº 2 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil
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N.I.G.: 2512042120168057241
Recurso de apelación 847/2016 -B
Materia: Juicio ordinario por cuantía
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Lleida
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 295/2016
Parte recurrente/Solicitante: SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, SA
Procurador/a: Elena Medina Cuadros
Abogado/a: Simó Panés Coll
Parte recurrida: Modesto
Procurador/a: Jordi Daura Ramon
Abogado/a: Pablo Simarro Dorado
SENTENCIA Nº 84/2018
Magistrado/as:
Ilmo. Sr. Albert Montell Garcia
Ilma. Sra. Maria Carmen Bernat Alvarez
Ilma. Sra. Ana Cristina Sainz Pereda
Lleida, 23 de febrero de 2018
En fecha 13 de diciembre de 2016 se ha incoado este rollo de apelación los autos de Procedimiento ordinario 295/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Lleida a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Elena Medina Cuadros, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, SA (SAREB) contra Sentencia
- 11/10/2016 y en el que consta como parte apelada el Procurador Jordi Daura Ramon, en nombre y representación de Modesto .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"FALLO
ESTIMO íntegramente a demanda presentada por el Procurador Sr. Daura en nombre y representación de D. Modesto frente a Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la reestructuración bancaria, S.A. (SAREB) y DECLARO:
-que Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la reestructuración bancaria, S.A.-SAREB no tiene la condición de tercero hipotecario reconocida en el art. 34 LH, con todos los efectos legales inherentes a tal declaración.
-que D, Modesto es el legítimo propietario de las fincas registrales n° NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 de Miralcamp, todas ellas inscritas en el libro NUM007 del tomo NUM008 del Registro de la Propiedad n° 3 de Lleida (procedentes de la fmca registral n° NUM009 de Miralcamp, inscrita en el tomo NUM010, libro NUM011, folio NUM012 del Registro de la Propiedad n° 3 de Lleida).
-que Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la reestructuración bancaria, S.A.-SAREB debe restituir de forma inmediata al demandante D. Modesto la posesión de las fincas registrales n° NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 de Miralcamp (inscritas en el libro NUM007 del tomo NUM008 del Registro de la Propiedad n° 3 de Lleida).
Para la efectividad de estas declaraciones ACUERDO (respecto de las fincas descritas n° NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 de Miralcamp) la cancelación de todas las inscripciones registrales posteriores a la inscripción de la condición resolutoria de que trae causa la presente demanda y que pudieran oponerse a las anteriores declaraciones, librándose los correspondientes oficios a tal fin una vez firme la presente resolución.
No se efectúa expresa condena al pago de las costas causadas, debiendo cada parte asumir las causadas a su instancia y las comunes por mitad."
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 13/02/2018.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Maria Carmen Bernat Alvarez .
La sentencia de primera instancia estima la demanda interpuesta por el Sr. Modesto frente a SAREB en ejercicio de la acción resolutoria contemplada en el Art 37 LH y acción reivindicatoria del Art 544-1 CCC al considerar que la condición resolutoria pactada entre el Sr. Modesto y Promocions Xalet's 2003, SL en el contrato de permuta que suscribieron en fecha 28 de octubre de 2004 goza de la protección registral y tiene eficacia erga omnes frente a los terceros adquirentes posteriores, entre los que se encuentra precisamente la demandada. Estima que ésta no es tercero hipotecario con todos los efectos legales inherentes a tal declaración, debiendo estar a la publicidad registral y a la protección dispensada en su virtud a un adquirente preferente, como es en este caso el actor, a quien considera legítimo propietario de las fincas objeto de autos, que la demandada debe restituir de forma inmediata al actor, acordando la cancelación de todas las inscripciones registrales posteriores a la inscripción de la condición resolutoria de la que trae causa la presente demanda y que pudieran oponerse a las anteriores declaraciones. Pese a ello no efectúa especial imposición de costas al apreciar que el caso presenta serias dudas de derecho.
Frente a la misma se alza la demandada, reiterando el carácter obligacional de la condición resolutoria, ex. Art 1124CC y la buena fe registral de SAREB al amparo del Art. 34 LH . Añade igualmente que seguir las consideraciones de la sentencia recurrida supondría un enriquecimiento injusto por parte del actor pues no sólo obtendría las fincas libres de cargas, sino que además habría obtenido las mismas tras la realización de las obras
El actor se ha opuesto al recurso, invocando el carácter real de la condición resolutoria pactada entre las partes en el contrato de permuta y negando que la demandada debe considerarse tercero hipotecario de buena fe
y que se esté incurriendo en enriquecimiento injusto por parte del actor, interesando la confirmación de la resolución recurrida en todos sus extremos.
Insiste la apelante en el carácter obligacional de la condición resolutoria, ex. Art 1124CC . Refiere que las partes pactaron una condición resolutoria con efectos puramente obligacionales, es decir de la misma forma que cualquier parte de un contrato sinalagmático se encuentra amparada ex. Art 1124 CC, sin que deba ser considerada como una carga real. Añade que el hecho que un determinado extremo esté inscrito en el Registro de la Propiedad no implica por sí solo que le dé el carácter real y que pueda, sin más, ser oponible a terceros, siendo que en el presente caso la propia sentencia reconoce que no nos encontramos ante una condición resolutoria automática ni explícita, que se encuentra prevista en la Ley 23/2001 de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura. Pone de manifiesto también que la sentencia obvia al contenido del Pacto Cuarto, en el que se estableció la posibilidad de que el cesionario hipotecas en la finca, extremo éste que carecería de sentido si los efectos de la resolución de la referida cláusula fuesen de naturaleza real puesto que en este caso, con independencia de que las fincas se hipotecasen o no, revertiría siempre libre al cedente. Indica igualmente que existen varios elementos que apoyan el carácter puramente obligacional de la cláusula, como son que en la sentencia aportado se acuerda la resolución del contrato de permuta por incumplimiento de las obligaciones de la cesionaria, no haciéndose mención alguna a la condición resolutoria y que la nota de calificación de la inscripción establece que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes. Finalmente entiende que la sentencia recurrida yerra al entender que la cancelación de la hipoteca supuso que la condición resolutoria recobrara su posición de privilegio, pues de entender eso, se iría en contra de lo propiamente pactado por las partes, es decir en contra de la posibilidad otorgada al cesionario de hipotecar las fincas.
El recurso no puede tener favorable acogida. Centrado así el primer motivo de la apelación, es doctrina comúnmente admitida Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2011, que los contratos de permuta de solar por obra nueva, como contrato mixto o complejo, distinto del contrato típico de permuta, se encuentra caracterizado por el hecho de que, a diferencia del contrato de permuta de bienes presentes, en que ambas cosas existen y están determinadas desde su celebración, y pueden ser adquiridas por los permutantes, en éste la parte cedente del terreno solo ostenta un derecho personal o de crédito frente al adquirente del solar, que le faculta para exigir a éste último que cumpla el compromiso asumido de edificar, de modo que no será sino hasta que se construya en el terreno cuando se concretarán materialmente los bienes objeto de transmisión para el cedente del suelo, como justa contraprestación, siendo después de su entrega, en escritura pública, cuando se produzca la adquisición del dominio.
Atendido lo anterior, es asimismo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012 ), que tanto la doctrina científica como la jurisprudencia han destacado la posición de debilidad en que suelen encontrarse los permutantes de solares por obra futura al tener que transmitir el dominio para que el promotor pueda conseguir financiación con garantía hipotecaria, sugiriendo como posibles remedios a esa posición de debilidad el seguro de caución a primer requerimiento ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2009 ), y también, por parte de la doctrina científica, la condición resolutoria explícita, por más que su constancia registral pueda dificultar la obtención de financiación por el promotor.
En Cataluña rige la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura (Norma que ha sido derogada en fecha 1 de enero del presente por Ley 3/2017 de 15 de febrero del libro sexto del CCC), que comienza en su Preámbulo advirtiendo que las...
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