SAP Madrid 123/2017, 24 de Abril de 2017
| Ponente | SAGRARIO ARROYO GARCIA |
| ECLI | ES:APM:2017:6806 |
| Número de Recurso | 29/2017 |
| Procedimiento | Recurso de Apelación |
| Número de Resolución | 123/2017 |
| Fecha de Resolución | 24 de Abril de 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41, Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.080.00.2-2015/0008270
Recurso de Apelación 29/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 05 de Majadahonda
Autos de Procedimiento Ordinario 20/2016
APELANTE: D. Romulo
PROCURADOR D. SANTIAGO CHIPPIRRAS SANCHEZ
APELADO: D. Juan Ignacio
PROCURADOR Dña. MARTA DOLORES MARTINEZ TRIPIANA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veinticuatro de abril de dos mil diecisiete.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 20/2016 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Majadahonda, en los que aparece como parte apelante DON Romulo, representado por el Procurador DON SANTIAGO CHIPIRRAS SÁNCHEZ, asistido de letrado DON JAVIER OTERO DE NAVASCUÉS; como apelado DON Juan Ignacio, representado por la Procuradora DOÑA MARTA MARTÍNEZ TRIPIANA y defendido por el Letrado DON ROBERTO ALONSO MARTÍN, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 10/10/2016 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Majadahonda se dictó Sentencia de fecha 10/10/2016, cuyo fallo es del tenor siguiente: "QUE DEBO DESESTIMAR la demanda interpuesta por D. Romulo, contra D. Juan Ignacio, sin que haya lugar a indemnización de daños y perjuicios alguna".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por el demandante, al que se opuso el demandado, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Remitidos las actuaciones a esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 18 de abril de 2017.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.
Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.
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- Síntesis de la sentencia de instancia
La sentencia desestima la demanda, reseñando, en síntesis, en su primer fundamento, las alegaciones del demandante, a tales efectos la demanda se fundamenta en el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de noviembre de 2013, en su condición de arrendatario, respecto del local en el Centro Comercial Burgocentro, local 6, en la Avenida Comunidad de Madrid nº 41 de las Rozas, que tenía por objeto el uso del local ("exclusivo") como restaurante, lo que resultaba jurídicamente imposible, por cuanto no podía obtenerse la licencia de actividad, que no podía subsanarse por el arrendatario, se reclaman los gastos de puesta en marcha del negocio, deducidas las rentas que se dejaron de abonar.
El fundamento segundo señala que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se refleja "la arrendataria declara conocer el local en el estado en el que actualmente se encuentra, y estar conforme con el mismo", el arrendamiento lo es para uso distinto de vivienda. Según la arquitecta del Ayuntamiento, Sra. Consuelo, con carácter previo, y pese a la falta de licencia de actividad por causa de un cerramiento no legalizado, ya había una actividad de bar, café concierto, cuya actividad era pues semejante a la que desarrolla el demandante. La estipulación segunda también es clara "El local se arrienda con la finalidad de ser destinado sólo y exclusivamente a Restaurante", si bien "serán de cuenta y cargo de la arrendataria la solicitud, obtención y coste de todas las licencias y autorizaciones administrativas que se requieran para la implantación y desarrollo en el local de la actividad de la arrendataria, así como la ejecución y coste de todas las actuaciones, obras e instalaciones, que deban realizarse para la obtención de dichas licencias y autorizaciones a cargo de la arrendataria". Al demandante le corresponde acreditar la concurrencia de evicción o vicio jurídico y su desconocimiento. En el contrato consta una estipulación referente a obras donde se menciona el problema del cerramiento como algo que está por resolver, en concreto, se estipula "quedando pendiente la autorización por parte de la Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento del Municipio de las Rozas, la retirada o no de la estructura de cerramiento de la terraza exterior", no se hace constancia expresa de que exista un problema para obtener la licencia de actividad, pero sí se hace mención al objeto de ese problema y a que es algo que debe ser resuelto. El demandante no solicitó resolver inmediatamente el contrato, una vez obtuvo las primeras respuestas negativas del Ayuntamiento de las Rozas, sino que desarrolló la actividad durante un dilatado tiempo (con resultados pocos satisfactorios). La resolución aportada refiere que se resuelve el contrato ante la imposibilidad de obtener la licencia y por el impago de renta. Es decir, no se niega que no hubiera un defecto jurídico (que lo había) que pudiera determinar la resolución nada más tener conocimiento del mismo el arrendatario; sin embargo, lo que parece dudoso es que el arrendatario no supiera nada de lo anterior (a la vista del propio tenor del contrato) o que esta situación tuviera un impacto económico real, puesto que el arrendatario siguió con su negocio, resultando que el impago de la renta era más determinante de la imposibilidad de continuar el negocio. Además el defecto que se alega no parece que fuera insubsanable.
En el fundamento tercero se señala que la demandada alega la irrelevancia del problema de la licencia de actividad, numerosos negocios del centro comercial carecen de la misma, por la posición del Ayuntamiento que ni las concede ni las deniega y simplemente no resuelve sobre su concesión. El testigo Sr. Valeriano, nuevo arrendatario del local, dice que no ha habido ningún problema, que está trabajando con normalidad, quitará el cerramiento "después de hablar con el propietario" sin mayor problema, el Ayuntamiento deja hacer,
es decir, tolera la actividad si bien no concede licencia. La testigo doña Rosaura, arquitecta municipal de las Rozas, emitió informe de viabilidad de la licencia de actividad solicitada por el demandante, quedando en suspenso porque la viabilidad no era favorable, la terraza es un cerramiento irregular, que debía legalizarse o quitarse, se trata de un cerramiento anterior al contrato, porque ya había una denuncia en el año 2011, la solución no dependía del arrendatario, la licencia de actividad dependía de esa regularización, según la arquitecta los propietarios de Burgo Centro sabían de esta situación. En 2014 había un expediente abierto de disciplina urbanística, se le exhibe a la arquitecta el documento 9 de la demanda, se trata de un documento de abril de 2014, el arrendatario pidió dos prórrogas, una de legalización de la terraza y una petición de suspensión de la licencia de actividad, es decir, una vez suscrito el contrato el arrendatario intentó subsanar dicha situación, por lo que no parece que fuera realmente desconocedor de la situación hasta la firma del contrato.
En el fundamento cuarto se señala que en todo caso, además de las sospechas que genera la existencia de una cláusula en el contrato referida a obras y que sugiere que la actora conocía la problemática del cerramiento irregular o fuera del planeamiento, lo cierto es que al hablarse en la demanda de un "vicio oculto", debe testarse cuál era la diligencia que debió de desplegar el arrendatario para el arrendamiento de un local para llevar a cabo un negocio de restauración, respecto de los datos urbanísticos de la finca que pretende arrendar. En el fundamento quinto se señala que el actor va en contra de los actos propios. El contrato se firma en noviembre de 2013, la rescisión y entrega de llaves se verifica el 9 de julio de 2015 (documento 15 de la demanda). La petición de licencia de obra menor es de diciembre de 2013, y la respuesta del Ayuntamiento es de fecha 25 de marzo de 2014, periodo en el que continuó con el desarrollo de la actividad. Se desestima la demanda, apreciando dudas de hecho y de derecho respecto de las costas.
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- El recurso de apelación se fundamenta en los siguientes motivos:
2.1.- Errónea interpretación de los Fundamentos Jurídicos de la demanda y por tanto del objeto de la litis. Infracción del artículo 218 LEC
La sentencia desestima la demanda porque el Juzgador "a quo" equivoca e interpreta erróneamente los Fundamentos Jurídicos por esta parte alegados y expuestos, pues la Sentencia se refiere de forma única y exclusiva a la existencia o no de un vicio oculto, cuando lo cierto es que los preceptos legales alegados por esta parte tanto en el escrito de demanda como en los actos de Audiencia Previa y Juicio, y que por tanto conforman el objeto jurídico de la litis, no se referían al vicio oculto sino al incumplimiento deliberado por parte del arrendador, que mediante sus actos u omisiones impedía que el contrato desplegara todos sus efectos y se cumpliese su objeto, que era "exclusivamente el de Restaurante" resultando que nunca iba a poder haber un Restaurante mientras el arrendador no solucionase la situación irregular. En el Fundamento Jurídico Quinto de la...
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