SAP Madrid 238/2017, 14 de Junio de 2017
| Ponente | JUAN JOSE SANCHEZ SANCHEZ |
| ECLI | ES:APM:2017:7794 |
| Número de Recurso | 899/2016 |
| Procedimiento | Recurso de Apelación |
| Número de Resolución | 238/2017 |
| Fecha de Resolución | 14 de Junio de 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 20ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
C/ Ferraz, 41, Planta 5 - 28008
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.42.2-2013/0201913
Recurso de Apelación 899/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1485/2013
APELANTE:: ADMINISTRACIONES DE FINCAS RODISA SL
PROCURADOR D./Dña. SUSANA HERNANDEZ DEL MURO
APELADO:: COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000
PROCURADOR D./Dña. ALVARO FRANCISCO ARANA MORO
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
D. JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ
En Madrid, a catorce de junio de dos mil diecisiete.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1485/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid a instancia de ADMINISTRACIONES DE FINCAS RODISA S.L. apelante - demandante, representada por la Procuradora Dña. SUSANA HERNANDEZ DEL MURO contra COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 DE MADRID apelada - demandada, representada por el Procurador D. ALVARO FRANCISCO ARANA MORO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 12/05/2016 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ .
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 12/05/2016, cuyo fallo es el tenor siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por ADMINISTRACIONES DE FINCAS RODISA, SL, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000 nº NUM000, de MADRID: 1º Absuelvo a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000 nº NUM000, de MADRID, de todas las pretensiones formuladas en su contra. 2º Con imposición a la parte actora de las costas de esta instancia, siendo estos efectos la cuantía del pleito de 6.059,14 euros.".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Antes de entrar en el análisis de los motivos de apelación esgrimidos, la cuestión que debe ser objeto de análisis es la relativa a la naturaleza jurídica de la relación jurídica que ligaba a los litigantes, si se trata de un contrato de arrendamiento de servicios o de un mandato, y sin desconocer las dificultades que suscita esta figura, en especial porque la remuneración -que podría ser un elemento diferenciador- no es privativa de ninguna de ellas, y por lo impreciso de los límites del arrendamiento de servicios y el mandato, la doctrina mayoritaria sostiene la tesis de que se trata de un mandato "sui generis" de los artículos 1.709 y siguientes del Código Civil en razón, principalmente, de la similitud del contenido del artículo 12.5 de la Ley de Propiedad Horizontal -los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en Junta extraordinaria de propietarios- con los artículos 1.732 -el mandato se acaba por su revocación- y 1.733, ambos del Código Civil, en el que se hace constar que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que consiste el mandato; en razón a que dentro de la generalidad de los términos en que queda redactado el mencionado artículo 1.709, se comprenden dos figuras distintas, el mandato representativo y el mandato de gestión ( SSTS de 16 de febrero de 1935 y 8 de abril de 1991 ), modalidad esta última que fácilmente puede llegar a confundirse con el arrendamiento de servicios del que se distingue acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es la sustituibilidad, porque no es obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la comunidad a tenor de lo establecido en el artículo 12, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, sus funciones se ejercen por el presidente de la comunidad si no acuerdan elegir a otras personas para el desempeño de este cargo, que a su vez podrá recaer en una misma persona, y este elemento lo explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1986, para la cual, en orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo pueden ser objeto posible de mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, o sea, los que el que solicita la gestión realizaría normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es, o lo que es lo mismo, cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios»; y en razón a que las actividades ejecutivas que se recogen en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de una función gestora característica del mandato, que desempeña no solamente en el ámbito interno de la Comunidad, sino en proyección externa, cuando contrata con terceros y practica gestiones en nombre de su mandante, aunque lo haga en nombre propio, ya que en tal supuesto entraría en juego el artículo 1.712.2 del Código Civil, puesto que contrataría sobre cosas propias de la comunidad de propietarios. En este sentido, al igual que ocurre con el cargo de presidente o con el de secretario, la duración del administrador, según el párrafo 4 del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, durará un año, prorrogable tácitamente por períodos iguales, salvo que los Estatutos de la comunidad de propietarios establezca otra cosa, no obstante, lo cual, cabe también la posibilidad de que el administrador sea removido de su cargo mediante acuerdo adoptado en Junta general extraordinaria convocada al efecto, en observancia al principio consagrado en el artículo 1.733 del Código Civil antes mencionado - SSAP de Málaga, Sección 6ª, de 2 de Febrero de 1998 y Valencia, Sección 3ª, de 25 de Abril de 1996, Bilbao de 29 de mayo de 1970 y Audiencia Territorial de Valencia de 28 de marzo de 1985, citadas estas dos últimas en la SAP de Málaga de 12 de Diciembre de 1994 -.
Y como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 20ª, de 27 de enero de 2010 (ROJ: SAP M 939/2010 -ECLI:ES:APM:2010:939), la relación jurídica existente entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador ha sido encuadrada dentro del contrato de mandato retribuido - SSAP de Madrid, Sección 18ª, de fecha 13 de julio de 2006 y Zaragoza, Sección 5ª, de fecha 15 de marzo de 2006 -, cuyas características esenciales son las de dependencia y subordinación, sobre la base de una relación de confianza, lo que conlleva la posibilidad de renunciar a la función encomendada y la revocabilidad del mandato, características todas ellas que deben ser analizadas con las peculiaridades que al respecto establece la normativa reguladora de la ley de propiedad horizontal, en cuyo artículo 13.7 se refiere expresamente al...
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