SAP Madrid 320/2009, 2 de Junio de 2009
| Ponente | AMPARO CAMAZON LINACERO |
| ECLI | ES:APM:2009:7145 |
| Número de Recurso | 125/2009 |
| Número de Resolución | 320/2009 |
| Fecha de Resolución | 2 de Junio de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
SENTENCIA: 00320/2009
AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
Rollo: RECURSO DE APELACION 125 /2009
SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados:
AMPARO CAMAZON LINACERO
JUAN UCEDA OJEDA
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a dos de junio de dos mil nueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 569/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 89 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 125/2009, en los que aparece como parte apelante D. Mariano , representado por el procurador D. MANUEL LANCHARES PERLADO, y como apelados D. Casimiro y D. Clemente , representados por el procurador D. JOSÉ MARÍA HERRRA RODRÍGUEZ, quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentaron, sobre desahucio por expiración del plazo del contrato, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid, en fecha 25 de noviembre de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda de juicio verbal de resolución arrendaticia urbana por expiración del plazo, interpuesta por DON Mariano (con representación de DON MANUEL LANCHARES PERLADO); contra DON Clemente y contra DON Casimiro (actuando ambos por medio de DON ÁLVARO HERRERA AGUILAR), absolviendo a los codemandados.
Impongo al actor de las costas generadas en el presente proceso, con la limitación de 1/3.".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Mariano , al que se opuso la parte apelada y como apelados D. Casimiro y D. Clemente , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron lasactuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 26 de mayo de 2009.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
El demandante, propietario-arrendador del local de negocio descrito en la demanda, ejercita acción de extinción del contrato de arrendamiento, que dice suscrito el 1 de septiembre de 1992 por su padre, debidamente apoderado, con los demandados, por expiración del plazo contractual, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , por haberse celebrado el arrendamiento bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, en concreto, bajo la vigencia del artículo 9 de este último, ya que, según dicho demandante, no puede considerarse que los demandados, actuales arrendatarios, dispongan del local en concepto de traspaso porque no se cumplieron los requisitos establecidos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964 , cuales son, escritura pública, comunicación al propietario arrendador, consentimiento de éste, porque el contrato de fecha 1 de septiembre de 1992 no es un contrato de traspaso, sino un contrato de arrendamiento y, por ello, se acoge a la normativa vigente en el momento de su formalización, es decir, en el año 1992, cuando estaba en vigor el Real Decreto Ley 2/1985 , porque el contrato de arrendamiento del año 1979, suscrito entre el anterior arrendatario y el arrendador no está vigente ya que se superponen las cláusulas que regulan el contrato de 1 de septiembre de 1992 y, en consecuencia, este último contrato extinguía el suscrito en el año 1979.
Los demandados se oponen a la demanda alegando que el contrato de arrendamiento fue celebrado por el actor, representado por su padre, con don Guillermo y don Hernan en fecha 1 de noviembre de 1979, vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, su artículo 57 , que establecía la prórroga forzosa y traspasado en fecha 1 de septiembre de 1992 por dicho arrendatario a los dos demandados, suscribiendo el documento de traspaso el arrendador, representado por su padre, con Íñigo , con poder suficiente, y don Guillermo , don Hernan , don Clemente y don Casimiro y, como testigo del traspaso, la hermana del actor, doña Macarena , así como el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1992, en el que se hace constar que el alquiler del local se adquiere mediante traspaso y sus cláusulas son prácticamente idénticas a las del contrato de 1 de noviembre de 1979, abonando los demandados por el traspaso la suma de
10.000.000 de pesetas, de los cuales, 7.000.000 de pesetas correspondían al traspaso del local de negocio y 3.000.000 de pesetas a los utensilios, enseres y maquinaria inventariados, como consta en el documento privado aportado, percibiendo el arrendador la suma de 850.000 pesetas correspondientes al 10% de los derechos de traspaso más 150.000 pesetas pactadas entre ambas partes incluyendo liquidación, quedando subrogados los demandados, en aplicación del artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en el anterior contrato de arrendamiento, con las mismas obligaciones y derechos, incluida la prórroga forzosa, por lo que no resulta aplicable el artículo 9 del llamado Decreto Boyer de 30 de abril de 1985 ; y que con motivo de anterior intento del demandante de dar por extinguido el contrato de arrendamiento, la entonces letrada del actor, cursó burofax a los demandados, como mandataria verbal de aquél, en el sentido siguiente: "(...) y procedo a responder al mismo como mandataria verbal de don Mariano , arrendador del inmueble sito en la dirección arriba indicada del que es Ud arrendatario en virtud de contrato de fecha 1 de septiembre de 1992 en virtud del cual Ud se subrogó en un contrato anterior para recordarle nuevamente (ya que con fecha 1 de junio le fue notificada dicha extinción) la finalización del contrato de arrendamiento tendrá lugar el próximo día 1 de septiembre de 2008. Conforme establece la Disposición transitoria tercera apartado B) 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 : "... Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización ... Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años (...)", de modo que, aún cuando la interpretación que se hace es incorrecta porque conforme a lo establecido en la Disposición adicional tercera B) 3 de la Ley de de Arrendamientos Urbanos de 1994 , la relación arrendaticia se extinguirá a la jubilación o fallecimiento de los arrendatarios, salvo que se subroguen sus cónyuges y continúen la misma actividad desarrollada en el local, con las demás condiciones y circunstancias contempladas en dicho precepto, ya que el traspaso es anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , se reconoce por el actor que los demandados se subrogaron en virtud del contrato de fecha 1 de septiembre de 1992 en un contrato de arrendamiento anterior, que es el 1979.La sentencia dictada en la primera instancia considera que se produjo el traspaso del local y que al arrendamiento le resulta aplicable la prórroga forzosa por los motivos siguientes: 1.- La voluntad de don Íñigo , inequívoca, plasmada en el contrato aportado por los codemandados y no impugnado, fue la de traspasar en nombre de su hijo el local, recibiendo en tal condición el 10% del traspaso. 2.- Pese a rechazar la perfección del traspaso en este procedimiento, el actor, en el documento 9 acompañado con la demanda, reconoció a través de su mandataria verbal, la letrada doña Ana Téllez Díaz-Guerra, lo contrario, pues en dicho escrito la mandataria verbal del actor alude al hecho de que "cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años más". 3.- Se coincide con la mejor doctrina en que sólo cuando el traspaso es realizado sin el consentimiento del arrendador es menester el otorgamiento de escritura; estando el traspaso que nos ocupa sujeto a la lex contractu plasmada sin margen de duda en el contrato de traspaso otorgado por las tres partes interesadas: el propietario, los primeros arrendatarios y los segundos y actuales. Y, en consecuencia, desestima la demanda y condena al actor al pago de las costas causadas.
El actor interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando: 1.- Error en la valoración de la prueba en cuanto a la interpretación del contrato de traspaso ya que: el contrato de 1 de noviembre de 1979 reguló la relación arrendaticia entre las partes (el actor y los anteriores arrendatarios don Guillermo y don Hernan ) hasta la suscripción del actual contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1992, que así se denomina y no de traspaso, vigente en ese local hasta la fecha; el clausulado que se desarrolla en el mismo es inaplicable entre el arrendador y los actuales arrendatarios, ya que fue sustituido por el clausulado que se estipuló en el actual contrato de arrendamiento suscrito en el año 1992, así denominado en su encabezamiento; en el contrato de arrendamiento del año 1979, el anterior arrendatario, de su puño y letra, estipuló "queda rescindido por contrato 7-IX-92"; el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1992, regula toda la relación comercial entre las partes, sin...
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