SAP A Coruña 443/2008, 3 de Noviembre de 2008
| Ponente | MARIA DEL CARMEN ANTONIA VILARIÑO LOPEZ |
| ECLI | ES:APC:2008:3009 |
| Número de Recurso | 420/2007 |
| Número de Resolución | 443/2008 |
| Fecha de Resolución | 3 de Noviembre de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 5ª |
SENTENCIA
En A CORUÑA, a tres de Noviembre de dos mil ocho.
En el recurso de apelación civil número 420/07 -N- interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia num. 1 de Betanzos, en Juicio Ordinario num. 432/05, sobre "Reclamación de Cantidad", siendo la cuantía del procedimiento , seguido entre partes: Como APELANTES: DOÑA MaríaLuisa , D. Esteban y DON Leonardo , representados por el Procurador Sr. Bejerano Pérez; como APELADOS: DON Santiago , representado por el Procurador Sr. Painceira Cortizo, DON Carlos Ramón , representado por la Procuradora Sra. Bermúdez Tasende y URBANIZACIÓN LUGAR DO BOSQUE, S.L., representado por el Procurador Sr. Pérez Cepeda Vila..- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DOÑA MARIA DEL CARMEN VILARIÑO LÓPEZ.
Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Betanzos, con fecha 15 de febrero de 2007, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: "".
"- FALLO: DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sr. Picatoste Leis, en nombre y representación de Dª María Luisa , D. Esteban y D. Leonardo , contra Urbanización Lugar do Bosque, S.L., D. Santiago y D. Carlos Ramón , con imposición a la actora de las costas causadas".
Que notificada dicha sentencia a las partes, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante. Dándose traslado del mismo a las demás partes personadas, y emplazándolas conforme a lo establecido en el artículo 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las representaciones procesales de los demandados D. Santiago , URBANIZACION LUGAR DO BOSQUE S.L., y D. Carlos Ramón , presentaron escritos de oposición a dicho recurso. De conformidad al artículo 463 de la misma Ley Procesal se remitieron los autos a esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial para la resolución del recurso, en donde, recibidos, se formó el rollo de apelación civil número 420/07, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 26 de febrero de 2008.
En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales, salvo el plazo para dictar sentencia dado los múltiples asuntos pendientes, y la extensión de la documentación.
En la demanda formulada por los ahora recurrentes se solicita que se declare: que en las tres casas denominadas NUM000 - NUM001 , NUM006 y NUM007 de la urbanización "Lugar do Bosque" de Bergondo, existen vicios de construcción de carácter ruinógeno debidos a la defectuosa ejecución de la obra, imputables a los demandados (la entidad Urbanización Lugar do Bosque S.L., en la condición de promotora-constructora, D. Santiago y D. Carlos Ramón , respectivamente, Arquitecto Superior y Arquitecto Técnico); que, al existir esos vicios, la demandada ha incumplido parcialmente los contratos de venta de las viviendas litigiosas a los respectivos compradores aquí demandantes; y, que los demandados deben hacerse cargo, y tomar a sus costas el pago de todas las reparaciones necesarias para corregir los graves defectos constructivos existentes en las viviendas litigiosas, descritos en el informe del Arquitecto Sr. Franco
, aportado como documentos nº 25, 26 y 27 de la demandada. Y, en su virtud, se condene a los codemandados: a estar y pasar por las anteriores declaraciones; solidariamente a hacerse cargo, y tomar a sus costas el pago de todas las reparaciones necesarias para corregir los graves defectos constructivos existentes en las viviendas litigiosas y cuyo montante asciende, según estimación técnica aportada como documentos nº 25, 26 y 27, sin perjuicio de su corrección posterior durante el curso de este proceso; exclusivamente a la entidad promotora-constructora Urbanización Lugar del Bosque S.L., a abonar a los demandantes las indemnizaciones pactadas en los contratos privados de compraventa para el caso de incumplimiento, y que ascienden a la suma de 28.548,11 euros.
La sentencia de instancia desestima en su totalidad dicha demanda argumentando, a modo de conclusión, que a la actora le correspondía la carga de la prueba de la existencia de los vicios o defectos denunciados, así como la concreción de su causa u origen para, en consecuencia, poder atribuir la responsabilidad de los mismos a los distintos agentes que intervienen en el proceso de edificación; que de la prueba practicada se concluye la existencia de diversas patologías cuyo origen no se concreta y se confunde todo con el hecho de que la obra no estaba finalizada, ni legal, ni técnica, ni materialmente, pese a que se otorgaron las correspondientes escrituras; y que tampoco existe en el presente caso un certificado final de obra. Entiende la juzgadora que la voluntad de las partes al otorgar la escritura pública habría sido dejar sin efecto y eficacia la cláusula penal que habían hecho constar expresamente en los contratos privados (a la vista de que en las escrituras públicas no se recogió la cláusula penal que se había hecho constar expresamente en los documentos privados; y, que, sí se hizo constar, en las de 12 y 30 de septiembre de 2003, que se hallaba pendiente de inscripción el final de obra, estando la finca en construcción, y, en la de 3 de agosto de 2004, que no se acreditaba cédula urbanística, ni cédula de habitabilidad ni de primera ocupación). De ahí que desestime también la pretensión de que la promotoraabone a los demandantes las indemnizaciones pactadas en los contratos privados de compraventa.
Los demandantes otorgaron mediante documentos privados contratos de compraventa con D. Juan Manuel y D. Augusto , quienes intervenían en nombre y representación, como administradores mancomunados, de la entidad mercantil Urbanización Lugar do Bosque S.L: 1) D. Gustavo y Dña. María Luisa el documento privado de fecha 13 de septiembre de 2002, relativo a una "vivienda unifamiliar (uso residencial) de una superficie total construida de 379,46 M2", según proyecto redactado por D. Santiago " que se estaba construyendo en la finca número NUM000 - NUM001 de la Urbanización Lugar do Bosque, estipulándose en el mismo que "compran la vivienda totalmente terminada y en condiciones de ser habitada y la finca sobre la que se construye", estableciéndose el precio de la compraventa objeto del contrato en 210.354,24 euros; b) D. Esteban el documento privado de fecha 19 de septiembre de 2002, relativo a una "vivienda unifamiliar (uso residencial) de una superficie total construida de 319,42 M2", según proyecto redactado por D. Santiago " que se estaba construyendo en la finca número NUM000 - NUM006 de la Urbanización Lugar do Bosque, estipulándose en el mismo que "compran la vivienda totalmente terminada y en condiciones de ser habitada y la finca sobre la que se construye", estableciéndose el precio de la compraventa objeto del contrato en 180.304 euros; c) D. Leonardo y Dña. Irene el documento privado de fecha 4 de abril de 2003, relativo a una "vivienda unifamiliar (uso residencial) de una superficie total construida de 307,05 M2", según proyecto redactado por D. Santiago " que se estaba construyendo en la finca número NUM000 - NUM007 de la Urbanización Lugar do Bosque, estipulándose en el mismo que "compran la vivienda totalmente terminada y en condiciones de ser habitada y la finca sobre la que se construye", estableciéndose el precio de la compraventa objeto del contrato en 180.304 euros.
La compraventa de vivienda en proyecto o en construcción, que se denomina usualmente venta sobre plano, en la que el vendedor se obliga a entregar una vivienda, en proyecto o construcción en el momento de concertar el contrato, una vez terminada y a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, se ha venido calificando como regla general por la jurisprudencia como una modalidad de compraventa de cosa futura, conocida como "emptio rei speratae" (entre otras, SSTS 17 febrero 1967, 3 junio 1970, 22 marzo 1993). Se dice en la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1992: "En este sentido dicha compraventa refleja un pacto contractual que no es de estricta venta de cosa futura o imprecisa, autorizada en el artículo 1.271 del Código Civil , sino de cosa futura determinada, ya que se da la existencia de una base material conformada por un solar sobre el que se proyectaba una construcción autorizada, comprensiva del local enajenado, pendiente por tanto de su configuración definitiva exterior, una vez se llevase a cabo la edificación; es decir que la existencia material del objeto a entregar por el vendedor estaba condicionada a su construcción y en el momento de perfeccionarse el contrato se da como un hecho futuro cierto y no incierto o posible. No se trata de una inexistencia total, a modo de venta de esperanza ("venditio spei"), sino de la concurrencia de una futuridad prevista, sin condicionalidades convenidas expresamente, pendiente únicamente de su consolidación mediante la efectiva y materializada función constructiva; lo que presupone indudablemente en el vendedor la obligación de hacer entrega al comprador de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior, con el deber de desplegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó -que por ello no reviste naturaleza precontractual (sentencia de 17 de junio de 1986)". Se trata por tanto, de una verdadera compraventa, puesto que su objeto no viene establecido par una mera esperanza o cosa imprecisa a determinar, sino que lo integra una edificación perfectamente delimitada, sólo pendiente en su realización de la actividad constructiva que deba llevar a cabo el propio vendedor o un tercero por cuenta de éste. Se señala que se trata de...
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