SAP Zaragoza 391/2017, 30 de Mayo de 2017
| ECLI | ES:APZ:2017:1152 |
| Número de Recurso | 114/2017 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 391/2017 |
| Fecha de Resolución | 30 de Mayo de 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 2ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00391/2017
AUDIENCIA PROVINCIAL DE ZARAGOZA, SECCION SEGUNDA
N10250
C/ GALO PONTE, 1, PLANTA 3
Tfno.: 976.208035-031-034 Fax: 976.208032
N.I.G. 50074 41 1 2015 0100368
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000114 /2017
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CASPE
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000278 /2015
Recurrente: Magdalena
Procurador: EDUARDO POSTIGO REDONDO
Abogado: RAUL SAGARRA TAPIA
Recurrido: RAMON DALFO S.A.
Procurador: INMACULADA CORTES ACERO
Abogado: GERARD CANALS TORRENT
SENTENCIA NUMERO: 391/2017
EN NOMBRE DE S.M. EL REY
Ilmos. Señores:
Presidente
D. JULIAN CARLOS ARQUE BESCOS
Magistrados
D. FRANCISCO ACIN GAROS
D. LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS
En Zaragoza, a treinta de mayo de dos mil diecisiete.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Segunda, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 278/2015, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CASPE, a los que ha correspondido el RECURSO DE APELACION (LECN) NUMERO 114/2017, en los que aparece como parte apelante Dª Magdalena, representada por el Procurador de los tribunales D. EDUARDO POSTIGO REDONDO y asistida por el Abogado D. RAUL SAGARRA TAPIA, y como parte apelada RAMON DALFO, S.A., representada por la Procuradora de los tribunales Dª INMACULADA CORTES ACERO y asistida por el Abogado
D. GERARD CANALS TORRENT; en cuyos autos, con fecha 21 de noviembre de 2016 recayó sentencia que desestimó la demanda.
Se aceptan los que figuran en la sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice:" Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de D Eduardo Postigo Redondo, en nombre y representación de Doña Magdalena contra la mercantil RAMON DALFO, SA, y en consecuencia debo absolver y absuelvo a la citada demandada de todos los pedimentos de la demanda formulada en su contra, todo ello con expresa imposición de costas procesales a la parte actora."
Contra dicha sentencia, la parte demandada presentó escrito de recurso de apelación en fecha 19 de diciembre de 2016, del que se dio traslado a la parte demandada solicitando con revocación de la sentencia de instancia la condena de la entidad demandada a que abone a la demandante la cantidad de
15.495'34 euros intereses legales y costas de la instancia. La apelada por su parte presentó dentro del término del emplazamiento escrito de oposición en fecha 16 de Enero de 2017 quien solicitó la confirmación de la sentencia. Seguidamente se remitieron los autos a esta Sala para su resolución.
Habiéndose aportado nuevos documentos, por la parte apelante, se acordó por Auto de esta Sala de fecha 7 de marzo de 2017, su admisión, no considerándose necesaria la celebración de vistas, se señaló para deliberación y votación el día 29 de mayo de 2017.
En la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales.
Ha sido ponente en esta apelación el Ilmo. Sr. Magistrado D. LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS quien expresa el parecer de la Sala.
El motivo del recurso se encuentra relacionado con la presunción contenida en el artículo 1562 CC, la previsión de carga de prueba del art 217 LEC, y la manifestación a tal efecto prevista contractualmente en las cláusulas 6 y 8 del contrato celebrado entre las partes. Todo ello relacionado con la valoración que lleva a cabo la Juez de instancia en su labor de apreciación conjunta que se manifiesta por la recurrente errónea.
Sobre temas relacionados con la obligación del arrendatario de devolver la cosa objeto de contrato y sobre la obligación de reparación de los defectos que vayan apareciendo hemos venido a decir: que con carácter general el artículo 1554 del Código Civil entre las obligaciones que impone al arrendador resalta en su punto segundo, la de acometer durante la duración del arrendamiento, las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, lo cual se justifica en el propio título dominical que ostenta; si bien tal obligación ni siquiera en el ámbito del general contrato de arriendo está exenta de límites. Así no implica el deber de llevar a cabo obras de reconstrucción ( STS 7.6.1988 ) y no abarca todo género de supuestos, por cuanto es reiterada la doctrina que excluye aquélla por desperfectos causados por dolo o por negligencia imputable al arrendatario. (Precisión contemplada por los artículos 1563 y 1564 del Código Civil ). Y tampoco queda excluida de la autonomía de la voluntad, ya que se admite su exención por pacto, y por el contrario su extensión más allá de las reparaciones necesarias. ( STS 11.6.1948 y STS
15.12.1993 ).
En el ámbito del derecho especial de arrendamientos urbanos, el artículo 21 de la LAU establece esta obligación de reparación, siempre que ella fuere necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin tener derecho por ello a la subida de la renta. Esta obligación sin embargo no está exenta de límites. Ya inicialmente se excluyen las reparaciones, consecuencia de la actuación del arrendatario, conforme a la regulación genérica del contrato de arriendo, y las obras que impliquen una reconstrucción de la vivienda si la destrucción de aquélla no es imputable al arrendador.
El primer límite que prevé el artículo 21 de la LAU es cuando el deterioro es imputable al arrendatario conforme a las reglas generales del Código Civil.
Ello tiene gran trascendencia en la medida en que el artículo 1563 CC hace al arrendatario responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada a no ser que pruebe haber ocurrido sin culpa suya.
Por tanto hay un desplazamiento de carga de la prueba en caso de que el deterioro sea controvertido, y si bien la obligación de reparación lo es del arrendador, para ello, corresponde acreditar al arrendatario que el deterioro tuvo lugar sin culpa suya. Y hay que recordar que para la apreciación de la existencia de pérdida o deterioro, se debe de partir de la expresión del estado de la cosa que obra en el contrato, y que en caso de omisión, habrá de entenderse salvo prueba en contra, que la cosa se recibió en perfectas condiciones de uso. ( Artículo 1582 CC )
Tenemos por tanto caso de ser arrendatario que rebatir dos presunciones, una primera, que en ocasiones el Tribunal Supremo la ha calificado como presunción de culpa (Sentencia de 24.9.1983 ) y en otras de responsabilidad ( sentencia de 20.5.1946 ), y unida a ella la de entrega de la finca en perfecto estado, cuando ello tuviera incidencia en la cuestión conflictiva.
Por otro lado la responsabilidad del arrendatario no se circunscribe a su actuación personal, sino que el artículo 1564 del CC la extiende a las personas de su casa. Por estas ya la lejana STS de 12.1.1928 (tras afirmar que el precepto tiene antecedentes en el DIGESTO) entendió no son las que integran su familia, sino las designadas por el arrendatario para llevar a cabo las labores de cuidado y conservación de la cosa conforme a lo pactado o según costumbre de la tierra.
También hemos expuesto que la obligación del arrendatario no se extingue con el abandono de la finca, sino con el debido reintegro posesorio de la misma tal y como establece el art 1561 CC .
Llevado ello al presente caso implica que existiendo una concreta manifestación aceptada y consentida por ambas partes de que al tiempo de recibir la finca, ésta se encontraba en perfecto estado (condición sexta) lo cual se extiende a la limpieza del mismo (condición octava), habrá que estar a tales manifestaciones libremente fijadas por las partes que no fueron salvadas en ningún caso (no consta ningún tipo de documento anexo o manifestación al respecto) y tampoco obra requerimiento al arrendador para que se repararan las deficiencias en un principio advertidas.
A partir de ahí, recae sobre quien devuelve la vivienda la carga de enervar la doble presunción antes aludida, y que hay que entender que la Juez considera que se cumple en virtud de la prueba testifical practicada en la persona del Sr. Alonso . Sin embargo en el presente caso entendemos que con base exclusivamente en tal testifical reseñada no cabe alcanzar tal conclusión, pues de su testimonio no cabe deducir que la vivienda entregada por la demandante en el año 2007 fuere la recibida por la demandada en el año 2010 y reintegrada en el año 2012. Aún al contrario de su testimonio se deduce que existía un mayor deterioro en la finca cuando entró a revisarla en el año 2012, previamente a su desalojo por mandato de la demandada, que cuando procedió a entregar la misma en el año 2010. De hecho apreció problemas en paredes, mayores deterioros en rodapiés, alguna puerta de cocina arrancada, deterioros en el mobiliario de cocina... Pero es que además con su testimonio se advera que tras la entrega de las llaves, una vez recabadas las mismas, y consignadas judicialmente, le fue comunicada por la propiedad algún día después, que la casa seguía estando ocupada por un trabajador de la demandada, hecho que pudo constatar, y al cual (manifiesta que sin subir y por tanto sin revisar de nuevo la vivienda) le conminó a que la abandonara. Por tanto si ya con lo expuesto que el...
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