SAP Valencia 182/2016, 12 de Abril de 2016
| Ponente | VICENTE ORTEGA LLORCA |
| ECLI | ES:APV:2016:4277 |
| Número de Recurso | 42/2016 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIÓN |
| Número de Resolución | 182/2016 |
| Fecha de Resolución | 12 de Abril de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 6ª |
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 42/2016
SENTENCIA nº 182
Presidente
Don VICENTE ORTEGA LLORCA
Magistrada
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 12 de abril de 2016.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha diez de septiembre de de dos mil quince, recaída en el juicio ordinario nº 1738/2013, del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de los de Valencia, sobre reclamaciones de cantidad derivadas de contrato de arrendamiento de hotel.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante reconvenida Hotel Primus Valencia, S.L.
, representada por la procuradora doña Evelia Navarro Sáiz y defendida por el abogado don José Luis Capilla Cardona, y como apelada la demandada reconviniente Meliá Hotels International, S.A., representada por la procuradora doña Margarita Sanchis Mendoza y defendida por el abogado don David Vich Comas.
Es ponente don VICENTE ORTEGA LLORCA, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
1º) Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Hotel Primus Valencia, S.L. contra Meliá Hotels International, S.A., condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de cuarenta y siete mil trescientos setenta euros con sesenta céntimos (47.370,60 €) como indemnización por desperfectos y daños materiales, y la cantidad de treinta y seis mil ciento siete euros con noventa y cuatro céntimos (36.107,94 €) como valor de los muebles y accesorios no restituidos; en ambos casos, más el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda.
2º) Estimando parcialmente la reconvención formulada por Meliá Hotels International, S.A. contra Hotel Primus Valencia, S.L., condeno a ésta a abonar a la reconviniente la cantidad de cuarenta y seis mil ciento veintiún euros con treinta y cinco céntimos (46.121,35 €), más el interés legal del dinero desde la fecha de la reconvención.
3º) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Alegaciones de la parte recurrente.
La defensa de la actora interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis:
Infracción de los artículos 1089, 1091 y 1255 del Código Civil que determinan la libertad de pactos entre las partes. Error en la interpretación del contrato de arrendamiento de industria objeto de la litis e inaplicación del régimen de responsabilidad pactado.
a.- Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de industria, y así lo reconoce la sentencia recurrida, sin embargo de sus pronunciamientos impugnados parece que las partes hubieran suscrito un contrato de gestión.
Estipulación 14ª
S.A.P. de Barcelona, sec. 15ª, S 19-1-2015, nº 8/2015, rec. 251/2013
S.A.P. de Madrid, sec. 18ª, S 20-7-2015, nº 255/2015, rec. 402/2015
b.- En un arrendamiento de industria los beneficios y riesgos son asumidos por el arrendatario, a cambio de asegurarse el pago de una renta contractual fija y determinada.
Se arrendó una actividad empresarial, un negocio, y tanto los beneficios como los riesgos corresponden a aquel que explota el negocio, no al arrendador que no tiene participación alguna (para bien o para mal), en la actividad negocial o económica del arrendatario.
En el contrato la demandada se aseguró un periodo de dos meses de due diligence, (estipulación 2.1.1.), para auditar y revisar todos los elementos del hotel, y el anexo 7 incluye la revisión técnica de los conductos de climatización, fancoils, equipos autónomos, máquinas enfriadoras, climatizadora, radiadores, sistema de ventilación, sistema contraincendios etc...
La citada previsión no se quedó en el papel, sino que se llevó a efecto la arrendataria (documento nº 12 de la contestación a la demanda.
En la Acta de inicio de actividad (documento nº 12 de la demanda) consta como dos meses después de suscrito el contrato de arrendamiento, una vez realizada la due diligence, la demandada está plenamente satisfecha con el estado del hotel.
La sentencia ha omitido que la voluntad negocial incluía la renuncia expresa a cualquier reclamación una vez realizada la "due diligence", en la claúsula séptima del doc. 12 de la demanda.
Que la sentencia indique que determinados daños reclamados, deban ser asumidos por mi mandante contraviene el pacto expreso de que cualquier deficiencia que pudiera existir con carácter previo a la entrega de la posesión no correría por cuenta de mi patrocinada; luego si no corre por mi patrocinada es evidente que es porque corresponde a la otra parte contractual.
El anexo 11 del contrato (al que se remite la cláusula quinta, que obra en el Documento nº 2 y Documento nº 6 de la demanda), la voluntad de las partes fue que todas las reparaciones y mantenimiento tanto preventivo como correctivo de las instalaciones del Hotel, correspondieran a la arrendataria, incluida la renovación de la iluminación y el mobiliario y equipamiento de decoración.
c.- En el arrendamiento se pactó el régimen de responsabilidad en relación a los daños.
Se pactó un régimen distinto al establecido en el CC, por lo que rigen los pactos inter partes .
Inaplicación de la estipulación 5.2 del contrato y anexo 11 del mismo. Infracción de los artículos 1561 y 1563 CC . Error en la valoración de la prueba.
El derecho de la arrendataria a percibir todos los ingresos y beneficios que la explotación del hotel le reportara, tenía la correlativa obligación de realizar las reparaciones que fuera presentando la instalación, conforme a lo pactado en la estipulación 5.2 y anexo 11 del contrato. Era una obligación de la arrendataria.
Pero incluso si realizamos un análisis comparativo entre el estado del hotel al momento de su recepción y al momento de su devolución, dicho análisis demuestra que: A).- Estado a la fecha de la entrega.
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- A la fecha de la entrega, obra en autos un acta recepción sin salvedades, después de dos meses de inspección por los técnicos de la arrendataria sin cortapisa.
El acta de recepción no es una mera formalidad, es relevante.
SAP de Barcelona, secc. 13ª, de 6 de junio de 2013 .
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- Se produce una inversión de la carga de la prueba al hallarse protegido el arrendador por una doble presunción iuris tantum, la recepción del inmueble en buen estado, y que los daños reclamados en la cosa arrendada eran responsabilidad de la arrendataria.
El Hotel sí que fue recibido por Meliá de conformidad, después de una exhaustiva revisión y no cabe después venir contra los propios actos.
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- Se suscribieron por ambas partes los inventarios de mobiliario, enseres e instalaciones del hotel, y existió una renuncia expresa a reclamar cualquier deficiencia que pudiera existir, asumiendo la arrendataria por tanto su obligación de mantener y reparar todo cuanto afectara al mobiliario, enseres e instalaciones que se cedían, y que entra dentro de las responsabilidades asumidas en el Anexo 11 del contrato.
Al ceder la explotación a un tercero, nos encontramos ante un arrendamiento de industria donde todos los ingresos y beneficios son para el arrendatario, pero también los riesgos, salvo los que se hubieren pactado como excluidos.
En el anexo 11 mi mandante no quería asumir los riesgos del negocio, circunstancia nada extraordinaria, dado que nos encontramos ante un arrendamiento de industria.
B.- Estado a la fecha de la devolución.
La relación de daños fue manifestada por mi mandante, suscrita por ambas partes y protocolizada ante Notario (documento nº 13 de la demanda). Y en relación a las causas la carga de la prueba corresponde a la arrendataria.
La contraparte alegó que tales daños o bien estaban con anterioridad y que eran vicios ocultos, o propios del desgaste natural.
Frente a ello:
La demandada realizó una inspección previa a la entrega con su técnico especialista sin salvedades.
Renunció a cualquier reclamación.
Las partidas que se reclaman entran dentro de las asumidas por la demandada en la cláusula 5ª y anexo 11 del contrato.
Aunque no le incumbiera a la arrendataria su reparación resultaría que ex artículo 1553 CC serían aplicables las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa.
El arrendatario es un experto en el sector ( art. 1484 CC ).
Cualquier reclamación por vicios ocultos estaría sujeta a caducidad de 6 meses ( art. 1490 CC ).
Se pactó minimizar el desgaste natural (estipulación 3.1)
Mi mandante formuló su reclamación en la propia acta de entrega e indicó los daños que había, no estuvo conforme con el estado de la devolución y relacionó los daños que pudo comprobar (otros no pudo al no permitírsele el acceso), y constan en el acta de desafiliación firmada por ambas partes (acta notarial, doc. nº 13 de la demanda.)
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Respecto a los daños excluidos en la sentencia.
No está de acuerdo con que la sentencia excluya los daños relacionados con posterioridad a la desafiliación, por cuanto no resultó posible examinarlos debido a los impedimentos de la arrendataria puestos de manifiesto en los burofaxes acompañados a la demanda. Y porque existe una presunción de culpabilidad de la arrendataria respecto a los daños que se produzcan en la cosa arrendada.
En relación a los daños relacionados en el Acta de desafiliación suscrita por ambas partes, examina los elementos excluidos: -Caldarium.-La deficiencia que existía (caldarium/spa) fue contemplada en el contrato y mi mandante asumió el compromiso de su reparación y puesta en funcionamiento.
Mi mandante encargó dicha...
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