SAP Córdoba 632/2016, 22 de Noviembre de 2016
| Ponente | PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO |
| ECLI | ES:APCO:2016:979 |
| Número de Recurso | 829/2016 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 632/2016 |
| Fecha de Resolución | 22 de Noviembre de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Córdoba, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA
SECCION PRIMERA - CIVIL
Tlf.: 957.745.076 - 600.156.208 - 600.156.218 - Fax: 957.00.23.08
N.I.G. 1405642C20130000492
S E N T E N C I A Nº 632/2016 .- Iltmos. Sres.
Presidente:
D. Pedro Roque Villamor Montoro
Magistrados:
Doña Cristina Mir Ruza
Don Fernando Caballero García
APELACIÓN CIVIL
Juzgado: Puente Genil 1
Autos: Ordinario 236/2013
Rollo: 829
Año 2016
En Córdoba, a veintidós de noviembre de dos mil dieciséis.
Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por doña Modesta, representada por D. Jesús Melgar Raya, asistido del letrado D. Emilio Joaquín Martínez Suárez, y por " Unión Genil S.C.A.", representada por D. Leonardo Velasco Jurado y asistido del letrado D. Antonio de la Riva Bosch.
Es Ponente del recurso D. Pedro Roque Villamor Montoro.
Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y
Se dictó sentencia con fecha 19.06.2015 cuyo fallo textualmente dice:
" ESTIMO PARCIALMENTEla demanda interpuesta por Dª. Modesta contra UNIÓN GENIL S.C.A. y por ello DEBO CONDENAR Y CONDENO a UNIÓN GENIL S.C.A. a abonar a Dª. Modesta la suma de CIENTO VEINTICUATRO MIL VEINTINUEVE EUROS CON QUINCE CÉNTIMOS DE EURO (124.029,15 euros), más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, absolviendo a la demandada del resto de pedimentos instados en su contra, sin especial pronunciamiento en costas . DESESTIMO íntegramente la demanda reconvencional deducida por el anterior demandado ahora reconviniente frente a la anterior demandante, ahora reconvenida, absolviendo a esta última de todos los pedimentos instados en su contra, con expresa imposición en costas a la parte demandante en reconvención - demandada originaria ".
Contra dicha sentencia se preparó en tiempo y forma recurso de apelación por las representaciones de ambas partes en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresaron, dándose traslado de los mismos a las partes contrarias por el término legal, presentándose escritos de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes.
Admitida prueba documental en esta instancia, se convocó vista el 21.11.2016 que se celebró con el contenido documentado en autos.
Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia en cuanto no se opongan a los de ésta, y
Se trata en este procedimiento de la reclamación contenida en la demanda inicial del importe de rentas impagadas derivadas de contratos de arrendamiento que después se dirán, en un caso porque no se pagaba la renta actualizada, y en otro porque se había reducido y tampoco se había actualizado, y de reconvención de las cantidades que se dicen abonadas por la entidad demandada en gastos de conservación de los inmuebles arrendados, importe del IBI de estos satisfechos por la demandada, y importe de las mejoras introducidas en los mismos y que quedan a disposición del arrendador.
La sentencia estima en parte tanto demanda como reconvención., entendiendo que el contrato de avenida de la Estación (contrato A en lo sucesivo), es un arrendamiento de industria, y el segundo, " DIRECCION000 " (contrato B en lo sucesivo) está sometido a la Ley de 1994 al entender que debe de regularse por el contrato de 1.5.1998, lo que es necesario antecedente a la hora de resolver respecto a las rentas y actualizaciones reclamadas, que existió un acuerdo verbal de reducción de las rentas respecto al segundo contrato, entendiendo que la actualización sólo procedía en una ocasión al iniciarse la prórroga anual a voluntad de la arrendataria. Igualmente entiende que la conservación del inmueble de avenida de la Estación estaba atribuida en el contrato inicial a la arrendataria, y que ésta no podía demandar indemnización por mejoras en el segundo contrato.
La parte demandante impugna la sentencia, en dos aspectos concretos: primero, la existencia de ese acuerdo verbal sobre reducción de renta, y segundo, el pronunciamiento sobre costas, entendiendo que debe de haber una condena parcial al pago de las costas al aceptar la parte parte de las rentas reclamadas, si bien el suplico de su recurso, solicita la condena a la demandada de las costas de primera instancia y " subsidiariamente, a las costas causadas en primera instancia, hasta la cantgidad objeto de alalnamiento en la contestación a la demanda" . Precisamente esa primera cuestión discutida la desarrolla la parte, aludiendo a los artículos 1091 y 1256 del Código Civil, y a la interpretación restrictiva de la novación, el no poder servir de base a la prueba de presunciones del art 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil un acto propio, entendiendo que medió solo tolerancia en el pago parcial de la renta del segundo contrato, tardando la demandante en conocer lo pactado sobre la renta, con mención a su edad como justificativo de ello, y que la demandada no ha desplegado toda la actividad probatoria a su disposición para acreditar la existencia de ese pacto de reducción de renta a propósito del art 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin existencia de causa a los efectos del artículo 1275 del Código Civil que lo justifique pues no se acredita el valor en renta que indica, sin que se haya disminuido la renta en el primer contrato, y la del segundo se elevó de los 1100 € que se empezaron a pagar en mayo de 2008 a 1600 € en 2009, sin especificar la causa, habiéndose manifestado por don Bernabe que ello se debio a la infrautilización del inmueble entrando en contradicción con lo dicho sobre el particular al contestar la demanda y por el asesor fiscal, y por último que no había transcurrido el plazo de cinco años de prescripción que establece el artículo 1966 del Código Civil, sin que sea de aplicación ni la doctrina del retraso desleal ni la de los actos propios.
La parte demandada viene a impugnar la sentencia en base a cuatro motivos, primero, considera que el contrato primero, es de local de negocio, al tener que renovarse la maquinaria existente por antigua, aunque el primero de 1.7.1990 fuera de industria, correspondiendo a la arrendadora las obras de conservación con cita de los artículos 1554 y 500 del Código Civil y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que lo que se consignara en el primer documento sobre conservación extinguiera la obligación que al efecto le incumbía al arrendador evitando una situación de desequilibrio y enriquecimiento injusto, con cita de la sentencia del Tribunal Supremo de 182/2003 de 3.3 ; segundo, sobre el IBI de los inmuebles arrendados que entiende acreditado su pago por la arrendataria y perfectamente identificados remitiéndose al documento n. 5 aportado con la demanda, petición de liquidación de herencia de don Íñigo, pues no hay más bien en la avenida de la Estación, entonces General Franco, que el arrendado pese que en los recibos de IBI se le de el número 60, cuando tiene el 142, y lo mismo para el segundo contrato, necesariamente relacionado con la finca n. NUM000 de esa misma relación, pues no existía otro posible bien, ni otra finca rústica, aludiendo que es un hecho notorio en Puente Genil que ese inmueble " DIRECCION000 " es lo que se conoce como URBANIZACIÓN000, no negado por la actora; tercero, entiende que el contrato B está sometido al régimen del Código Civil, no de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que tras las novaciones de 31.5.197 y 1.5.1998, pasa a ser de uso distinto a vivienda y sometido a la Ley de 1994, pasando a integrarse en el patrimonio del arrendador esas edificaciones allí realizadas que, conforme al artículo 453 del Código Civil y 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tendría que abonar las mejoras, para evitar un enriquecimiento injusto; y cuarto, costas, entendiendo que no procede su imposición al deber ser estimada la reconvención y en todo caso al existir suficientes dudas de derecho en cuanto a la calificación de los contratos referidos.
No se discute la pertinencia de la actualización de las rentas de ambos contrato, si bien, solo una no más.
Para dar luz sobre las cuestiones que seguidamente se tratarán, hemos de indicar el devenir temporal de los diferentes contratos o documentos que se han venido suscribiendo en relación al contrato de autos, a saber:
CONTRATO A.
*El contrato inicial es de fecha 1.7.1990 (documento n. 6 de la demanda, folios 16 y siguientes) cuyo objeto es industria propiedad del arrendador existente en nave terrenos de su propiedad, entonces avenida Gral Franco número 142 -ahora avenida de la Estación-, con indicación de determinada maquinaria y útiles propios de esa industria en funcionamiento (expositivo a, folio 16), pactándose una duración de un año, quedando extinguido transcurrido este plazo, con indicación de que se encuentra excluido de la de la Ley de Arrendamientos Urbanos, comprometiéndose la arrendataria a la utilización de los elementos arrendados según su naturaleza y su destino, cuidar de su conservación obligándose a devolverlos en el mismo estado de conservación y funcionamiento que los recibe, con prohibición de realizar modificaciones en los elementos que constituyen el negocio, ni variar su destino.
*Existe igualmente un anexo al anterior de fecha 31.12.1990 (documento n. 7, folio 18 ), contrato de arrendamiento de negocio -según la denominación que le dan- en virtud del cual se eleva la renta.
*nuevo documento que titulan las partes "PRÓRROGA DE ARRENDAMIENTO DE NEGOCIO" de fecha
31.5.1997 (documento n. 8, folio 19 y siguientes), en el que exponen (apartado b) que con fecha 31.5.1991 las partes acordaron prorrogar la vigencia del...
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