SAP Barcelona 230/2016, 26 de Abril de 2016
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 230/2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil) |
| Fecha | 26 Abril 2016 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 621/2015-P
Procedencia: Juicio Ordinario sobre resolución contrato arrendamiento y reclamación cantidad nº 1404/2012 del Juzgado Primera Instancia 4 Sabadell (ant.CI-6)
S E N T E N C I A Nº230/2016
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
Dª. MARIA MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE
-
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a 26 de abril de 2016
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre resolución contrato arrendamiento y reclamación cantidad nº 1404/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 4 Sabadell (ant.CI-6), a instancia de CRISTALERIAS SABADELL S.A., contra INMOBILIARIA ALSOCO, S.A., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 31 de marzo de 2015.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:
Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Teresa Prat en nombre y representación de CRISTALERIAS SABADELL S.A. contra INMOBILIARIA ALSOCO S.A., debo:
- Absolver a la entidad demandada de todos los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas procesales a la actora.
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.
Se señaló para votación y fallo el día 19 de abril de 2016.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARIA MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE.
La sentencia que puso fin al procedimiento en la 1ª Instancia, tras fijar el planteamiento del debate y pretensión actora contenida en la demanda, en la que solicitaba que se declarara el incumplimiento de la parte arrendadora del local sito en Sabadell, Avenida Barberá números 267-273, con declaración de que no tenía obligación del pago de la renta desde que aparecieron las patologías expuestas en el escrito rector, y declaración de nulidad de la garantía hipotecaria, ya que el resto de acciones inicialmente ejercitadas fueron objeto de desistimiento de la Audiencia Previa, y tras expresar, en el Fundamento segundo, que el actor omitía que el contrato de 1 de marzo de 2010, traía causa de sucesivos contratos sobre el mismo local, el primero de ellos el 2 enero 1982, por lo que había ocupado la arrendataria la posesión durante 30 años, en que fue lanzada con ocasión de procedimiento desahucio por falta de pago, hacía referencia al pacto séptimo, a cuyo tenor la parte arrendataria conocía el estado del inmueble y lo aceptaba, sin que hiciera reserva alguna, y tanto el perito como la propia parte,en conclusiones, admitieron la preexistencia del quebranto de la cubierta de la nave . Concluía, que si el arrendatario aceptó expresamente el estado del local, no podía, con posterioridad, alegar incumplimiento y además no se había aportado, ni acreditado, requerimiento de reparación o subsanación y que los e-mails de Septiembre de 2011 resultaban compatibles con el siniestro de agosto de 2011, en el que el seguro de la demandada abonó 4000 € y los posteriores se hace referencia a siniestros con origen en el vecino del primero segundo, sin que conste requerimiento de subsanación o comunicación sobre la imposibilidad de ocupar el local por las patologías, a excepción de cuando fue requerida del pago de las rentas de los meses correspondientes a enero -marzo de 2012, documento seis. Incluso constaban e-mails de fechas en las que ya habrían aparecido las deficiencias, en los que la actora se limitaba a solicitar una reducción del 38% de la renta durante un año, sin alusión a defecto alguno en el local. Examinaba las patologías, y respecto a la de junio de 2010, hundimiento del techo de la nave, expresaba que la propia actora admitió que la demandada atendió su requerimiento de reparación, sin que conste que le pidiera subsanación posterior. En cuanto al hundimiento del techo de la segunda planta, con caída de escombros sobre maquinaria y materiales, la actora reconoció pago del seguro de 4000 € y aunque la misma indicaba que tuvo que pagar 13.000 en concepto de otros gastos, no había constancia documental sobre tal extremo, ni tampoco petición o requerimiento de pago a la propiedad. Que además muchas de las patologías descritas, no son imputables a la demandada sino, en su caso, a la comunidad de propietarios y de otras no podía afirmarse el origen o procedencia exacta, como la presencia de roedores encima del falso techo del local, al desconocerse por donde entraban y del resto tampoco constaban requerimientos de reparación o subsanación, amén de que el perito habló expresamente de falta de mantenimiento o de falta de conservación, la cual fue asumida por el propio arrendatario en la cláusula octava. Añadía, concretando los pleitos precedentes, que mucho antes de la aparición de las patologías, había dejado de cumplir con su principal obligación de pago de las rentas,por lo que fue quien incumplió con carácter previo y que precisamente el día anterior a la celebración del juicio de desahucio, procedimiento número 1887/2011, es cuando la actora interpone la demanda origen de la presente litis. Que tampoco quedó acreditado cierre de sección alguna ni la internalización referida por la actora su demanda,cuando bien podía haber aportado a los autos una disminución de facturación derivada de tales defectos o vicios o encargo a terceras empresas, bien documentalmente o a través de testigos. Consideraba,por tanto, improcedente la pretensión de la actora de aquella declaración de incumplimiento, lo que le llevaba también a rechazar la pretensión de nulidad/dejar sin efecto la garantía hipotecaria. En el antecedente 2º de la sentencia se pone de manifiesto la adjudicación y remate del bien inmueble objeto de la garantía hipotecaria.
Recurre la sociedad actora, a través de su representación procesal, alegando, en síntesis: que el Juzgador confundía el momento en que concurrían las causas de los defectos, con el momento en que afloraron, ya que aunque la deficiencia de la cubierta existiera al momento de suscribir el contrato, era desconocida y no había derivado en patología alguna que afectara al uso de la nave y si no era todavía de gravedad suficiente para provocar su hundimiento, la actora no podía verse obligada a tener que seguir pagando la renta cuando la nave quedó inservible. En relación a la obligación del arrendatario de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparaciones, no debía exigirse la prueba documental, y la legal representante del arrendador admite expresamente, al ser interrogado en el acto del juicio, que todas las comunicaciones con la arrendataria se efectúan verbalmente y así la misma reconoció haber efectuado reparaciones durante la vigencia del contrato, si bien las mismas fueron parciales y deficientes. Al folio cuatro del recurso indicaba que quien tiene la obligación contractual de mantener al arrendatario en la pacífica posesión del objeto arrendado, era sólo arrendador, quien en todo caso, tomará las medidas legales oportunas frente a la Comunidad de Propietarios y que omitía el juzgador que el perito señor Leandro afirmó que las patologías comprometían el uso, salubridad y seguridad los trabajadores y que la demandada había confundido al Sr Juez, pues el mismo se refiere a deudas por rentas y reclamaciones judiciales derivadas de la relación noticia anterior e independiente a la que nos ocupa. Que el contrato se había concertado el 1 de marzo 2010 y en julio de ese año ya se había producido el hundimiento del techo y también el de la segunda planta en agosto de 2011, seguido de grandes inundaciones en septiembre de 2011, filtraciones en diciembre 2011, así como el desprendimiento, caída del ascensor de mayo del 2012, rematado por nuevas inundaciones en octubre 2012 y todo ello acompañado de las plagas referidas en escrito de demanda, patologías no sólo no cuestionadas sino probadas con los informes periciales, documentos dos a tres de la demanda y las cuales impedían el normal uso de la nave, por lo que era evidente el incumplimiento y no era controvertible que la obligación de reparar le competía a la arrendadora,lo cual se compadecía con las reparaciones parciales y también por la oferta de renuncia a cobrar las rentas,página tres de la contestación de la demanda, y porque la administradora admitió expresamente, en el acto del juicio, que tenía la obligación de reparar. Solicitó la revocación, que se estimara íntegramente la demanda y se condenara en costas a la parte demandada.
Por la parte recurrida se interesó la confirmación, expresando que existieron contratos anteriores con duración de 30 años y que la mayoría de las patologías fueron causadas por terceros, no acreditó estar al corriente de pago de la renta hasta agosto de 2010, ni que en tal fecha se produjera la manifestación de las patologías; en agosto de 2011 hubo inundaciones causados por vecino, en octubre 2011 por la tienda rotura de bastantes y en 2012 por filtraciones por reparación deficiente del siniestro de junio 2010, habiéndose presentado documento 18 de la demanda informe que indicaba que en fecha 23 mayo 2007 el estado de conservación era bueno; el uno de marzo de 2010 se celebró el contrato arrendamiento, la propiedad atendió la reparación de junio de...
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