SAP Madrid 384/2016, 25 de Noviembre de 2016
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 384/2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil) |
| Fecha | 25 Noviembre 2016 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41, Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.045.00.2-2014/0001866
Recurso de Apelación 679/2016
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 03 de Colmenar Viejo
Autos de Procedimiento Ordinario 276/2014
APELANTE: IMMOCHAN ESPAÑA SA
PROCURADOR Dña. ASUNCION ALONSO RUIZ
D. Abilio
PROCURADOR D. JOSE MANUEL SEGOVIA GALAN
APELADO: SHALOM SL
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veinticinco de noviembre de dos mil dieciséis.
Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 276/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de Colmenar Viejo, en los que aparece como parte apelante IMMOCHAN ESPAÑA SA representada por la Procuradora Dña. ASUNCIÓN ALONSO RUIZ y defendida por el Letrado D. ISAAC TRAPOTE FERNÁNDEZ y D. Abilio representado por el Procurador D. JOSÉ MANUEL SEGOVIA GALÁN y defendido por la Letrada Dña. MARÍA DOLORES LÓPEZ FARALDOS, y como parte apelada SHALOM SL, que no comparece en esta alzada; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/01/2015 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 27/01/2015, cuyo fallo es del tenor siguiente:
"Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador Doña Asunción Alonso Ruiz, en nombre y representación de la entidad INMOCHAN ESPAÑA SA, debo:
-
Absolver y absuelvo a la entidad SHALOM SL, de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición a la actora de las costas causadas;
-
Y debo condenar y condeno a D. Abilio, a abonar a la actora la suma de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS, CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (18.759,55euros). Dicha cantidad devengará el interés legal más cinco puntos desde que las respectivas facturas por impago de renta debieron devengarse, así como los intereses procesales a partir de la fecha de la presente sentencia; y sin expresa imposición de costas".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante INMOCHAN ESPAÑA SA y demandada D. Abilio, no formulando impugnación, ni oposición al recurso, ni compareciendo en esta alzada SHALOM SL, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 22 de noviembre de 2016.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
La demanda presentada por Inmochan España, S.A., contra Shalom, S.L. y don Abilio pretendía la condena de Shalom, S.L. al pago de 8.500 €, así como la condena del segundo de los demandados al pago de 35.345'16 €, más el interés de demora pactado, equivalente al interés legal incrementado en cinco puntos, e igualmente al abono de las cantidades a cuyo pago venga obligada Shalom, S.L., en virtud de lo resuelto en juicio verbal seguido ante el Juzgado de Valdemoro.
Relataba que en fecha 1 de Septiembre de 2009, Inmochan España, S.A. y Shalom, S.L., representada ésta por el codemandado, firmaron contrato de arrendamiento del local propiedad de la actora, pactando una duración de cinco años en la estipulación segunda, es decir, hasta el mes de Agosto de 2014. Que ese plazo de duración resultó incumplido por la arrendataria, pues abandonó el local antes del vencimiento pactado, en Octubre de 2013, por cuya razón se reclaman las rentas arrendaticias dejadas de satisfacer a partir de Noviembre de 2013, equivalente a diez mensualidades por importe de 850 € cada una de ellas, y por un total de 8.500 €. Igualmente, la arrendataria dejó de pagar determinadas rentas, y cantidades a ella asimiladas, entre el 1 de Marzo de 2012 y el mes de Octubre de 2013, por un total de 26.845'16 €. Que en la estipulación vigesimoquinta del contrato, don Abilio se comprometió a responder solidariamente de las obligaciones contractuales asumidas por Shalom, S.L., por lo que se reclama frente a aquél los dos conceptos adeudados que han quedado descritos, y que totalizan 35.345'16 €, con el interés moratorio pactado.
La demandada Shalom, S.L., permaneció en situación de rebeldía procesal.
El demandado don Abilio opuso la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam por haber cesado como administrador único de Shalom, S.L., el 15 de Junio de 2012, siendo sustituido por don Higinio . En igual fecha, las participaciones de Shalom, S.L., fueron adquiridas por Ayfam Espagne S.L. Asimismo, don Abilio, en cumplimiento de lo pactado en el contrato, informó a la arrendadora con tres meses de antelación sobre su voluntad de desistir de la ocupación del inmueble. Que a partir de Noviembre de 2012 la arrendadora se ha dirigido exclusivamente frente a la nueva arrendataria, y contra don Higinio, en reclamación de las obligaciones derivadas del contrato.
La sentencia dictada en la primera instancia explica que ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni el Código civil, regulan el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, por lo que en tales supuestos procede aplicar lo dispuesto en el art. 1124 Cc . En el supuesto enjuiciado, Shalom, S.L., abandonó el local arrendado a finales de Octubre de 2013, por tanto con anterioridad al cumplimiento de los cinco años pactados de duración del contrato, sin que el codemandado, don Abilio, haya acreditado haber comunicado a la arrendadora su voluntad de abandonar el local con el preaviso pactado en el contrato, de tres meses, lo que significa que se ha producido un incumplimiento contractual. Sin embargo, si bien se convino en el contrato la posibilidad de desistimiento de la arrendataria con preaviso de tres meses, ninguna sanción se establece para caso de incumplimiento del plazo de duración, y la consecuencia de esa falta de pacto expreso es que no procede fijar indemnización alguna. En relación con el demandado don Abilio se ejercitan dos acciones: la acción indemnizatoria derivada del incumplimiento contractual, y la acción de reclamación de las rentas debidas, al amparo de la cláusula vigésimo quinta del contrato en que aquél se compromete a "responder solidariamente de las obligaciones de toda índole asumidas por la sociedad Shalom, S.L. en virtud del presente contrato de arrendamiento". Se aporta con la demanda documento número 24 en el que don Higinio, como administrador de Shalom, S.L., reconoce adeudar 8.085'61 € frente a la demandante, y emite tres pagarés personalmente avalados por el propio don Higinio, lo que libera a don Abilio del pago de dicha suma. Sin embargo, dicho codemandado continúa soportando el resto d elas obligaciones contraídas, al no existir convenio con la acreedora sobre el cambio de deudor. En sentencia dictada en autos de juicio verbal número 15/2014 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Collado Villalba, se condenó a instancia de Inmochan España, S.A., a Shalom, S.L., al pago de 26.845'16 €, cantidad de la que deberá responder don Abilio, descontando la suma de 8.085'61 € que se deduce en virtud del pacto con tercero anteriormente descrito. En materia de interés moratorio, se aplica el tipo legal incrementado en cinco puntos desde el devengo de las sucesivas facturas reclamadas en aplicación de la cláusula 19.3 del contrato. Por todo lo cual se absuelve a Shalom, S.L. de las pretensiones contra ella formuladas, sin condena en costas, y se condena a don Abilio al pago de 18.759'55 €, más el interés legal incrementado en cinco puntos desde la fecha de vencimiento de las cantidades reclamadas.
Primer motivo del recurso presentado por Inmochan España, S.A.
Planteamiento: Se impugna el pronunciamiento absolutorio de la sentencia para Shalom, S.L., respecto de las cantidades reclamadas por razón del desistimiento unilateral del contrato, toda vez que el local fue abandonado antes del transcurso del plazo de cinco años previsto en su estipulación segunda del contrato, de donde se sigue el deber de pagar las diez mensualidades pendientes desde que se dejó libre anticipadamente el local, en Octubre de 2013, hasta el mes de Agosto de 2014, que equivalen a 8.500 €, por haberse pactado como renta mínima garantizada la suma de 850 €, de conformidad con la norma general del art. 27 de la LAU en relación con el art. 1124 Cc ., y aunque no se haya pactado expresamente penalización en el contrato de arrendamiento.
Resolución: La sentencia apelada aprecia el incumplimiento del contrato por Shalom, S.L., al haber desistido unilateralmente del contrato de arrendamiento, por abandonar el local, sin el preaviso pactado de tres meses, en Octubre de 2012. Sin embargo, concluye que esa conducta incumplidora no genera la obligación de indemnizar, porque en el contrato las partes no establecieron ninguna cláusula penal para sancionar el desistimiento unilateral anticipado.
La conclusión no es correcta. Cualquier incumplimiento contractual genera en el perjudicado el derecho a percibir la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, ya lo sea mediante el art. 1101 Cc ., ya mediante el art. 1124 Cc ....
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