SAP Madrid 469/2016, 10 de Octubre de 2016
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 469/2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 8 (civil) |
| Fecha | 10 Octubre 2016 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
C/ Ferraz, 41, Planta 1 - 28008
37007740
N.I.G.: 28.074.00.2-2014/0004780
Recurso de Apelación 702/2016
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 05 de Leganés
Autos de Procedimiento Ordinario 418/2014
APELANTE:: UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN SLU
PROCURADOR D. /Dña. MARIA NIEVES BAOS REBILLA
APELADO:: LEROY MERLIN ESPAÑA SLU
PROCURADOR D. /Dña. FUENCISLA ALMUDENA GOZALO SANMILLAN
SENTENCIA Nº 469
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Dª LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO
En Madrid, a diez de octubre de dos mil dieciséis. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario número 418/2014, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Leganés, seguidos entre partes, de una como demandante-apelado-Impugnante, LEROY MERLIN ESPAÑA S.L.U. representada por la Procuradora Dª Fuencisla Almudena Gózalo Sanmillán, y de otra, como demandadaapelante, UNIBAIL-RODAMCO RETAIL SPAIN S.L., representada por la Procuradora Dª Nieves Baos Rebilla.
VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Leganés, en fecha 29 de febrero de
2016, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador D. Francisco Arcos Sánchez, en nombre y representación de LEROY MERLIN ESPAÑA S.L.U., contra UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN S.L. y DECLARO que el porcentaje de participación en que LEROY MERLÍN ha de contribuir a los castos comunes del Centro Comercial Parquesur en el que se ubica el local por ello arrendado, en virtud de lo dispuesto en la cláusula 3.4.3 del contrato de arrendamiento firmado por ambas partes el 4 de Julio de 2002 es de 4,62%, debiendo la demandada estar y pasar por dicha declaración y CONDENO a UNIBAIL RODAMCO a restituir a la actora la cantidad indebidamente cobrada por tal concepto desde el año 2009 hasta la actualidad, que asciende a 141.827,5948 euros, así como a los intereses moratorios y legales correspondientes, no condenando a ninguna de las partes al pago de las costas procesales que se hubieren causado."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte apelante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación votación y fallo, lo que se ha cumplido el cinco de octubre de dos mil dieciséis.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Se formuló demanda por Leroy Merlin España SLU contra Unibail Rodamco Inversiones
SLU (en el momento de la personación y contestación a la demanda compareció Unibail Rodamco Retail Spain SA con quien en adelante se entendieron las actuaciones) en cuyo suplico instaba : "
-
Declare que el porcentaje de contribución de Leroy Merlin a los gastos comunes en el contrato de arrendamiento de local de negocio sito en centro comercial de Leganés que le vincula a Unibail Rodamco es el que resulte de aplicar el 70% sobre cuota de propiedad calculada en proporción a los 10.050m2 de local comercial en relación con la superficie construida de los demás locales tras la ampliación que resulte acreditada en período probatorios;
B) Condene a Unibail Rodamco a estar y pasar por la anterior declaración y a fijar la contribución de Leroy Merlin a los gastos comunes del referido contrato que se generen desde la fecha de la sentencia que se dicte en el presente procedimiento en base al porcentaje que resulte del párrafo anterior ; C) Condene a Unibail Rodamco a pagar a Leroy Merlin la cantidad que resulte de restar del importe total pagado por Leroy Merlin en concepto de gastos comunes durante cinco años anteriores a la fecha de interposición de la demanda, la cantidad que correspondería haber pagado a Leroy Merlin aplicando el porcentaje de contribución fijado en el párrafo primero sobre el importe total de los gastos comunes del centro comercial para dicho período más IVA correspondiente y los intereses legales desde la fecha de su indebido cobro; D) Condene a Unibail Rodamco a pagar a Leroy Merlin la cantidad que resulte de restar del importe total pagado por Leroy Merlin en concepto de gastos comunes durante la fecha que trascurra desde la interposición de la demanda hasta que se dicte sentencia, la cantidad que correspondería haber pagado a Leroy Merlin aplicando el porcentaje de contribución fijado en el párrafo primero sobre el importe total de los gastos de la totalidad del centro comercial durante dicho periodo más el IVA correspondiente y los intereses desde la fecha del indebido cobro;
E) Condene a la demandada al pago de las costas procesales.
Según se alega por la demandante, Unibail es propietaria del centro comercial Parque Sur, habiéndose suscrito contrato de arrendamiento con la demandante el día 4 de julio de 2002 (documento nº 4) por el que se arrendó un local de 14.000m2 con edificabilidad de 10.050 m2. Se trató de un nuevo contrato sobre local comercial (ya venían arrendado otro local anteriormente) que se ubicaría en la ampliación del centro comercial prevista y que concluyó en el año 2005.
Según la cláusula 6.4.3 del contrato relativa a la determinación de contribución a los gastos comunes Viene obligado a pagar el 70% de la cuota de participación que se calcula teniendo en cuenta su superficie
1.050 m2 construida del local arrendado en relación a la superficie construida de los demás locales, pero no se determina la superficie de los restantes locales ya que a la fecha del contrato no estaba terminada la ampliación del centro coemrcial. Sostiene la demandante que el centro comercial le está aplicando como superficie de los locales una superficie que no es la real .Según la demandada ésta es de 142.423,80 m2, que se viene aplicando desde 2005.
Ahora bien, requerido el propietario del centro comercial para aclarar la superficie, la primera cifra que se dió por representantes del centro comercial fue de 169.423m2 en la reunión mantenida por representantes de ambas partes en fecha de 7 de junio de 2012. Se estaba aplicado, pues, una cuota de participación errónea, sería de 4,15 % y no 4,93%. Tras varias comunicaciones por e-mail (doc. nº 6, 7,8) tuvo lugar una reunión en fecha 31 de octubre de 2012 en que por la propietaria se dijo que la superficie que debía computarse era de 142.423,80 m2 pero sin justificación documental. Según la actora, sin embargo, la página web del centro comercial ( doc. nº 2) anuncia una superficie bruta alquilable de 151.200 m2 no siendo posible que la superficie construida sea inferior .Se aporta asimismo estudio de la Universidad Politécnica que recoge como superficie construida 227.00m2 (doc. nº 13 ). Según la ficha catastral la superficie total construida es de 360.769m2 incluidas zonas comunes (doc. nº 14) y si se restan zonas comunes la superficie total construida es de 157.248m2.
La única acreditación documental de la superficie que ha recibido la actora es la copia de la escritura de declaración de ampliación de obra nueva y de modificación de división horizontal de 22 de junio de 2005 que incorpora anexo con la superficie en m2 de todos los locales y que asciende a 166.340,73 m2 (doc. nº 16).
La actora insta además de la determinación de la cuota de contribución a los gastos, la devolución de las cantidades pagadas y que no eran debidas -al haberse aplicado una cuota de contribución a los gastos superior a la que debió aplicarse- desde el ejercicio 2009 cuyos pagos acredita documentalmente (ejercicios 2009 a 2011, cada uno 352.932euros+IVA; ejercicio 2012 y 2013 pagó en cada uno 352.930 euros +IVA y los primeros 6 meses de 2014,176.465, 16 euros+ IVA).
La parte demandada Unibail SA en su contestación a la demanda hizo valer la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda por falta de precisión del petitum en todas sus pretensiones ya que la actora no aclara qué superficie debe tomarse como base para la determinación de la cuota de contribución a los gastos.
En cuanto al fondo, sostiene en su contestación que se ha venido aplicando el coeficiente correcto -4,93613 %- desde que se le comunicó al arrendatario el día 8 de abril de 2005, por lo que solicita la desestimación de la demanda. Aportó informe pericial.
En el acto de la audiencia previa la juez a quo desestimó la excepción hecha valer por la demandada y cuya estimación hubiera dado lugar al sobreseimiento del proceso conforme lo dispuesto en el artículo 424 LEC . La pretensión de la actora, según la juez a quo, es que se fije la cuota de participación lo que requiere determinar cuál es la superficie construida .La demandante no determinan cuál debe ser tal superficie pero sí determina en su demanda las distintas opciones y el tribunal debe decidir la que procede. Respecto de las cantidades reclamadas, una vez determinada la cuota y determinados los efectivos pagos en el cuerpo de la demanda se podrá concretar, en su caso, las cantidades objeto de condena.
En la sentencia de instancia se comienza por enumerar los distintos parámetros para calcular la superficie construida del resto de los locales : la superficie dada en la reunión de 7 de junio de 2012
, 169.4923m2 ; la superficie catastral, 157.248m2 ; la conclusión del informe pericial aportado por la demandada, 142.449,60m2 y por último el resultado de sumar la superficie de todos los locales según escritura...
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