SAP Barcelona 390/2016, 14 de Septiembre de 2016
| Ponente | FERNANDO UTRILLAS CARBONELL |
| ECLI | ES:APB:2016:8898 |
| Número de Recurso | 599/2015 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 390/2016 |
| Fecha de Resolución | 14 de Septiembre de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 599/2015-4ª
JUICIO VERBAL NÚM. 1723/2014
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 GRANOLLERS (ANT.CI-6)
S E N T E N C I A N ú m. 390/2016
Ilmos. Sres.
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
En la ciudad de Barcelona, a 14 de septiembre de 2016.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 1723/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Granollers (ant.CI-6), a instancia de D. Simón, contra Dª. Andrea y D. Ángel Jesús, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de abril de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo lademanda interpuesta por el procurador de los tribunales D. Carlos Alberola Martínez, en representación de
D. Simón, contra D. Ángel Jesús y Dª. Andrea, en el sentid de declarar resuelto, por expiración del término contractual, el contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 1994 de la Masia Mas LLuró del término municipal de Sant Celoni (Barcelona) que ligaba a las partes y condeno a los demandados a dejar libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora y con el apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo voluntariamente en el término que marca la ley.
Impongo las costas a la parte demandada."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 7 de septiembre de 2016 . CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Apelan los demandados Sra. Andrea y Sr. Ángel Jesús la sentencia de primera instancia estimatoria de la demanda formulada por el demandante Sr. Simón, en ejercicio de la acción de desahucio, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento, de 1 de mayo de 1994, de la masía Mas Lluró, en Sant Celoni (Barcelona), alegando los apelantes, en primer lugar, la vulneración del artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 1255 del Código Civil, alegando la existencia en el contrato de arrendamiento de un pacto de prórroga anual potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador.
Centrado así el primer motivo de la apelación, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de Febrero y 18 de Marzo de 1992, 10 de junio de 1993, 15 de octubre de 1996, y 13 de junio de 2002 ;RJA 823 y 2206/1992, 5404/1993 7113/1996, y 4893/2002 ), que, a partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985,de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, sólo hay dos clases de arrendamientos urbanos por razón de su duración: los anteriores a esta norma legal, sujetos a la prórroga forzosa del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; y los posteriores, no sujetos a la prórroga forzosa, y a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a no ser que los contratantes hubieren convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del Código Civil, libertad de pacto que no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley, al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis", y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas.
En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario que, en el pacto III del contrato de arrendamiento, de 1 de mayo de 1994 (doc 1 de la demanda), se acordó entre las partes, en cuanto a la duración de la relación arrendaticia, que:
"El plazo del arrendamiento queda convenido en VEINTE AÑOS. Al amparo de lo dispuesto en el art.9 del Real-Decreto Ley de 30 de abril de 1985, el presente contrato queda expresamente excluido de la prórroga forzosa establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Transcurrido el plazo convenido de VEINTE AÑOS, el contrato se considerará automáticamente prorrogado de AÑO en AÑO, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador, y a voluntad de ambas partes.
Para tener derecho a las sucesivas prórrogas el inquilino deberá hallarse al corriente del pago de las rentas, y para dar por terminado el contrato, durante el período de prórrogas deberá notificar por escrito su propósito al arrendador con treinta días de antelación, como mínimo".
Centrada la cuestión discutida en la interpretación del contrato litigioso, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.
Es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.
En el presente caso, el tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento litigioso permite alcanzar la conclusión interpretativa: 1º.- que el plazo de duración pactado es de veinte años, contados desde el 1 de mayo de 1994, por lo que la duración pactada concluye el 1 de mayo de 2014.
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- que las partes, al amparo de lo dispuesto en el artículo 9 del Real-Decreto Ley de 30 de abril de 1985, excluyeron expresamente el régimen de la prórroga forzosa del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
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- que, no obstante lo anterior, las partes previeron la posibilidad de prórrogas voluntarias anuales, a voluntad de ambas partes, es decir con el consentimiento de ambas partes, y siempre que el arrendatario se encontrara al corriente del pago de las rentas.
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- que los períodos de prórroga eran obligatorios para el arrendador, una vez iniciado un período de prórroga anual, de modo que el arrendador no podría resolver el contrato hasta la terminación del período anual, quedando vinculado al cumplimiento del período de prórroga hasta la terminación del año en curso, y
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- que, por el contrario, no sólo a su terminación, sino también incluso dentro de cada uno de los períodos de prórroga anual, el arrendatario podría desistir del arrendamiento, con el único requisito de notificar por escrito su propósito al arrendador con treinta días de antelación, como mínimo.
Así las cosas, resulta de lo actuado, que el demandante remitió un burofax a los demandados, con fecha 28 de marzo de 2014 (doc 6 de la demanda), comunicándoles su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento en la fecha de...
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ATS, 12 de Diciembre de 2018
...dictada con fecha 14 de septiembre de 2016 por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección decimotercera), en el rollo de apelación n.º 599/2015, dimanante del juicio verbal número 1723/2014 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Mediante diligencia de ordenación la referida Audienc......