SAP Madrid 186/2016, 23 de Mayo de 2016
| Ponente | SAGRARIO ARROYO GARCIA |
| ECLI | ES:APM:2016:8744 |
| Número de Recurso | 175/2016 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIÓN |
| Número de Resolución | 186/2016 |
| Fecha de Resolución | 23 de Mayo de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41, Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
251658240
N.I.G.: 28.079.42.2-2011/0141891
Recurso de Apelación 175/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1159/2011
APELANTE: INMUEBLES IBARRA S.L.
PROCURADORA Dña. SONIA JUAREZ PEREZ
APELADO:: D. Fructuoso
PROCURADOR D. ISIDRO ORQUIN CEDENILLA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES/SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veintitrés de mayo de dos mil dieciséis.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 1159/2011 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid, en los que aparece como apelante INMUEBLES IBARRA S.L., representada por la Procuradora DOÑA SONIA JUÁREZ PÉREZ, y defendida por la Letrada DOÑA ALICIA GÓMEZ FUENTES, y como apelado DON Fructuoso, representado por el Procurador DON ISIDRO ORQUÍN CEDENILLA y defendido por el Letrado DON ALEJANDRO SANVICENTE IBIRICU; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 28/07/2015 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 28/07/2015, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por Inmuebles Ibarra
S.L contra Don Fructuoso debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones condenatorias y resolutorias planteadas por la mercantil actora, con expresa imposición de costas a ésta última".
En fecha 1 de octubre de 2015 se dicta auto cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "No HABER LUGAR A ACLARAR, SUPLIR OMISIÓN O COMPLETAR la sentencia recaída en autos al no encontrarnos en los supuestos del art. 214 y 215 de la LEC, ello sin perjuicio de que dichas cuestiones se planteen en segunda instancia".
Notificadas las mencionadas resoluciones, se interpuso recurso de apelación por la representación del demandante, al que se opuso la representación del demandado, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 10 de mayo de 2016.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.
DEMANDA, CONTESTACIÓN Y SENTENCIA
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- Demanda
Con fecha 13-7-2006 las partes celebraron escritura pública de venta de partición de finca con constitución y cesión de derecho de elevación, respecto de la finca en la AVENIDA000 nº NUM000 de Badalona, por la que la actora compró una participación del 34,42% del total de la finca existente, a la vez que el derecho de vuelo, que daba derecho a la actora para la ampliación de las plantas ya existentes, así como a la construcción de dos plantas más, que se debía de ajustar al proyecto elaborado por el arquitecto don Plácido . Realizada la construcción, en el inmueble resultante, al demandado le corresponderían las entidades uno y dos (dos locales comerciales en planta baja) y el resto (plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª) a la actora. El precio de la trasmisión se fijó en 550.000 € abonados en su integridad (documento 1).
Los antecedentes de la indicada escritura pública datan de la primavera del 2005 entre el Sr. Onesimo (API que intermediaba en la venta) y el Sr. Juan Carlos de Inmuebles Ibarra, efectuada la oferta del vendedor, la actora encargó un estudio al arquitecto al Sr. Plácido para ver la viabilidad del negocio, y vista la viabilidad de la operación, comenzaron las negociaciones con la propiedad en reunión de diciembre de 2005, a la que asistieron el Sr. Onesimo, el Sr. Fructuoso y la actora, para cerrar aquellos aspectos que ya habían sido tratados con la intermediación el Sr. Onesimo ; antes de la reunión se habían remitido al Sr. Onesimo los planos relativos al proyecto realizados por el Sr. Plácido, y que se habían enviado al vendedor, de igual modo se había cerrado el precio, en la indicada reunión, siempre sobre el proyecto arquitectónico presentado; a su vez, se concretaron los aspectos relativos al contrato y se acordó preparar un documento privado para cerrar la venta (se aportan como documento 2 los planos y como documento 2B los faxes remitidos por la actora al Sr. Onesimo ). Se suscribe el contrato privado en fecha 15-2-2006 (documento 3) y la escritura pública el 13-7-2006. Existen diferencias entre el contrato privado y la escritura pública, fruto de las conversaciones habidas entre las partes.
Una vez firmada la escritura, por la actora, se encargó al Sr. Plácido el desarrollo del proyecto constructivo a fin de solicitar, en su momento, la preceptiva licencia municipal de obras. Con la colaboración del Sr. Onesimo (que en aquel momento administraba la finca) se iniciaron las conversaciones con los responsables de Ópticas Cottet (arrendataria del local nº 1) a fin de gestionar el inicio de las obras que afectaban al local arrendado, llegando a un acuerdo en el sentido de facilitar la ejecución de la obra proyectada, a cambio de permitírsele la utilización del ascensor para bajar a la planta sótano del local.
En julio de 2008 se celebró una reunión con el Sr. Fructuoso en Arenys de Mar en la que comienzan los problemas con él, pues tras mostrarle el proyecto básico se niega a consentir la ejecución de la obra según se había proyectado y pactado, pese a ser un mero desarrollo de la que se había hecho en el año 2005; el motivo principal de oposición fue la ubicación del ascensor (se aporta como documento 4 el Proyecto Básico de obras), desde la indicada fecha se ha negociado con el demandado las maneras de realizar las obras que puedan satisfacer a todas las partes, sin embargo, el demandado trata de imponer soluciones claramente inviables. En el año 2009, sin conocimiento de la actora, pese a ostentar el 34,42% de la propiedad de la finca, el demandado arrendó el local nº 1 a la pastelería que opera con el nombre comercial "MORA", la arrendataria hubo de realizar importantes obras de remodelación y reformas (pues el local antes había sido una óptica).
De conformidad a lo pactado la obra debía de llevarse a cabo según el Proyecto del arquitecto Sr. Plácido, lo que fue aceptado por el demandado, por lo que no podía, un año después de la firma del contrato, negarse a permitir la construcción en la forma proyectada y pactada, lo que implica un incumplimiento grave, que además impide el buen fin contractual; a su vez, el demandado actúa dolosamente, tanto al impedir la ejecución de la obra en la forma pactada, como en el arrendamiento del local a espaldas de la actora.
La demandante ha dado cumplimiento a lo pactado, al haber abonado el precio, intentado y estudiado diferentes fórmulas de ubicación del ascensor en la futura construcción, todas ellas diferentes a la proyectada por el Sr. Plácido, no porque estuviera obligada, sino en aras a buscar una solución amistosa que permitiese la construcción. Se aportan como documentos 5 y 6 dos propuestas de instalación del ascensor distintas a la pactada.
Esta parte tiene derecho a reclamar los daños y perjuicios que le ha ocasionado el incumplimiento del demandado, como consecuencia de la resolución contractual que se insta. Como daño emergente tiene derecho a todos los gastos en que ha incurrido, así el precio pagado (550.000 €), y lucro cesante, en este caso, de conformidad al informe del arquitecto don Plácido, el precio de venta de las seis viviendas que se podrían haber construido ascienden a 2.140.000 €, el coste de construirlas ascendería a 702.828 € que sumados al precio del contrato hacen un total de 1.252.828 €, por lo que la ganancia dejada de percibir asciende a 887.172
€ (documento 7).
Desde la firma de la escritura pública el 13-7-2006 hasta que se resuelva mi representada es la propietaria del 34,42% de la finca, por lo que tiene derecho a percibir el 34,42 % de las rentas que se hayan percibido. El demandado se ha negado a facilitar a la actora los contratos de arrendamiento de los locales de la finca, por lo que se desconocen las rentas y la cantidad exacta a reclamar.
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- Contestación
El demandado era propietario de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Badalona, al tomo 3857 del archivo, libro 1051, finca 34674 por legado de su padre. El 15-2-2006 se suscribió contrato privado por el que se vendía a la demandante el derecho de sobre-edificación o vuelo sobre la finca referida, comprometiéndose a ejercer el citado derecho de vuelo pactado y a tener totalmente ejecutada la obra de sobre-edificación en un plazo máximo de cinco años a contar desde la firma del contrato, transcurrido el plazo se acordaba la necesidad de la compradora de obtener nueva autorización siempre que se quisiera prorrogar el citado derecho, se fijó el precio de 600.000 €, y en su cláusula novena se pactó " Don Fructuoso se compromete a...ceder gratuitamente el espacio del patio de los sótanos de la tienda 1ª, para instalar la caja del aparato elevador del inmueble (ascensor)", en virtud de este pacto queda manifiesta la voluntad de las partes de...
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