SAP Zaragoza 239/2016, 28 de Abril de 2016
| Ponente | ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER |
| ECLI | ES:APZ:2016:1028 |
| Número de Recurso | 19/2016 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 239/2016 |
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00239/2016
SENTENCIA núm. 239/2016
ILMOS. Señores:
Presidente:
D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA
Magistrados:
D. ANTONIO PASTOR OLIVER
D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
En ZARAGOZA, a Veintiocho de Abril de dos mil dieciséis.
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 117/2014, procedentes del JDO. DE LO MERCANTIL N. 2 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 19/2016, en los que aparece como parte apelante, PROCOM DESARROLLO COMERCIAL DE ZARAGOZA S.A., representado por la Procuradora de los tribunales, Dña. CARMEN BARINGO GINER, asistido por el Letrado D. ROGER CANALS VAQUER, y como parte apelada, D. Constancio, representado por el Procurador de los tribunales,
D. GUILLERMO GARCIA-MERCADAL Y GARCÍA-LOYGORRI, asistido por el Letrado D. TOMAS PELAYO MUÑOZ, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANTONIO PASTOR OLIVER.
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 16 de Noviembre de 2015, cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: " Desestimar la demanda interpuesta por PROCOM DESARROLLO COMERCIAL DE ZARAGOZA, SA, representada por la Procuradora de los Tribunales D. MARIA DEL CARMEN BARINGO GIÑER, y asistida por el Letrado D. ROGER CANALS VAQUER, contra Constancio, en calidad de miembro del órgano de administración y posterior administrador único de la sociedad AUTOPLAZA ESPACIOS COMERCIALES, SL, representado por el Procurador de los Tribunales D. GUILLERMO GARCÍA MECADAL GARCÍA-LOYGORRI, asistido por el Letrado D. TOMÁS PELAYO MUÑOZ, y en consecuencia absuelvo al demandado de los pedimentos de la misma, imponiendo las costas a la parte demandante .".
Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de PROCOM DESARROLLO COMERCIAL DE ZARAGOZA S.A., se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes. TERCERO.- Recibidos los Autos y CD, y personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 4 de Abril de 2016.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
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INTRODUCCION CRONOLOGICA
La demandante "Procom", sociedad en cuyo objeto social está el desarrollo de áreas comerciales, suscribió un acuerdo con la sociedad administrada por el demandado, "Autoplaza", el 16-2-2004
, según el cual ésta (entonces citada como "Area") debía de colaborar con la primera en el desarrollo de dicha área física y urbanística, a fin de estructurar un destino comercial múltiple, con diversidad de centros comerciales y tiendas. Asesoramiento, licencias, permisos, etc. Además, "Autoplaza" se instalaría en dicha área como lo que se denomina una empresa "bandera" o atractivo para otras tiendas. Por todo lo cual recibió un apoyo de 2.000.000 Euros.
Dentro de este contexto empresarial, el 17-4-2007 (casi tres años después), se firmaron dos contratos entre las mismas sociedades, que son las que más directamente afectan al núcleo de este litigio. Por tanto, el mismo día suscribieron un contrato de arrendamiento y otro que denominaremos de bonificación .
Según el primero, en esencia, "Procom" -que había construido un centro de venta de vehículos que agruparía a diversas marcas- se lo alquila a "Autoplaza" (quien había participado en el diseño del mismo), mediante unas rentas concretadas en el contrato; y la arrendataria los subarrendaría a concesionarios de marcas de vehículos o, incluso, vehículos de ocasión.
La duración del arrendamiento sería por un periodo inicial de 20 años, prorrogables. La renta acordada era de 202.970 € mensuales, a razón de 10 €/m2. Además, la arrendataria prestaba un aval bancario, debía de contar con recursos propios que alcanzaran como mínimo la renta anual comprometida (lo que supondría
2.435.640 €, para dicha renta); asimismo, debería de participar en los gastos comunes del parque comercial.
Pero, aparte de las obligaciones pecuniarias, la arrendataria se obligaba a comunicar a la arrendadora los subarriendos que hubiera acordado.
El segundo contrato, del mismo día e íntimamente unido a él, regula unas bonificaciones al volumen de la renta pactada en el de arrendamiento. Bonificaciones de relevante trascendencia y durante los 6 primeros años de duración del arrendamiento. Así, durante el primer año la renta no sería de 2.435.640 €, sino de 913.365 €. Es decir un 37,5% menos.
Pero, resulta importante, a los efectos que nos ocupa en este litigio, la cláusula segunda de este contrato. Como Procom pretende enajenar el Parque comercial a un tercero ajeno a estos acuerdos, en vez de pagar directamente "Autoplaza" la renta reducida, abonará la total pactada en el contrato de arrendamiento, y a continuación "Procom" (o quien le sustituyera) restituirá la diferencia a "Autoplaza".
Esto evidencia un ánimo de negocio fiduciario, según el cual la renta pagadera "ad extra" es la acordada en el pacto locativo, mientras que la real, "ad intra", sería bastante menor.
Posiblemente, así se afirmó por "Autoplaza", para representar un valor del negocio superior al real frente a posibles terceros interesados en el Parque Comercial.
El centro se abrió al público el 8-11-2007, sin embargo se concedió una moratoria en el pago de la renta hasta mayo de 2008.
A partir de octubre de ese mismo año, 2008, "Autoplaza" dejó de pagar la renta.
Desde otoño de 2008, casi -por tanto- desde el comienzo de inicio del negocio de alquiler, se plantean conversaciones entre las partes para acomodar las obligaciones económicas (rentas) a la situación de crisis generalizada y al resultado no muy exitoso del modelo de negocio aceptado por ambas sociedades (local multimarcas de venta de vehículos).
Buena prueba de ello es el borrador de acuerdo obrante al folio 704 de los autos. De fecha 4-2-2009, su lectura permite inferir la existencia de tales conversaciones, la cercanía de un posible acuerdo, ratificado por D. Maximiliano (director de operación de "Procom") y no aceptado (por lo visto) por los responsables de "Procom" con capacidad decisoria.
Ante la falta de acuerdo, "Autoplaza" presenta demanda el 30-4-2009 contra "Procom", solicitando el reconocimiento de importantes defectos en las obras del local, en su propia ubicación, que dificultaría la comercialización, reclama los gastos realizados para arreglos que serían de cuenta de "Procom"; que mientras se arreglan tales defectos o inconvenientes, no haya lugar al cobro de rentas, que devuelva las pagadas y, por fin, que las rentas se reduzcan a 0,5 €/m2 durante 2009 y a 3 €/m2 durante 2010 (en vez de los 10 €/m2 pactados). El 23-7-2009 (3 meses después) "Procom" interpone demanda de desahucio y reclamación de rentas debidas (5.602.062,16 €), sin bonificación, pues ésta únicamente tendría lugar una vez pagadas las rentas (según interpretación de "Procom").
El 5-5-2010 se dictó Auto por la A.P. Zaragoza, secc. 4 ª, rechazando la prejudicialidad civil del pleito interpuesto por "Autoplaza" respecto al de desahucio. Pues las rentas habrían de pagarse con independencia del éxito de aquella demanda.
El 13-5-2010 el juzgado desestima la pretensión de "Autoplaza" (confirmada por la A.P., secc. 5ª en sentencia de 26-11-2010). Y el 19-7-2010 se estima la demanda de desahucio y reclamación de rentas. La entrega de llaves tuvo lugar el 15-9-2010 .
El mismo día 15-9-2010 se dictó Auto de declaración de concurso voluntario de "Autoplaza".
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CUENTAS ANUALES
En las circunstancias descritas, "Autoplaza" aprobó sus cuentas anuales de 2008 y 2009 sin recoger en su pasivo, ni provisionar, las rentas que derivarían del contrato de arrendamiento. Sí lo hace en las de 2010, recogiendo el contenido de la sentencia de desahucio y, por ende, los 5.602.062,16 € de deuda que contiene el fallo de la misma.
De esta manera, en los ejercicios de 2008 y 2009 "Autoplaza" no estaba en situación de infracapitalización y cuando lo estuvo, en 2010, instó el concurso voluntario. Además, en el punto 10 de las Memorias de 2008 y 2009 se reflejaba y explicaba el porqué de no contabilización de las rentas contractuales, al entender que eran contingencias, discutidas y que, por tanto, constituían incertidumbre.
III .- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTION
Con todos estos elementos, "Procom" considera que "Autoplaza" debió de contabilizar la rentas pactadas tanto en 2008 como en 2009, con lo cual hubiera entrado en infracapitalización en febrero de 2009 . Si bien su perito, Sr. Jose María, admitiría un conocimiento del desbalance por el administrador social a 31-3-2009 (fecha límite de formulación de las cuentas) e incluso aún le concedería 15 días más (15-4-2009).
Este comportamiento lo incardina la actora en el contexto de la responsabilidad subjetiva y objetiva del administrador social (arts. 241 y 367 en relación con el 363-1-e) L.S.C.). Reclamándole, en consecuencia las deudas de la sociedad derivadas de...
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