SAP Zaragoza 76/2016, 18 de Febrero de 2016
| Ponente | ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER |
| ECLI | ES:APZ:2016:493 |
| Número de Recurso | 47/2016 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 76/2016 |
| Fecha de Resolución | 18 de Febrero de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00076/2016
SENTENCIA Nº 76/2016
ILMOS. Señores:
Presidente:
D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA
Magistrados:
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
En ZARAGOZA a dieciocho de febrero de dos mil dieciséis.
En nombre de S.M. el Rey
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 65/2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 47/2016, en los que aparece como parte apelante, Dª Valentina, representado por el Procurador de los tribunales, D. JOSE MARIA ANGULO SAINZ DE VARANDA, asistido por el Letrado D. JOSE MARIA NOVEL PERUGA, y como parte apelada, Dª Daniela, Dª Milagrosa y DIRECCION000 C.B., representadas por el Procurador de los tribunales, Dª MARIA PILAR AMADOR GUALLAR, asistido por el Letrado D. JOSE MARIA VELA PORTALEZ, siendo el Magistrado Ponente el ILMO. SR. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.
Se aceptan los de la resolución apelada de fecha 17 de noviembre de 2015, cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda planteada por la representación procesal de Dª Valentina contra, Dª Daniela, Dª Milagrosa y DIRECCION000 C.B., debo absolver y absuelvo a las demandadas libremente de la pretensión de la parte actora, a quien se impoenen las costas procesales causadas.".
Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de Dª Valentina se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.
Recibidos los Autos y CD, y personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 8 de febrero de 2016.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
La propietaria de un local comercial demanda a las arrendatarias, instando la extinción del contrato de arrendamiento por dos motivos. Uno principal, por jubilación de las arrendatarias y otro subsidiario por introducción de un tercero sin consentimiento de la arrendadora.
Las demandadas niegan que estén jubiladas. Y respecto a la introducción de un tercero en el local argumentan lo siguiente. No existió subarriendo alguno. Unicamente se dejó el local gratuitamente, por hacer un favor a un señor que pretendía averiguar si podía allí realizar un negocio, limitándose a publicitarse durante un periodo de poco más de un mes. Sin resultado favorable. Por lo que abandonó, sin más, el uso hecho a fines exclusivamente de publicidad. Sin haberse cobrado renta alguna.
Y, en segundo lugar, que según acuerdos reiterados entre la propiedad y las arrendatarias, éstas no precisaban de autorización previa para introducir a tercero, sino -simplemente- comunicarlo a la arrendadora a los efectos del cobro del porcentaje correspondiente sobre el exceso de renta.
Esta es la tesis que acoge la sentencia de primera instancia . Entiende que no ha habido efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido, por lo que no se dan los condicionantes propios de una cesión inconsentida.
Recurre la parte actora . Considera bien llevada a la litis a la "Comunidad de Bienes" de las hermanas codemandadas. Y en cuanto a la causa de resolución del arrendamiento entiende que ha habido una errónea aplicación de la doctrina jurisprudencial.
El contrato arrendaticio tuvo origen en un pacto del año 1950, reiterado en 1962 y en 1994. Por lo que, según la D. Tr. Tercera L.A.U. de 1994, el régimen aplicable es del del T.R. de la L.A.U. de 1964. Por tanto es pacífica la aplicación del art. 114 de dicho Texto Refundido.
En los tres documentos referidos a dicho acuerdo locativo se hacía constar que el arrendatario (padre de las demandadas) debía notificar los subarriendos que pactara con terceros o cualquier aumento de renta que se produjera en dichos contratos, a fin de que el arrendador (padre de la demandante) pudiera beneficiarse del 25% de participación en dicho aumento. Más concretamente, el último, ya suscrito por las herederas de los iniciales contratantes, establecía que "las hermanas Milagrosa Daniela notificarán a Dª Valentina, tan pronto como se produzca, las variaciones en la titularidad de los contratos de subarriendo... y cualquier otro dato o circunstancia necesario para la práctica de la liquidación de las obligaciones derivadas de la relación contractual entre arrendadora y arrendatarias ".
Precisamente, este pacto fue consecuencia de un procedimiento, tras el cual las partes tuvieron que ajustar los débitos derivados del arrendamiento. Del que derivó una deuda en tal concepto de 705.506 pts. a favor de la arrendadora.
En este contexto, la jurisprudencia interpretativa del art. 114 ya citado está perfectamente resumida en la S.A.P. Valencia, secc. 8ª, 154/2014, de 10-4, cuando dice: "El criterio jurisprudencial en torno a la procedencia de la causa 5ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbano es claro al sentar como regla general en esta materia, la de presumir la existencia de cesión inconsentida por la intromisión de un tercero extraño al contrato, sin autorización del arrendador o lo que es igual, por el uso o disfrute de un tercero en el objeto arrendado, siendo indiferente que ello sea en virtud de subarriendo, traspaso o cesión, pues lo trascendente es que se ceda el arrendamiento a una persona distinta sin cumplir los requisitos legales, subsumiéndose tal actuación en las causas 2ª y 5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( SS. del T.S. de 17-5-86, 17-6-88, 27-6-90, 28-12-90, 4-4-91, 19-11-92 y 5-11-93 ) y ello igual se predica cuando la cesión sea a título oneroso, como gratuito, total o parcial, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por el tercero con la anuencia del arrendatario, pero sin repetar la voluntad del arrendador ( SS. del T.S. de 25-1-88, 20-5-88, 2-3-91 y 10-12-93 ). Corolario de ello, es que incumbe al actor probar esa intromisión y al demandado justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada ( SS. del T.S. DE 10-4-70 ), que habrá de ser de un modo pleno, a fin de destruir la presunción de ilegalidad que lógicamente se deriva de aquella ocupación ( SS. del T.S. de 30-5-72 )".
En el mismo sentido las Ss.A.P. Barcelona, secc. 13, 297/12, 16-5, 462/14, 5-11 y Burgos, secc. 2ª, 10-6-2013 .
La claridad de la doctrina ha de ponerse en relación con los hechos objeto del...
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