SAP Barcelona 486/2015, 9 de Noviembre de 2015
| Ponente | MARTA DOLORES DEL VALLE GARCIA |
| ECLI | ES:APB:2015:13270 |
| Número de Recurso | 691/2014 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIÓN |
| Número de Resolución | 486/2015 |
| Fecha de Resolución | 9 de Noviembre de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 4ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 691/2014-P
Procedencia: Juicio Ordinario sobre reclamación fianza arrendaticia nº 442/2013 del Juzgado Primera Instancia 29 Barcelona
S E N T E N C I A Nº 486/2015
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
D. JORDI LLUÍS FORGAS FOLCH
En la ciudad de Barcelona, a 09 de noviembre de 2015
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación fianza arrendaticia nº 442/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 29 Barcelona, a instancia de Dª. Ana Y D. José, contra Dª. Flora, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 30 de julio de 2014.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:
-
- Que estimando la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales doña Ana Tarragó Pérez, en nombre y representación de doña Ana y de don José, contra doña Flora, debo condenar y condeno a doña Flora a abonar a los demandantes la cantidad de 2.400€, más el interés legal del dinero desde el día 1-2-13 hasta la fecha de la presente resolución, y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago, con imposición de las costas a la parte demandada.
-
- Que desestimando la demanda reconvencional promovida por el Procurador de los Tribunales don Francisco Javier Manjarín Albert, en nombre y representación de doña Flora, contra doña Ana y don José
, debo absolver y absuelvo a doña Ana y a don José, de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición de las costas a la parte demandada reconviniente.
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.
Se señaló para votación y fallo el día 6 de octubre de 2015.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales. VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.
En la demanda rectora del procedimiento, los actores, Dña. Ana y D. José, peticionaron la condena de la demandada, Dña. Flora, a restituirles la fianza entregada en su momento por el arrendamiento por su parte del local tienda nº 2 sito en la calle Terol, 41-43 (Torrijos 27) de Barcelona, en virtud de contrato de 30 de diciembre de 2008, por importe de 2.400 euros, más el interés legal devengado desde el día 1 de febrero de 2013 y hasta su completo pago (ex art.36.4 LAU ), con imposición de costas a la demandada. Partieron para ello de que la duración pactada en dicho contrato fue de un año, con posibilidad de prorrogarse de mutuo acuerdo por iguales períodos de un año, hasta un máximo de cinco años, y de que también se pactó la posibilidad de que los arrendatarios pudieran resolver anticipadamente el contrato, bastando la mera comunicación fehaciente a la arrendadora y con una antelación mínima de 60 días, supuesto para el cual se previó una indemnización de la parte arrendataria del 50% de la renta por el período que quedara por cumplir. Alegaron que, en fecha 31 de octubre de 2012, con dos meses de antelación a la finalización del contrato, remitieron a la demandada un burofax notificándole su voluntad de finalizar el contrato al terminar el año de duración que se hallaba en curso, de modo que, al llegar el 30 de diciembre de 2012, no tendría lugar una nueva prórroga por un año más, y que indicaron que harían entrega de las llaves el 31 de diciembre de 2012, puesto que el día 30 era domingo y porque la demandada estaba ingresada en un hospital. Alegaron que la entrega de llaves tuvo lugar en la fecha señalada, pero que la parte demandada, mediante correo electrónico de 8 de enero de 2013, se opuso a la devolución de la fianza, y adujo que los actores le adeudaban el 50% de la renta correspondiente a 2013, de manera que todavía le adeudarían ellos la suma de 300 euros o, en caso de no aceptarlo, les reclamarían 5.400 euros, a lo cual se negaron los actores, por entender que la finalización del contrato coincidía con el plazo de vigencia del mismo, el día 30 de diciembre de 2012, al no haber existido nueva prórroga anual, por lo que tuvieron que presentar la demanda.
La demandada se opuso a la demanda, partiendo de que, en fecha 22/23 de febrero de 2012, los arrendatarios solicitaron a la arrendadora una sustancial rebaja de la renta, lo que dio lugar a una modificación del contrato, en relación con dicha renta, que pasó de ser de 1.200 euros mensuales a ser de 900 euros mensuales, pero también en relación con la duración del contrato, novada hasta el día 30 de diciembre de 2013, con el compromiso de los arrendatarios de permanecer en el local hasta esa fecha. Alegó que así lo reconocieron ellos mismos en correo electrónico de 31 de octubre de 2012, donde aludieron a la vigencia del contrato "entre 30 de 12 de 2008 y el 30 de 12 de y donde comunicaron que decidían poner fin al contrato, pero, siendo conscientes de que la resolución anticipada del contrato por su voluntad con anterioridad a diciembre de 2013 comportaba una penalización del 50% de la renta estipulada (cláusula tercera, punto 2 del contrato), procedieron a buscar nuevos inquilinos (Dña. María y D. Germán ), los cuales presentaron a la demandada y que debían subrogarse en la posición de los actores, a fin de no incurrir en la penalización. Alegaron que el actor medió en las negociaciones con esos terceros con el fin de rebajar la renta a 850 euros, según correo electrónico de 4 de diciembre de 2012, donde aludía a que debía buscar inquilinos "para cumplir el año que queda de alquiler", y que se llegó a elaborar por la demandada un borrador de nuevo contrato, donde se aludía a los ahora actores en relación con la renta a abonar, en relación con la garantía solidaria por su parte y en relación con la fianza a entregar, pero que no se alcanzó finalmente un acuerdo, no obstante lo cual los arrendatarios mantuvieron su decisión de abandonar el local. Alegó que no había devuelto a los actores la fianza por retenerla en garantía de pago de la penalización por resolución anticipada y a tenor de la estipulación octava del contrato, lo cual les comunicó por correo electrónico de 8 de enero de 2013, y que la retención efectuada no genera intereses ex art.36.4 LAU, pues el saldo de la fianza resulta ser deudor para los actores, si bien se propuso por la demanda llegar a un acuerdo amistoso, atemperando la cláusula indemnizatoria a la mitad (2.700 euros), de la cual se deduciría la fianza a devolver, con un resto de 300 euros, pero que, al no haber sido alcanzado acuerdo y reclamarse de contrario la totalidad de la fianza, la demandada exige el pago íntegro de la penalización, lo cual lleva a cabo por vía de reconvención, donde solicita la compensación de la fianza (2.400 euros) con dicha penalización (5.400 euros) y la condena de los demandados reconvenidos a abonarle la suma de 3.000 euros, más los intereses legales, con expresa condena en costa por su temeridad y mala fe.
Los demandados reconvenidos se opusieron a la reconvención, por entender que tuvo lugar la novación de la renta, pero no del plazo del contrato de arrendamiento de 30 de diciembre de 2008, partiendo para ello del contenido del correo electrónico remitido por la propietaria el 28 de febrero de 2012, donde afirmaron que la arrendadora concedió dos opciones de reducción de renta (Opción A) y Opción B)), y solo en la Opción B) se preveía el compromiso de un año de obligado cumplimiento, desde marzo de s eligieron la Opción A), con novación de la renta a 900 euros mensuales, sin variación del plazo de duración del contrato, como alegaron lo demuestra el correo electrónico de la arrendadora de 7 de marzo de 2012, donde se alude "al cumplimiento del plazo contractual en vigor, en concreto a la prórroga anual que vence el 30 de Diciembre de . Alegaron que avisaron a la propiedad de que no tenían voluntad de prorrogar el contrato cuando finalizase la duración anual, es decir, la prórroga entonces en vigor, y que no tuvo lugar una resolución anticipada del contrato, sino un mero aviso de no volver a prorrogar. Añadieron que ellos se limitaron a colaborar con la arrendadora, para que tuvieran continuidad y no quedase cerrado el local, según resulta del correo electrónico que le remitieron el 30 de noviembre de 2012.
La sentencia fue estimatoria de la demanda, por cuanto que se consideró que no era objeto de debate la obligación de la arrendadora demandada de devolver la fianza a los arrendatarios demandados, con devengo de intereses conforme al art.36.4 LAU, y desestimatoria de la reconvención. Partiendo de que la duración pactada fue de un año, prorrogable por igual períodos hasta un máximo de cinco años, y de que se pactó una penalización en caso de que los arrendatarios desearan resolver anticipadamente el contrato, lo cual deberían comunicar fehacientemente con una antelación mínima de sesenta días, se considera por el juzgador de instancia que los arrendatarios comunicaron en forma fehaciente su decisión de resolver unilateralmente el contrato, e hicieron entrega de las llaves en fecha 31 de diciembre de 2012. Se considera que, ante la discrepancia entre las partes en relación con lo que fue objeto de novación, y teniendo en cuenta que, según la jurisprudencia, para que...
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