ATS, 16 de Marzo de 2016

1. La representación procesal de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 13 de mayo de 2014 por la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 5ª) en el rollo de apelación nº 876/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 713/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Chiclana de la Frontera.

2. Mediante Diligencia de Ordenación de 1 de octubre de 2014, se tuvo por interpuesto el recurso y se acordó la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes ante este Tribunal por término de treinta días.

3. Formado el rollo de Sala, el procurador Eduardo Codes Feijoo, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 ", presentó escrito el 30 de octubre de 2014, personándose en concepto de parte recurrente. La procuradora Mª del Carmen Hijosa Martínez, en nombre y representación de Urbanizadora Roche, S.A. y Promotora Roche, S.A., presentó escrito el 20 de noviembre de 2014, personándose en concepto de recurrida.

4. Por Providencia de 17 de febrero de 2016 se pusieron de manifiesto las posibles causas de inadmisión del recurso a las partes personadas.

5. Mediante escrito de 3 de marzo de 2016, la representación procesal de la parte recurrente interesó la admisión del recurso; mientras que la parte recurrida, por escrito de fecha 7 de marzo de 2016, mostró su conformidad con las posibles causas de inadmisión, alegando la existencia de hechos nuevos.

6. La parte recurrente ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ .

Ha sido ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Jose Antonio Seijas Quintana, a los solos efectos de este trámite.

1. El presente recurso de casación se ha interpuesto contra una sentencia dictada en la segunda instancia de un juicio ordinario en el que se ejercitan acciones reivindicatoria y declarativa de dominio sobre determinados bienes inmuebles considerados elementos comunes de la urbanización, y acción de condena dineraria. El procedimiento ha sido tramitado en atención a la cuantía, y esta excede de 600.000 euros, por lo que su acceso a la casación habrá de hacerse a través del ordinal 2º del art. 477.2 LEC .

2. Más en concreto, la parte demandante y apelante en la instancia, hoy recurrente, ha interpuesto el recurso de casación al amparo del ordinal 2º del art. 477.2 LEC . El recurso contiene dos motivos.

   El motivo primero se funda en la infracción de los arts. 1203 y 1204 CC , en relación con el art. 1281 CC .

   En el desarrollo del motivo se argumenta que la sentencia recurrida entiende que es inatacable la propiedad de las demandadas sobre las fincas litigiosas que la demandante considera elementos comunes de la urbanización, porque, aunque los Estatutos sociales de DIRECCION000 -redactados en 1973 por las urbanizadoras- señalaron que son elementos comunes "cuanto en esta Urbanización esté destinado al uso y disfrute de todos los propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que se realicen en lo sucesivo con este destino", debían entenderse excluidas aquellas obras que fueron construidas por las urbanizadoras y que el Contrato de Obras de 1964 declaró que serían de su propiedad.

   Según el recurso, lo que la estipulación 7ª del Contrato de Obra previó es que tales elementos quedaran como propiedad de las urbanizadoras mientras no existieran unos propietarios a quienes trasmitir los elementos comunes (piscina, club social, pistas deportivas), y una vez que surgiera la Comunidad de Propietarios, por haberse comercializado la última parcela, las urbanizadoras no podían retener tales elementos en su poder. Así, en la estipulación octava se indicaba que hasta la total terminación de la obras que la constructora debería realizar conforme a lo establecido en los apartados c), d), e), f), y g) de la cláusula primera, la conservación de las mismas sería cuenta de dicha sociedad.

   El error de la sentencia recurría estaría, según el recurso, en interpretar el art. 2.e) de los Estatutos de DIRECCION000 integrándolo con el Contrato de Obras de 1964, cuando su tenor literal es claro y no debe ser interpretado, ni completado, sino simplemente aplicado en sus propios términos. Y si existiese algún tipo de contradicción entre el Contrato de Obras y los Estatutos Sociales tal incompatibilidad debería resolverse, en todo caso, otorgando prevalencia a la disposición posterior, ya que lo contrario supone infringir lo previsto en los arts. 1203 y 1204 CC , al no haber apreciado una novación extintiva que resulta de los declaraciones de voluntad distintas en el tiempo e incompatibles en el contenido.

   El segundo motivo se funda en la infracción del art. 1288 CC . En su desarrollo se argumenta que la vaguedad, generalidad y oscuridad del art. 2 e) de los Estatutos, que obliga a la Audiencia Provincial a acudir al Contrato de Obra de 1964, no pude favorecer al aparte que causó las oscuridad, y los Estatutos fueron redactados por las mercantiles demandadas.

3. A la vista del planteamiento que se hace en el recurso de casación, los dos motivos en que se articula deben inadmitirse al tener como presupuesto las infracciones denunciadas la interpretación contractual propia y alternativa de la parte recurrente, sin haber justificado que la interpretación llevada a efecto por el tribunal sentenciador sea ilógica, absurda, arbitraria o contraria a la ley; y por falta de respeto a la razón decisoria de la sentencia recurrida y a su base fáctica ( art. 483.2.2.º LEC , en relación con el art. 477.1 LEC ).

   Se ha de recordar la constante doctrina de esta Sala acerca de la interpretación de los contratos y su posible acceso a la casación, puesto que dicha función queda reservada a las instancias y únicamente resulta revisable en sede de este recurso cuando se trate de una interpretación manifiestamente errónea y contraria a las más elementales normas de la lógica o, en su caso, vulneradora de expresas disposiciones legales. Salvo en estos supuestos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( Sentencia núm. 692/2013, de 7 de noviembre , y las que en ella se citan).

   De acuerdo con esta doctrina, los dos motivos del recurso no pueden ser admitidos pues la parte recurrente, con intención de convertir la casación en una tercera instancia, pretende que este Tribunal interprete el art. 2.e) de los Estatutos de DIRECCION000 del modo que ella misma propone, y expone cuál habría sido la interpretación más adecuada, según su criterio, pero no justifica que la interpretación que realiza la sentencia recurrida pueda considerarse ilógica o arbitraria, y, como se ha dicho, el recurso de casación no puede sustentarse solamente en considerar que una interpretación es más conveniente que otra.

   Además, el recurso de casación exige que en cada motivo se concrete de forma inequívoca la norma pretendidamente vulnerada por la sentencia de la Audiencia Provincial, relevante para el fallo, atendida la razón decisoria de la sentencia recurrida, y con respeto a los hechos declarados probados, expresa o implícitamente, que sirvan de fundamento fáctico para tal decisión.

   Estas exigencias no se cumplen en el recurso por las razones que se exponen a continuación.

   i) La parte recurrente, en el motivo primero, sustenta que el tenor literal del art. 2 e) de los Estatutos de DIRECCION000 es claro y debe ser aplicado en sus propios términos. De él se deduciría la voluntad de las Urbanizadoras de transmitir a los copropietarios los inmuebles reclamados, y que en el Contrato de obra de 1964, según se deduce de la estipulación octava, se impuso a las Urbanizadoras las obligación de conservar tales elementos hasta su terminación y, tras su finalización, estas obras deberían ser transmitidas a los copropietarios de Roche.

   Pues bien, el tribunal sentenciador indica que la cuestión fundamental es establecer si en la fórmula abierta que concluye el enunciado -punto e)- del art. 2º, de los Estatutos por los que se rige el Dominio, Gobierno-Administración y Edificación de los terrenos de Urbanizadora Roche, S.A. (en adelante, Ursa) y Promotora Roche, S.A. (en adelante, Prorsa), otorgados por dichas mercantiles en diciembre de 1973, han de incluirse o no las obras y edificaciones que se reclaman en la demanda como propios de la Comunidad: centro socio-cultural, capilla, centro deportivo -piscinas y sistemas de depuración de aguas y emisario submarino, pistas de tenis, pista de frontón, campo de baloncesto-, club social, club juvenil, supermercado, balneario, picadero y cuadras anejas, locales comerciales, taller de reparaciones y bar-restaurante. Todas estas fincas y las construcciones, en su caso, alzadas sobre ellas, aparecen inscritas en el registro de la propiedad a nombre de las demandadas, por título de compraventa y de consolidación de dominio.

   El art. 2º de dichos Estatutos literalmente dice: "Los elementos de la urbanización cuyo uso y disfrute será compartido por los propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán: a) Red viaria construida por la urbanizadora a su costa, conforme al Plan de Ordenación aprobado. b) Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo Plan. c) Las conducciones telefónicas, de agua potable, de riego, electricidad y alcantarillado, inclusive estaciones depuradoras. d) La red de alumbrado público y sus farolas sitas en los viales. e) En general cuanto en la Urbanización esté destinado por esta Sociedad al servicio común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por [Ursa y Prorsa] se realicen en lo sucesivo con este destino ."

   La Audiencia Provincial destaca que los "elementos comunes" de los apartados a), b), c) y d) del art. 2º, se refieren a espacios e instalaciones concretas, que se encuentran perfectamente definidos en su concepto y funcionalidad, mientras en el punto e), que centra el litigio, se prescinde del detalle anterior, y no parece que ese "destino" al servicio común, concurra "evidentemente" en los señalados por la Comunidad demandante en el caso de autos.

   Entiende que si la disposición controvertida de los Estatutos -primero de los "títulos" dominicales en que descansa la pretensión de la Comunidad- no resulta concluyente para acoger los bienes reclamados y a ellos se remiten los contratos de compraventa de parcelas suscritos por los particulares, no puede prescindirse del referido Contrato de 1964, que no es un simple contrato de obra sino un contrato complejo, traslativo de dominio.

   En el Contrato de 30 de marzo de 1964, celebrado entre la entidad Roche, Sociedad Anónima Municipal y las mercantiles Treona, S.A. y Montes y Playas del Sur, S.A., estas últimas se obligaban a la realización de determinadas prestaciones en aras del desarrollo del complejo urbanístico proyectado, recibiendo cada una de ellas en contraprestación la propiedad de determinadas fincas, que coinciden en su identificación registral con las designadas en los Estatutos como propias de cada una de las ahora demandadas Ursa y Prorsa, subrogadas en la posición de las anteriores.

   En la estipulación séptima se dice que la constructora queda obligada a llevar a cabo en el plazo de diez años "la realización de las siguientes obras que serán de su propiedad una vez realizadas", y designa a continuación un motel, un establecimiento balneario, un centro deportivo, centro cultural y religioso, centro comercial, bancario y de comunicaciones y una estación de servicio. Y puesto que todas ellas están concebidas en beneficio de la urbanización, se determina que una vez efectuadas serán de "su propiedad" (de Ursa o Prorsa).

   La Audiencia Provincial considera que en el texto de 1964 se ponen a cargo de las primitivas urbanizadoras unas obras de infraestructura básicas e indispensables, descritas a lo largo de sus apartados c) a g) de la cláusula primera, de las que han de desprenderse una vez ejecutadas -en la cláusula octava se establece que hasta la total ejecución de las obras que habrá de realizar la constructora conforme a lo establecido la cláusula primera, la conservación de las mismas será de cuenta de dicha Sociedad-, detentando sólo interinamente los terrenos afectados, y, por otra parte, se contempla la obligación de las contratistas de realizar en el recinto otra serie de obras, las descritas en la cláusula séptima (un motel, un establecimiento balneario, un centro deportivo, centro cultural y religioso, centro comercial, bancario y de comunicaciones y una estación de servicio), dirigidas al servicio de la urbanización y disfrute común de sus miembros, que, no obstante, quedarán o serán de su propiedad (de las urbanizadoras) una vez construidas.

   Partiendo de lo anterior, la sentencia recurrida concluye que cuando en 1973 se otorgan los títulos constitutivos y estatutos de las comunidades por Ursa y Prorsa, en el que designan nominalmente los elementos de "uso compartido" a lo largo de los distintos apartados del artículo 2º, que se completa con la cláusula abierta del apartado e) referida "en general cuanto en la urbanización esté destinado por esta sociedad al servicio común de todos los propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que (...) se realicen en lo sucesivo con este destino", las otorgantes, subrogadas en los derechos y obligaciones del contrato de 1964, no se están manifestando sobre las obras y edificaciones que con detalle explicitara la cláusula séptima de aquél. Entiende que no se compadece con la normalidad de las cosas que unos concretos inmuebles e instalaciones que las constructoras se habían obligado a realizar con destino específico y características predefinidas y que quedarían en su propiedad privativa una vez ejecutadas, fueran omnímoda e indiscriminadamente cedidas al común mediante el precepto estatutario comentado.

   Además, tiene en consideración que el párrafo primero del artículo 1º de los Estatutos dispone que el dueño de cada parcela es propietario exclusivo de la misma con la participación comunitaria inseparable sobre los elementos de uso compartido en la urbanización. Y, en el párrafo segundo, se señala que "a todos los efectos de estos Estatutos se entenderán por "parcelas" todas las fincas que se segreguen de dichas matrices cualquiera que sea la construcción que en ellas se realice, incluso hotel, motel, apartotel, centro cívico, edificios industriales-comerciales etc. y el resto de las fincas después de las segregaciones". De manera que concebida la parcela como unidad básica independiente perteneciente al dominio exclusivo de su titular, y siendo merecedoras de la calificación todas las que se segreguen de las fincas matrices, más allá de la construcción que en ellas se realice, incluidas las enunciadas en la cláusula séptima de 1964, la pretendida adscripción comunitaria de tales bienes no tiene base.

   Destaca, por otra parte, que el art. 4º de los Estatutos incluye en el deber de contribución a los gastos comunes explícitamente a las parcelas destinadas a hotel, motel, etc., llamados a contribuir al levantamiento de tales gastos con los demás parcelistas propietarios, en términos que considera incompatibles con el tratamiento que corresponde a los elementos comunes.

   Por último, el tribunal sentenciador contiene otro argumento para desestimar la pretensión de la actora, que no se basa en la interpretación del Título constitutivo de la comunidad ni del Contrato de 1964. Afirma que los comportamientos posteriores de la demandante despejan cualquier duda que pudiera persistir sobre la conclusión alcanzada de que nos hallamos ante unos bienes e instalaciones erigidos sobre parcelas de las constructoras, que quedaron en su propiedad una vez conclusas.

   Así, destaca que la existencia de distintos negocios locativos por los que las demandadas han cedido a la Comunidad el uso y disfrute de unos u otros bienes e instalaciones, así como las autorizaciones puntuales gratuitas o no para eventos concretos, se completan con el despliegue de gestiones e iniciativas de la Comunidad dirigidas a la adquisición por compraventa de los elementos litigiosos a Ursa y Prorsa, verificando su situación dominical y urbanística y negociando el pago del precio correspondiente al igual que sus condiciones. Y concluye que no es propio de quien ostenta la condición de dueño avenirse a pagar por el uso temporal y limitado de lo que tiene, o someterse para ello a la necesidad de permiso de quien no lo es, y, menos aún, tratar de adquirir lo que por derecho propio ya le pertenece, y la Comunidad de Propietarios demandante durante décadas se ha conducido en estos términos, expresión máxima del reconocimiento del dominio ajeno de las demandadas.

   ii) En el motivo segundo -al mismo tiempo que defiende la claridad y suficiencia de la norma estatutaria discutida- alega que la falta de concreción del art, 2 e) de los Estatutos, que la sentencia corrobora al tener que acudir al Contrato de Obra, no puede ser interpretado de manera que beneficie a las demandadas.

   El motivo tiene como presupuesto que la única interpretación posible del art. 2.e) de los Estatutos es la que el recurrente considera correcta, de forma que si la Audiencia no ha llegado a esa conclusión es porque no ha atendido a su tenor literal. Y si de la interpretación literal no se deduce la que él considera correcta es porque se trata de una cláusula oscura y la oscuridad ha sido provocada por la parte demandada. Es decir, utiliza un argumento que tiene por premisa la validez de una interpretación que el defiende, y que, por estar negada, debería haber justificado previamente.

   Además, es cierto que entre las reglas de interpretación, el art. 1288 CC recoge el canon hermenéutico contra proferentem [contra el proponente], como sanción por falta de claridad para proteger al contratante más débil en el sentido de que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad ( SSTS 5 de marzo de 2007, RC n.º 1066/2000 y 20 de julio de 2011, RC n.º 819/2008 , entre otras), pero la sentencia recurrida en ningún momento indica que estemos ante una cláusula oscura, sino ante una fórmula abierta. Y, por otro lado, la sentencia recurrida, como antes hemos indicado, no se basa solo en la interpretación de los Estatuto ni del Contrato de obra para llegar a la conclusión de que los bienes e instalaciones reivindicados quedaron en propiedad de las demandadas.

4. Cuanto se ha expuesto impide tener en consideración las alegaciones de la parte recurrente efectuadas en el trámite de audiencia, previo a esta resolución, y la inadmisión hace innecesario pronunciarse sobre la cuestión alegada por la recurrida. Consecuentemente, procede declarar inadmisible el recurso de casación y firme la Sentencia, de conformidad con lo previsto en el art. 483. LEC , dejando sentado el art. 483.5 que contra este auto no cabe recurso alguno.

5. Abierto el trámite de puesta de manifiesto de las posibles causas de inadmisión contemplado en el art. 483.3 LEC y habiendo formulado alegaciones la parte recurrida personada, procede condenar en costas a la parte recurrente.

6. La inadmisión del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª , apartado 9, de la LOPJ .

1. No admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " contra la sentencia dictada con fecha 13 de mayo de 2014 por la Audiencia Provincial de Cádiz (sección 5ª) en el rollo de apelación nº 876/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 713/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Chiclana de la Frontera.

2. Declarar firme dicha sentencia.

3. Imponer las costas a la parte recurrente, que perderá el depósito constituido.

4. Y remitir las actuaciones, junto con testimonio de esta resolución, al órgano de procedencia.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen, de lo que como Secretario, certifico.