SAP A Coruña 47/2016, 12 de Febrero de 2016
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 47/2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Coruña, seccion 6 (civil y penal) |
| Fecha | 12 Febrero 2016 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00047/2016
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo de apelación civil nº 345/2015
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
D. ALEJANDRO MORÁN LLORDÉN
Dª SANDRA MARÍA IGLESIAS BARRAL
SENTENCIA
Núm. 47/2016
En Santiago de Compostela, a doce de febrero de dos mil dieciséis.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de ORDINARIO ARRENDAMIENTOS- 249.1.6 0000182/2014, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de PADRON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000345/2015, en los que aparece como parte apelante, D. Miguel Ángel, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. RANIERO FERNÁNDEZ PÉREZ, asistido por el Letrado D. JOSÉ IGNACIO LORENZO RUBÍN, y como parte apelada, PROMOTORA DE VIVIENDAS RÚSTICAS GALLEGAS, S.L., representada por el Procurador de los tribunales, Sra. SUSANA CABANAS PRADA, asistida por el Letrado D. FÉLIX ÁNGEL SUÁREZ DE LA FUENTE; y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª SANDRA MARÍA IGLESIAS BARRAL, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.
Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Padrón, por el mismo se dictó sentencia con fecha 3 de julio de 2015, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda presentada por D. Miguel Ángel, asistido por el Letrado Sr. Lorenzo Rubín y representado por el Procurador Sr. Fernández Pérez, sobre extinción de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, contra la entidad PROMOTORA DE VIVIENDAS RÚSTICAS GALLEGAS S.L., asistida por el Letrado Sr. Suárez Mira y representado por la Procuradora Sra. Cabanas Prada, debo absolver y absuelvo al demandado. Todo ello con imposición de costas a la parte demandante".
Notificada dicha resolución a las partes, por D. Miguel Ángel se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 21 de enero de 2016.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
La acción ejercitada para la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda y reclamación de daños y perjuicios por la parte arrendataria, ahora apelante, fue íntegramente desestimada en la sentencia de instancia.
El recurso de apelación insiste en la inhabilidad de la vivienda entregada para ser destinada a su uso y que las reparaciones llevadas a cabo por la arrendadora fueron insuficientes y los defectos quedaron insubsanados o insubsanables. Solicita que, en virtud de su voluntad manifestada en burofax de 18-12-2013, se tenga por extinguido el contrato, con efectos desde su recepción por la arrendadora el 23-12-2013. En su virtud, en concepto indemnizatorio, la apelante reclama la devolución de la fianza, las rentas abonadas correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2013 y el resarcimiento de los perjuicios materiales causados en los términos de la demanda.
El contrato de arrendamiento de vivienda data de 20-06-2013, con efectos de 1-09-2013 (documento 1 de la demanda). Se pactó la entrega de la posesión al arrendatario en el mes de junio para acondicionamiento del inmueble, sin obligación de pago de renta alguna hasta el mes de septiembre, a cambio de la realización de obras de naturaleza menor (pintado de la vivienda, arreglo del portal pequeño y del acumulador grande del salón y colocación de barras de cortinas). No se trataba de obligaciones esenciales al contrato. Para su incumplimiento la consecuencia pactada por las partes fue la de abono del equivalente al importe mensual de renta de los meses de julio y agosto.
El contrato que genera obligaciones recíprocas, como es el de autos, puede resolverse, cuando se dé un verdadero y esencial incumplimiento, como resulta del artículo 1124 del Código civil (CC ) y la doctrina jurisprudencial elaborada en torno a "la exceptio non adimpleti contractus" y la "exceptio non rite adimpleti contractus", cuyo éxito exige que quien la interesa (o pida) hubiese cumplido las obligaciones que al mismo le incumbían (así, entre otras muchas, podemos citar las sentencias del Tribunal Supremo de 8 julio 1954, 25 noviembre 1983, 22 marzo 1993, 18 noviembre 1994, 11 abril 2003, 23 de mayo de 2014 ). Ahora bien, no cabe oponer el incumplimiento de obligaciones no esenciales al fin del contrato, como son las previstas en la cláusula décima ya citadas, siendo que, además, para ello prevé el propio contrato la consecuencia de ser exigibles a modo de rentas las mensualidades de julio y agosto, equivalentes a 1.150 euros, mientras que el interés económico del contrato de un año de duración es muy superior. Así se concluye, además, si atendemos a que las propias partes pactaron la entrada en vigor del contrato con efectos posteriores, desde el 1-09-2013. Un entendimiento distinto parece contrario al principio "favor negotii" que inspira el propio artículo 1124 del CC .
De acuerdo con el régimen jurídico a que está sometido el contrato, los artículos 21 y 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), permiten su resolución por voluntad del arrendatario, con remisión al artículo 1124 del CC, en el supuesto de incumplimiento de la obligación esencial del arrendador de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad realizando, en su caso, las reparaciones necesarias al efecto.
Según el artículo 21.2 de la LAU : "Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado."
El artículo 26 de la LAU contempla la posibilidad de desistimiento como opción del arrendatario, sin derecho a indemnización alguna "cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable". De igual modo podría suspender el contrato hasta la finalización de las obras, con la consiguiente paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Finalmente, el artículo 11, en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, vigente desde el 5-06-2013, dispone que "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
En este sentido, la cláusula novena del contrato, relativa a la fianza, termina señalando que "el contrato empezará a regir el 1 de septiembre de 2013, concertándose el arrendamiento por un año. En caso de que el arrendatario no cumpliese con esta cláusula perdería la fianza sin poder reclamar nada a la arrendadora por ningún concepto".
La Ley 4/2013, según expone su preámbulo, tiene "el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:
- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
- La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento."
La SAP, Pontevedra, sección 6, de 10-11-2011 señala: "Constituye la causa petendi «aquella situación de hecho jurídicamente relevante y susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente, la tutela jurídica solicitada», y, entendida...
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