SAP Baleares 380/2015, 30 de Diciembre de 2015
| Ponente | MIGUEL ALVARO ARTOLA FERNANDEZ |
| ECLI | ES:APIB:2015:2209 |
| Número de Recurso | 313/2015 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 380/2015 |
| Fecha de Resolución | 30 de Diciembre de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 4ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00380/2015
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES
APELACIÓN CIVIL; SECCIÓN 4ª
Rollo nº 313/15
Autos nº 695/13
Ilmos. Sres.
Presidente Acctal.
Dª María Pilar Fernández Alonso.
Magistrados:
Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.
Dª Juana María Gelabert Ferragut.
SENTENCIA nº 380/2015
En Palma de Mallorca, a treinta de diciembre de dos mil quince.
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre reclamación de cantidad, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelante la entidad "PALAU REIAL ASESORÍA INMOBILIARIA, S.L.U." representada por la Procuradora Dª Marta Font Jaume y asistida por el Letrado D. Juan-Francisco Janer Bosch, siendo parte demandada- apelada Dª Josefa y Dª Rebeca, y D. Carlos Jesús, representados por la Procurador Dª Antonia Iniesta Rozalen y asistidos por el Letrado D. José-Carlos Quetglas Alonso; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.
La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Palma en fecha 9 de febrero de 2015 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 695/13, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá:
"QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación de PALAU REIAL ASESORÍA INMOBILIARIA SLU contra Josefa y Rebeca y Carlos Jesús, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los mismos de los pedimentos deducidos en su contra en la demanda, con imposición de costas." SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación que correspondió a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de la entidad "Palau Reial Asesoría Inmobiliaria, SLU", y se fundó en las alegaciones que se resumirán:
Dª Nuria manifestó estar interesada en la adquisición de la vivienda presentada por la Agencia y mostrada por el Sr. Horacio, si bien, al carecer de liquidez, debía vender con anterioridad un apartamento que tenía en Puerto Portals.
Que no conocía para nada con anterioridad a los vendedores, lo afirmó ella misma al minuto 50:27 de la grabación del juicio. Afirmó que visitó la vivienda con la Sra. Josefa y Don. Horacio . Que se puso directamente en contacto con los vendedores una vez que hubo vendido el Apartamento de Puerto Portals. Al minuto 56:50 manifestó que no se comprometió con Don. Horacio y añade, al minuto 1:04:07 de la grabación, Que cómo podía gestionar Don., Horacio si no tenía las fotos del apartamento ni se había puesto en contacto con ella y que ella no le había dado ni precio ni fotos ni nada. (Si esta preventa debía ser -como se afirma en la Sentencia- obligación asumida por el Agente con los propietarios demandados, ¿Quién iba a pagar su comisión -la del apartamento de Portals- si no había celebrado contrato con la Sra. Nuria ?. Acaso estaba legitimada la compradora interesada Sra. Nuria en modificar o ampliar el encargo de venta celebrado entre los propietarios y el Agente? ¿Consta que los vendedores, hoy demandados, hubieran modificado los términos del encargo?)
Consta efectivamente entre la documental aportada por esta parte una simple y mera información relativa al precio orientativo que la Sra. Nuria podría pedir por su apartamento, sin que de dichos comunicados pueda desprenderse ni mucho menos la existencia de un contrato de encargo de venta del apartamento, el cual seria, caso de existir, absolutamente ajeno y distinto al celebrado entre Don. Horacio y los hoy demandados con relación a la vivienda de estos.
Lo que sí, sin embargo, queda demostrado, es que, en ese mismo comunicado, a 14 de septiembre de 2011 Don. Horacio estaba pendiente de que los vendedores le contestaran sobre la rebaja en el precio a tenor del estudio de mercado por él elaborado y que situaba el valor sensiblemente por encima de los 340.000€, sin añadir la comisión. Incluso cabe decir que en el correo de fecha 13 de septiembre solicita la Sra. Nuria "el precio que usted estima que puedo pedir", lo cual dista mucho de encargar una venta.
La declaración de dicha Sra. Nuria es clara y rotunda: mm. 55:50 No se comprometió con Don. Horacio, concertó la venta de su apartamento con otra inmobiliaria y pagó la comisión a esa inmobiliaria.
Por ello resulta errónea la valoración que de esta prueba testifical y documental realiza la Juzgadora, toda vez que contradice la propia literalidad de la misma y en consecuencia no puede alterar el objeto del contrato de encargo de venta celebrado ente el Agente y sus clientes, los demandados, introduciendo en dicha relación contractual un elemento nuevo, una obligación nueva, una condición consistente en que el Agente de los vendedores deba encargarse de la venta de un piso de una posible compradora; cuando, de existir dicha obligación, esta debería derivar de una nueva y diferente contratación y encargo de la Sra. Nuria a favor del Sr. Horacio, cosa que nunca existió.
Imputar al Agente el incumplimiento de esta obligación de preventa -del apartamento de la Sra. Nuria - para facilitar la venta de la vivienda de los hoy demandados- tampoco ha sido introducida por la parte actora al momento de la Audiencia Previa para la fijación de hechos controvertidos.
Como consecuencia y volviendo a las propias consideraciones jurídicas de la sentencia en el párrafo 3 del Fundamento de Derecho Cuarto: el derecho a la remuneración o retribución no se pierde si el contrato a cuya celebración se orienta finalmente se resuelve o se desiste del que se hubiera celebrado merced a su actividad y también conserva sus derechos económicos si la conclusión del negocio tiene lugar después de extinguido el corretaje siempre que haya sido posible gracias a la actividad desplegada por aquel -el agente-.
Se hace preciso llamar la atención del Tribunal en el hecho de que, conforme así lo admite el Sr. Carlos Jesús y consta en la documental de esta parte, no impugnada de adverso, entre el comunicado por el que el Agente transmite a los vendedores el estudio de mercado para proceder a la rebaja del precio de venta, a 12 de septiembre de 2011 hasta el 25 de mayo de 2012 en que se celebra la escritura de compraventa a favor de la Sra. Nuria, transcurren escasamente 8 meses tiempo en que los demandados, haciendo gala de una verdadera mala fe -ex art. 7 CC - por la omisión de haber informado al Agente que la compradora por él presentada por fin podía comprar, se consumó la venta por un precio final prácticamente igual al que valoró el Agente, 340.000€ más la comisión e IVA, 360.000€ con la "ganancia" además de ahorrarse la comisión, infracción del principio de buena fe pues han confundido los demandados al actor con su actuar St Aud. Prov. de Palma de Mallorca Sec. 3ª, 28 abril 98.
El hecho de que no hubiera exclusiva, en el supuesto que nos ocupa, en nada altera el derecho a la percepción de la comisión por el actor. En efecto, se dice por la parte demandada que no existía exclusiva pretendiendo con ello amparar la venta que dice haber celebrado directamente con una conocida de una de sus tías. Sin embargo no consta en autos ninguna agencia inmobiliaria respecto a la que se demuestre que hubiera presentado a la Sra. Nuria, ni antes de que lo hiciera a través del Sr. Horacio, ni posteriormente a la venta del apartamento de Puerto Portals. Afirma claramente la testigo, Sra. Nuria, que se dirigió directamente a las propietarias y que en todo caso, ella no habría evitado la comisión -puenteado- al Agente, pues ella no tenía que pagar la comisión.
Aparte de la condición de preventa del apartamento, como otro motivo de desestimación de la demanda, la sentencia alega la falta de precio. Al respecto, como se ha adelantado en este escrito, en el párrafo 3 de la alegación Tercera, el encargo exige que el mediador ponga en contacto con su cliente otra persona con la finalidad de que pueda llegar a concluirse un contrato; para que con sus relaciones en el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y precio inicial que suele ser indicativo.
A lo largo de las relaciones entre Agente y clientes, se inició la oferta por un importe de 475.000€, como se ha manifestado antes, rechazando estos -conforme afirma la testigo Comercial Srta. Encarnacion al minuto 1:09:09-una oferta de 420.000€.
Posteriormente, se rebaja a 410.000€ y luego se presenta por el Agente un informe sobre precio de mercado y aconseja rebajar a 340.749€, siendo por fin el precio escriturado de 360.000€, que no era más que el resultado de aplicar al precio aconsejado el importe de la comisión con su IVA.
Obviamente el Agente no alcanzó saber el precio final de venta sino hasta el momento en que tuvo conocimiento, por otros medios como se ha dicho, que la venta se había perfeccionado por 360.000 €, falta de información de los vendedores con el único fin -otro no se entiende- de ahorrarse el pago de la comisión. El periodo de 8 meses desde la última comunicación a la propiedad -la remisión del Estudio de Mercado- hasta el otorgamiento de la escritura de compraventa con la Sra. Nuria no implica por lo dicho dejación ni pérdida de derecho alguno, especialmente cuanto esta rescisión del encargo, que podría entenderse con la petición de devolución de las llaves por parte de Carlos Jesús, no obedecía a otro motivo que la ocultación antes referida. Lo cierto es que al Agente se le mintió al manifestarle que la venta se había...
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