SAP Pontevedra 463/2015, 15 de Diciembre de 2015
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 463/2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Pontevedra, seccion 1 (civil) |
| Fecha | 15 Diciembre 2015 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00463/2015
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 695/15
Asunto: ORDINARIO 444/14
Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 CAMBADOS
LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS
D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO
Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ
D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,
HA DICTADO
EN NOMBRE DEL REY
LA SIGUIENTE
SENTENCIA NUM.463
En Pontevedra a quince de diciembre de dos mil quince
Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 444/14, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cambados, a los que ha correspondido el Rollo núm. 695/15, en los que aparece como parte apelante-demandante: PROMOCIONES SANXENXO SL, representado por el Procurador D. MARIA JESUS SOUTULLO CRESPO, y asistido por el Letrado D. CARLOS ARESES VIREL, y como parte apelado- demandado: Marí Luz, representado por el Procurador D. DOLORES ABELLA OTERO, y asistido por el Letrado D. JOSE LOPEZ FERNANDEZ, y siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. D. MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, quien expresa el parecer de la Sala.
Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cambados, con fecha 1 septiembre 2015, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:
Que ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la actora, PROMOCIONES SANXENXO SL, con procuradora Sra. Soutullo Crespo, frente a D. Marí Luz representada por la procuradora Sra. Abella Otero, Y DEBO CONDENAR Y CONDENO, a la demandada a abonar a la actora la cantidad de catorce mil ciento ochenta y cinco euros con veintisiete céntimos (14.185,27 #) más los intereses de demora que se devenguen correspondientes al interés legal del dinero, desde la fecha de presentación de la presente demanda, 29/9/2014, hasta el completo pago de la cantidad adeudada, más los intereses, en su caso, del art. 576 LEC .
Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y la mitad de las comunes.
Notificada dicha resolución a las partes, por Promociones Sanxenxo SL, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.
En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.
En virtud del precedente Recurso por la apelante Promociones Sanxenxo SL, se pretende la revocación parcial de la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 444/15 por el Juzgado de Primera instancia nº 2 de Cambados que estimó parcialmente la demanda indemnizatoria formulada por ella, sobre desistimiento unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio.
Aduce a su favor la apelante que la resolución a quo incurre en error en la valoración de la prueba y que el contrato debe ser íntegramente cumplido, toda vez que no existe enriquecimiento injusto ni es posible aplicar el art.1154 del C. Civil, siendo así que así que también reduce la devolución que solicitaba por la rebaja de 300 euros mensuales de renta que había tenido lugar a cambio de que la arrendataria cumpliera íntegramente el contrato. Por último, discrepar por la limitación del período indemnizable el transcurrido desde octubre de 2012 hasta septiembre de 2013 con fundamento en que la arrendadora había trasmitido su local en octubre de 2013 a un tercero, pero conservando su derecho de arrendamiento.
De los criterios jurisprudenciales en torno al desistimiento unilateral o vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.- A diferencia de la LAU 1964, la Ley 24/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos no contiene una regulación expresa sobre la cuestión que constituye el principal debate en estos autos. El artículo 4.2 LAU 1994 establece que el régimen aplicable a los arrendamientos las cuestiones que aquí se plantean han de ser resueltas por las propias cláusulas del contrato de arrendamiento y los preceptos del CC.
El CC. claramente establece en su articulado la irrevocabilidad de los contrato en el artículo 1091 CC («las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos» ), el artículo 1258 CC («los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado »), y el artículo 1256 CC («la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes» ). Son contados los casos en que el derecho común y la legislación especial reconocen un derecho de desistimiento unilateral; así, por ejemplo, cabe citar el artículo 1594 CC (desistimiento del dueño de la obra en los contratos de ejecución de obra); el artículo 1732 CC (extinción del mandato por revocación del mandante o por renuncia del mandatario); el antiguo artículo 56 LAU 1964 ; el artículo 11.2 de la vigente LAU 1994 aplicable al arrendamiento de vivienda; así como en la normativa especial en protección de consumidores y usuarios (desistimiento en supuestos de venta a distancia, etc.) En definitiva, son muy limitados los supuestos en que nuestra legislación reconoce este derecho, y en nuestra jurisprudencia cabe destacar la doctrina que ha venido admitiendo la existencia de esta facultad unilateral en favor de ambos contratantes, solo en contratos de tracto sucesivo en los que no se hubiera fijado plazo de duración ni los criterios para determinarlo, todo ello con la finalidad de evitar una vinculación perpetua.
Así pues, entendido el plazo de duración del arrendamiento como una obligación para ambas partes, su cumplimiento ha de considerarse como esencial y, por tanto, su incumplimiento da derecho a la resolución del contrato o a exigir su cumplimiento, con el resarcimiento, en ambos casos, de los daños y perjuicios causados (ex art.1124 CC ). En nuestro caso concreto el arrendador no exige el cumplimiento del contrato, es más aceptó el desistimiento unilateral, aunque sin renunciar al cobro de las rentas que estimaba debidas y gastos asimilados, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas en el contrato.
La cuestión principal que se plantea es la relativa a si el arrendador solo debe ser indemnizado por las rentas dejadas de percibir durante el tiempo que el local permaneció desocupado, o bien estándolo todo el tiempo cabría moderar una indemnización o si, por el contrario, el arrendador puede reclamar, como indemnización por el incumplimiento del arrendatario que no respetó el plazo estipulado en el arrendamiento, la totalidad de las rentas que se habrían devengado desde la fecha del desistimiento hasta la fecha de finalización pactada, que es la tesis de la arrendadora apelante. El juez cuenta con tal facultad moderadora, pero ello no significa que deba aplicarla de forma obligatoria, máxime cuando tal moderación va en contra de un pacto claro y expreso, libremente pactado por las partes al amparo de las amplias facultades de libertad de pactos que expresamente establece la LAU 1994. El juzgador debería ejercer esa facultad en atención a las circunstancias del caso concreto según se ha orientado la jurisprudencia. La doctrina más reciente del Tribunal Supremo «se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso», y en la STS de 15 de septiembre de 2015 que cita precisamente la parte apelante, establece lo siguiente:
Es cierto que las sentencias que se citan llegan a la solución apuntada por la parte recurrente para los casos de desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, pero siempre buscando la solución más ajustada al caso y la evitación de un enriquecimiento injusto por parte del arrendador que pudiera percibir una doble renta por el inmueble a cargo del arrendatario incumplidor, por un lado, y del nuevo arrendatario que hubiese accedido al uso de la cosa, por otro.
No obstante, no es aplicable dicha jurisprudencia a los casos -como el presente- en que consta que no se pudo llegar a arrendar el inmueble a tercero y que se asumieron por el arrendador cuantiosos gastos de adaptación para cubrir las necesidades de utilización de los locales por parte de la demandada, mediante la realización de obras que ahora han tenido que ser removidas causando los correspondientes gastos.
No resulta admisible al respecto la equiparación del presente caso a los abordados por las sentencias que se citan. Se trata aquí de un incumplimiento total y absoluto de la obligación contraída por la parte demandada en el cual se han podido objetivar los perjuicios causados -de los que ha de responder el contratante incumplidor- sin posibilidad de apreciar la existencia de enriquecimiento alguno por parte de la entidad demandante.
A su vez la STS de 29-05-2015 en un supuesto donde se había pactado la posibilidad de desistimiento con cláusula penal, hace una serie de matizaciones que podrían aplicarse a nuestro supuesto de hecho aún sin mediar aquella cláusula:
"... 2.- En el único motivo de casación, se citan una serie de sentencias de esta Sala (alguna de este mismo ponente) que mantienen una doctrina que no ha sido discutida. La cláusula penal ha de hacerse efectiva cuando se incumple la obligación garantizada (artículo 1152) y si ésta se incumple parcialmente se moderaría aquélla (artículo 1154). Pero si la cláusula penal está prevista precisamente para el incumplimiento parcial, no cabe moderación.
(...)
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- La jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la...
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SAP La Rioja 199/2016, 9 de Septiembre de 2016
...a: conforme con la entrega de llaves, no con la resolución contractual. C). Como refiere SAP Pontevedra, sección primera, 15 de diciembre de 2015, número 463/2015, recurso 625/2015, en su segundo fundamento de derecho "de los criterios jurisprudenciales en torno al desistimiento unilateral ......