SAP Madrid 325/2015, 6 de Octubre de 2015
| Ponente | MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICO |
| ECLI | ES:APM:2015:13381 |
| Número de Recurso | 121/2015 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 325/2015 |
| Fecha de Resolución | 6 de Octubre de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 13ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
C/ Ferraz, 41, Planta 3 - 28008
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.079.42.2-2013/0036812
Recurso de Apelación 121/2015
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 375/2013
APELANTE: INMOBILIARIA ARJOMA SA
PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ VERDASCO CEDIEL
APELADO: ESTUDIO JURIDICO-EJASO SL
PROCURADOR D./Dña. DAVID GARCIA RIQUELME
SENTENCIA Nº 325/2015
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO
ILMOS. SRES.MAGISTRADOS
D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ
D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO
Siendo Magistrado Ponente D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO
En Madrid, a seis de octubre de dos mil quince. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 52 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante INMOBILIARIA ARJOMA, S.A., representada por la Procuradora Dª. Beatriz Verdasco Cediel y asistida de Letrada Dª. Begoña Hernández Belart, y de otra, como demandado- apelado ESTUDIO JURÍDICO EJASO, S.L., representado por el Procurador D. David García Riquelme y asistido de Letrada Dª. Belén Marín Corral.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 52, de los de Madrid, en fecha once de septiembre de dos mil catorce, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por INMOBILIARIA ARJOMA S.A. representado por el procurador Dª BEATRIZ VERDASCO CEDIEL frente a ESTUDIO JURIDICO EJASO S.L. representado por el procurador DAVID GARCIA, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de a la demandada.
Con expresa imposición de costas a la parte demandante.".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha dieciocho de febrero de 2015 para resolver el recurso.
Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día treinta de septiembre de dos mil quince .
En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.
Se acepta el fundamento de derecho primero de la sentencia recurrida, en cuanto en él se sintetiza el objeto del litigio a tenor de los respectivos escritos de demanda y de contestación. Los restantes fundamentos se rechazan.
Para la adecuada compresión de la cuestión litigiosa, dada la suscripción entre las partes de sucesivos contratos de arrendamiento, y las alegaciones en que se basa el recurso de apelación interpuesto por Inmobiliaria Arjoma, S.A, en adelante Arjoma, contra la sentencia que, desestimando en su totalidad la demanda que dedujo frente a Estudio Jurídico Ejaso, S.L., en lo sucesivo Ejaso, puso fin al procedimiento en la anterior instancia, resulta preciso efectuar una sucinta relación de los hechos más relevantes, que son los siguientes:
El 9 de junio de 1997 Arjoma, como propietaria del piso NUM000 sito en la CALLE000 nº NUM001 y NUM002 de la CALLE001, lo arrendó a Ejaso para uso distinto al de vivienda, la cual lo iba a destinar al desarrollo de las actividades que le son propias, por un plazo de diez años, si bien ostentando la arrendataria el derecho a desistir del arrendamiento en cualquier momento, siempre y cuando lo notificase a la arrendadora con seis meses de antelación -folio 118-.
El 1 de diciembre de 1999, las mismas partes suscribieron contrato de arrendamiento, también para uso distinto al de vivienda, respecto al piso NUM003, sito en la misma finca, del que era propietaria Arjoma, pactándose un plazo de duración de diez años, previéndose, como en el precedente, la facultad de que la arrendataria pudiera dejar el arrendamiento en cualquier momento notificándolo a la arrendataria fehacientemente con seis meses de antelación -folio 120-.
En esa misma fecha las partes, arrendadora y arrendataria, firmaron el Anexo II al contrato de arrendamiento del piso NUM000, suscrito el 9 de junio de 1997, y el Anexo I suscrito el 30 de junio de 1997 relativo a la habitación contigua perteneciente al piso NUM003, por el cual ampliaban la duración de tales contratos hasta el día 1 de diciembre de 1999 (piso NUM003 ).
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El 2 de enero de 2007 Ejaso arrendó el piso NUM004 sito en la CALLE001, NUM005, que pertenecía a la Fundación del Cuerpo Nacional de Policía, luego ampliado a otros inmuebles de la misma finca el 18 de enero de 2008 de folios 122 y 123-.
Asimismo el 1 de febrero de 2011 Ejaso arrendó a la Comunidad de Propietarios de la finca nº NUM001 de la CALLE000 el piso NUM006 -antigua portería- del que era propietaria la Comunidad -folio 124-.
Estos contratos son ajenos a este litigio, pero muestran la ampliación de las fincas arrendadas por Ejaso para su uso como oficinas o archivo.
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El 1 de abril de 2007 Arjoma, como propietaria, y Ejaso, como arrendataria, celebraron un nuevo contrato respecto de los pisos NUM003 y NUM000 en CALLE000 nº NUM001, que naturalmente dejó sin efecto a los anteriores, para ser destinados a las actividades propias de la arrendataria, pudiendo también constituir en ellos su domicilio social.
De este contrato, a los fines del presente enjuiciamiento, es de destacar: que el plazo de duración se fijó en quince años, transcurridos los cuales la arrendataria deberá dejar libre y a disposición de la arrendadora el local arrendado, sin necesidad de requerimiento por la propiedad; que no se previó derecho de desistimiento o desalojo de la finca antes de llegar el término establecido, ni por tanto preaviso alguno; que la renta se pactó en 54.312 # anuales, pagaderos en mensualidades anticipadas a razón de 4.526 # cada una; que la arrendataria entregó en dicho acto la cantidad de 9.052 # en concepto de fianza -folios 20 a 29-.
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El 9 de enero de 2012 Ejaso dirigió carta a Arjoma, que ésta recibió el 10 de enero de 2012, en la que le comunicaba fehacientemente su deseo de resolver los mencionados contratos ( NUM003 y NUM000, sitos CALLE000 NUM001 ), lo que le hacía saber con seis meses de antelación -folios 30 y 31-.
El 24 de enero de 2012 Arjoma acusó recibo al anterior burofax, recordando a Ejaso que el plazo de vigencia del contrato es de quince años a contar desde su firma (el 1 de abril de 2007), quedando a su disposición para tratar cualquier cuestión derivada de su proposición -folio 32-.
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El 1 de febrero de 2012 Ejaso remitió otra carta a Arjoma en la que exponía la necesidad de ampliar las oficinas por haberse incrementado el número de puestos de trabajo y la imposibilidad de obtener licencia de actividad y las autorizaciones necesarias para dar a sus oficinas el uso para el que fueron arrendadas. Terminaba diciendo: " Os comunicaremos en breve la fecha exacta en la que abandonaremos las oficinas, quedamos a tu disposición para que superviséis el correcto estado del bien arrendado para ponernos de acuerdo en a devolución de las fianzas..." -folios 33 y 34-.
Arjoma replicó el 14 de febrero de 2012 en el sentido de que la resolución del contrato de 1 de abril de 2007 debía ser concordada, independiente del preaviso de seis meses -folio 35-.
El 5 de febrero de 2012 Ejaso se dirigió nuevamente por escrito a Arjoma y, tras remitirse a sus anteriores comunicaciones, le hizo saber que abonaría las mensualidades de verano, pese a no estar obligada a ello, instándole a que le devolviera la fianza constituida por importe de 9.053,09 # en el improrrogable plazo de 15 días -folios 86 a 88-.
El 17 de febrero de 2012 Arjoma recordó a Ejaso que el contrato tenía una vigencia de quince años (clausula tercera), que no podía darlo por resuelto de forma unilateral incumpliendo las obligaciones contractuales, recordándole que desde el mes de septiembre al día de la fecha le adeuda la cantidad de
27.977,22 # en concepto de renta, rechazando que existiera motivo para devolver la fianza -folios 29 y 30-.
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Finalmente, el 16 de enero de 2013, una vez supervisadas las fincas arrendadas conjuntamente por Ejaso y Arjoma, aquella hizo entrega a la segunda de las llaves y de la posesión, firmando los representantes de ambas el acta extendida al efecto -folio 48-.
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El 19 de marzo de 2014 Arjoma vendió a un tercero el piso NUM003 de la casa nº NUM001 de la CALLE000 y NUM002 de la de CALLE001, finca inscrita en el Registro de la Propinad nº 5 de Madrid, con el nº NUM007, por el precio de 375.000 #, según consta en la escritura pública otorgada en la fecha señalada ante el Notario de Madrid D. Luis de la Fuente O'Connor -folios 221 a 241-.
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El 27 de febrero de 2013 Arjoma presentó la demanda que dio inicio al procedimiento en la que reclama las rentas desde septiembre de 2012 hasta el mes de enero de 2013 en que se produjo la entrega de las llaves que, incluidos los gastos de comunidad, agua, IBI y tasa de residuos urbanos, cuyo pago incumbía a la arrendataria, asciende a 38.499,55 #, más 51.933,60 # en concepto de indemnización al no existir pacto en el contrato para el caso de desistimiento anticipado, equivalente a un mes de la renta por cada año del contrato que restaba por cumplir. Cantidades que, aminoradas con el importe de la fianza (9.052 #), hacía que la deuda objeto de...
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