SAP Barcelona 176/2015, 27 de Mayo de 2015
| Ponente | FERNANDO UTRILLAS CARBONELL |
| ECLI | ES:APB:2015:5408 |
| Número de Recurso | 435/2014 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 176/2015 |
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 435/2014 - 5ª
PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 90/2013
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 22 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 176
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de mayo de dos mil quince.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 90/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 22 Barcelona, a instancia de UNIVERSAL BEVERAGE, S.L. contra WORLD TRADE CENTER BARCELONA, S.A., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de diciembre de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:
"FALLO: DECIDO DESESTIMAR TOTALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad UNIVERSAL BEVERAGE, SL frente a la entidad WORLD TRADE CENTER BCN, SA, ABSOLVIENDO A ESTA ULTIMA de todos los pedimentos de la demanda, sin pronunciamiento sobre las costas procesales.
Asimismo, ESTIMO TOTALMENTE la RECONVENCION interpuesta por la representación procesal de WORLD TRADE CENTER BCN, SA contra UNIVERSAL BEVERAGE, SL, y CONDENO a esta última l pago (a la actora reconvencional) de la suma de CATORCE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (14.895,49 euros), más su interés legal desde la fecha de la reclamación judicial (16.01.13) hasta hoy, devengando el global que resulte interés legal elevado en dos puntos desde esta fecha hasta la completa satisfacción del actor reconvencional, con imposición de las costas procesales (de la reconvención) a la actora principal reconvenida".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 27 de mayo de 2015 .
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Apela la demandante Universal Beverage, S.L. la sentencia de primera instancia desestimatoria de su demanda, en ejercicio de la acción resolutoria, a fecha 31 de diciembre de 2012, del contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 2012, del local destinado a despacho, módulo 209, en segunda planta, del edificio este del WTCB, en Barcelona, y del contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2012, del trastero M-20, en planta primera, del mismo edificio, y de reclamación de la cantidad de 7.281'70 #, en concepto de fianza, garantía adicional, y gastos de la resolución; y estimatoria de la reconvención formulada por World Trade Center Barcelona, S.A. en reclamación de la cantidad de 14.895'49 #, en concepto de rentas devengadas de enero a diciembre de 2013, por importe conjunto de 21.781'44 #, menos 6.885'49 # de fianza y garantía adicional, solicitando la apelante en la segunda instancia la estimación de la demanda, y la desestimación de la reconvención, alegando que los contratos de arrendamiento quedaron resueltos, a 31 de diciembre de 2012, en virtud de la facultad de rescisión, potestativa para la arrendataria, una vez transcurrido el primer año de duración, contenida en el pacto quinto del contrato de arrendamiento, y de la comunicación remitida a la demanda el 3 de octubre de 2012.
Centrado así el único objeto del pleito en la interpretación del pacto quinto del contrato de arrendamiento, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.
Es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.
En el presente caso, las partes convinieron en el pacto quinto del contrato de arrendamiento de 1 de enero de 2012 (doc 1 de la demanda) una duración de cuatro años, desde el 1 de enero de 2012 al 31 de diciembre de 2015, si bien en la cláusula 3 del mismo pacto quinto se convino asimismo que: "No obstante a la cláusula anterior, la arrendadora concede a la arrendataria la facultad de rescindir potestativamente el contrato transcurridos el primer año, esto es el 31 de Diciembre de 2012, y en adelante anualmente, siempre y cuando la arrendataria lo manifieste fehacientemente con una antelación mínima de 3 meses. En caso de no ejercerse dicha potestad, el contrato continuará vigente y de obligado cumplimiento anualmente."
Por lo que, a partir de la interpretación literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, resulta que, no obstante la duración pactada de cuatro años, se concedió a la arrendataria la potestad de desistir anticipadamente del contrato, en dos supuestos, según expresa el empleo de la conjunción copulativa "y":
-
- después de la primera anualidad, esto es transcurrido el primer año, el 31 de Diciembre de 2012, y
-
- después, anualmente, esto es transcurrida la segunda o la tercera anualidad, el 31 de diciembre de 2013, o el 31 de diciembre de 2014. Ahora bien, "siempre y cuando", es decir en ambos casos previstos, que la arrendataria lo manifieste fehacientemente con una antelación mínima de 3 meses.
Además, se añade que, "en caso de no ejercerse dicha potestad", se entiende que, en caso de no ejercerse la potestad en la forma fehaciente, y con la antelación pactada mínima de tres meses, el contrato continuará vigente y de obligado cumplimiento anualmente.
En el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la prueba documental, que la demandada comunicó a la arrendadora su voluntad de rescindir el contrato al término de la primera anualidad, el 31 de diciembre de 2012, aunque lo hizo por medio del escrito de fecha 3 de octubre de 2012 (doc 3 de la demanda), es decir sin respetar la antelación mínima de tres meses pactada en el contrato de arrendamiento, no habiendo constancia de ninguna comunicación fehaciente anterior, careciendo de valor probatorio, en este sentido, las comunicaciones electrónicas aportadas en la audiencia previa, por cuanto en ninguna de ellas se manifiesta por la arrendataria su pretendida voluntad de rescindir el contrato a 31 de diciembre de 2012.
Por lo que la consecuencia del incumplimiento del preaviso de tres meses pactado en el contrato no puede ser sino la prevista en el mismo pacto quinto, es decir la continuación de la vigencia del contrato, al menos, hasta la terminación de la siguiente anualidad, el 31 de diciembre de 2013.
En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos,...
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