SAP Salamanca 167/2015, 15 de Junio de 2015
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 167/2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Salamanca, seccion 1 (civil y penal) |
| Fecha | 15 Junio 2015 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00167/2015
SENTENCIA NÚMERO 167/15
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO
DON EDUARDO A. FABIÁN CAPARRÓS
En la ciudad de Salamanca a quince de junio de de dos mil quince.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento ORDINARIO Nº 246/14 del Juzgado de Primera Instancia de Peñaranda de Bracamonte, Rollo de Sala Nº 187/15; han sido partes en este recurso: como demandante- apelante DON Obdulio representado por el Procurador Don Angel Gómez Tabernero y bajo la dirección del Letrado Don Carlos Miguel Landaeta Valdivia y como demandadosapelados DOÑA Bernarda y DON Jose Daniel representados por el Procurador Don Manuel Gomez Sanchez y bajo la dirección del Letrado Don Ricardo Andrés Marcos y como demandada no comparecida en el recurso la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA PLAZA000, Nº NUM000 DE PEÑARANDA DE BRACAMONTE, habiendo versado sobre obligación de hacer .
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- El día 9 de marzo de 2015 por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Peñaranda de Bracamonte se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr/a Gómez Tabernero, en nombre y representación de Obdulio frente a Jose Daniel y Bernarda, por falta de legitimación pasiva, absuelvo a los demandados de todos los pedimentos del suplico de la demanda, con imposición de costas a la parte demandante. Que ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por al Procurador de los Tribunales Sr/a Gómez Tabernero, en nombre y representación de Obdulio frente a la Comunidad de Propietarios de la PLAZA000, Número NUM000 de Peñaranda de Bracamonte, se condena a la demandada a realizar en el edificio comunitario las obras de reparación necesarias para subsanar la causa de las filtraciones, conforme al dictamen aportado con la demanda, confeccionado por la perito Mariola, debiendo cada parte satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad."
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- Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia estimatoria del recurso de apelación y revocatoria de la sentencia apelada condenando de como responsables subsidiarios a D. Jose Daniel y a Doña Bernarda
, con revocación igualmente de la imposición de costas a mi mandante. Manteniendo la estimación parcial frente a la Comunidad, por no ser esta cuestión objeto de recurso. Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación presentado de contrario, manteniendo íntegramente la resolución recurrida, con expresa condena en costas a la contraparte.
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- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día cinco de junio de dos mil quince pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.
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- Observadas las formalidades legales.
Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO.
La parte actora fundamentó su recurso de apelación en la infracción de los artículo 22 LPH y 394 LEC, solicitando que se revoque la sentencia de instancia a los efectos de condenar como responsables subsidiarios a los comuneros Don Jose Daniel y Doña Bernarda, revocándose igualmente la imposición a la parte actora de las costas de la demanda de dichos comuneros.
Los comuneros codemandados se opusieron a dicho recurso.
Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que es indudable que las comunidades de propietarios aunque carecen de personalidad jurídica propia e independiente de la de sus distintos copropietarios, se desenvuelven en el tráfico jurídico con plena autonomía, asumiendo obligaciones tanto contractuales como extracontractuales con terceras personas.
La comunidad no es un ente que pueda por sí actuar como lo haría una sociedad mercantil o una asociación ( art. 35 CC EDL ), sino que constituye un paso intermedio entre la mera comunidad de bienes y éstas (vid. STS, de 5 julio 1996 ). Con carácter general se puede decir que, las deudas asumidas por la comunidad, lo son también de sus respectivos copropietarios, pero solo a través de aquélla y en tanto sean copartícipes de la comunidad ( cfr. SAP Cádiz, Sec. 1ª, de 21 mayo 1993 ).
Pues bien, en la reclamación crediticia contra la comunidad de propietarios, y dada la general insuficiencia de los bienes propios de la comunidad (dinero, créditos...) para satisfacer dichas deudas, lo que las convierte en insolventes, la cuestión principal que siempre se ha suscitado es la relativa al grado y modo en el que los distintos copropietarios tienen que hacerse cargo de una condena judicial firme dictada contra la comunidad que había sido representada por su Presidente.
En un principio, ante la ausencia de previsión legal al respecto, la jurisprudencia acuñó, en términos generales, la siguiente fórmula (expuesta, entre otras, por la AAP Zaragoza, de 6 mayo 1997 ): "Debe tenerse en cuenta que la obligación de los comuneros de contribuir a satisfacer la condena dictada contra la comunidad no surge directamente entre ellos y el acreedor, sino a través de la comunidad, por lo que la deuda únicamente puede hacerse efectiva sobre los bienes privativos de aquellos de acuerdo con las normas contenidas en la LPH; por tanto con arreglo a su cuota de participación (art. 9, regla 5 ª). Consecuentemente, el Juez debe requerir al Presidente de la comunidad para que le comunique la parte que corresponda satisfacer a cada propietario, confiriéndole, caso de ser preciso, un plazo prudencial para que convoque la Junta de propietarios, y una vez requeridos los comuneros al abono de la parte a que estén obligados, si no realizan su pago cabría trabar embargo sobre sus bienes privativos. Si el requerimiento al Presidente no da ningún resultado, el Juez puede determinar la contribución de cada uno de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título, procediendo seguidamente al requerimiento de pago y subsiguiente embargo de bienes privativos de los comuneros".
Pero esta ejecución -que se podía traducir en la consiguiente anotación preventiva de embargo sobre las fincas privativas de los distintos copropietarios- resultaba inviable si los mismos no habían sido parte con carácter personal y directo en las actuaciones judiciales que dieron lugar al embargo -el procedimiento declarativo- denegándose en tal caso dichas anotaciones. En este sentido, es bien conocida la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en diversas Resoluciones, de entre las que destacamos la de 5 febrero 1992.
Pues bien, ante el referido estado de la cuestión, y a fin de regular legalmente esta materia, la Ley 8/1999, dio una nueva redacción al art. 22 LPH, introduciendo un precepto nuevo en nuestro ordenamiento jurídico, ordenado para la reclamación por parte de los acreedores de sus créditos contra las comunidades de propietarios. El referido precepto, dispone que: "1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
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Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda".
De la redacción del art. 22 LPH y de la doctrina y jurisprudencia que lo interpreta, se deduce lo siguiente:
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Que, en primer lugar, será la comunidad de propietarios la que deba responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. De la redacción de este precepto se deducen varios extremos de interés:
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Se limita la responsabilidad a "todos los fondos y créditos a su favor", es decir:
- Los saldos bancarios a favor de la comunidad.
- El dinero metálico en poder de cualquiera de los órganos unipersonales.
- El fondo de reserva, figura prevista por la Ley 8/1999 para atender, entre otros avatares, estos supuestos.
- La retención del saldo a favor de la comunidad en cuentas que ésta tenga abiertas en entidades bancarias o de crédito ( art. 1165 CC ).
- La retención de lo que a la comunidad debieran los copropietarios en concepto de cuotas por gastos comunes.
- Los créditos de la comunidad contra terceros.
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La Ley no se refiere a "bienes" lo que excluye los elementos comunes no esenciales susceptibles de desafectación, zanjando, creemos, la debatida cuestión de si éstos son o no susceptibles de embargo. Esto comporta que en aquellas comunidades en las que existieran dichos bienes se limite la responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 CC .
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Para que el acreedor se haga pago con los bienes expuestos en el punto a), bastará que dirija su demanda judicial contra la comunidad de propietarios en la persona de su presidente como legal representante. No es necesario -y podría ser incluso contraproducente-, demandar a los distintos copropietarios...
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SAP Córdoba 165/2016, 31 de Marzo de 2016
...(no indica el precepto, acreedor, sino tercero). No se desconoce que este criterio no es unánime (así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 15 junio 2015, aplica este precepto en el supuesto de reclamación que se formula por un copropietario frente a la Comunidad y subsid......