SAP Madrid 175/2015, 27 de Abril de 2015
| Ponente | JESUS GAVILAN LOPEZ |
| ECLI | ES:APM:2015:8384 |
| Número de Recurso | 685/2014 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 175/2015 |
| Fecha de Resolución | 27 de Abril de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 8ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
C/ Ferraz 41, Planta 1ª -28008-37007740
251658240
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0177047
Recurso de Apelación 685/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 557/2013
APELANTE: BELCHI, S.A.
PROCURADOR: D. ESTEBAN JABARDO MARGARETO
APELADA: ESPACIA AVANTE, S.L.
PROCURADOR: D. MANUEL LANCHARES PERLADO
APELADA: MARTINSA-FADESA S.A.
PROCURADOR: D. IGNACIO MELCHOR DE ORUÑA
SENTENCIA Nº 175/2015
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
D. JOSE Mª PRIETO FERNÁNDEZ LAYOS
D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL
En Madrid, a veintisiete de Abril de dos mil quince. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario número 557/13, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante, la compañía mercantil BELCHI S.A., representada por el Procurador D. Esteban Jabardo Margareto; y como demandadas- apeladas, la compañía mercantil ESPACIA AVANTE S.L., representada por el Procurador D. Manuel Lanchares Perlado, y la sociedad MARTINSA FADESA S.A., representada por el Procurador D. Ignacio Melchor de Oruña.
VISTO, siendo Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Madrid, en fecha veinticinco de abril
de dos mil catorce, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Jabardo Margareto en nombre y representación de Belchi SA contra Martinsa Fadesa SA y Espacia Avante SL y en su mérito absuelvo a las demandadas de los pedimentos de la demanda. Con expresa condena en costas a la parte demandante."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, que fue admitido, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
No estimándose necesaria la celebración de vista pública, quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día veintidós de abril de dos mil quince.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.
Antecedentes y objeto del recurso .- 1.- La demanda planteada por la entidad Belchi S.A. tiene por objeto el ejercicio de una acción de rectificación de escritura pública de compraventa otorgada el 7 de septiembre de 2007 por Martinsa Fadesa S.A. y Sociedad Inversiones Tenería S.L., en la actualidad Espacia Avante S.L., y trae causa de la compraventa celebrada mediante el otorgamiento de escritura pública de 7 de septiembre de 2007 entre Fadesa Inmobiliaria, en la actualidad Martinsa Fadesa S.A. y la Sociedad Inversiones Tenería SL, en la actualidad Espacia Avante S.L. por virtud de la cual ésta última adquiría el 30% del total de tres fincas regístrales integrantes de la finca Chirimías en Almería y la escritura de otorgamiento de autorización de la venta a Sociedad Inversiones Tenería S.L. otorgada el 8 de agosto de 2007 por Belchi S.A., anterior propietaria de las fincas y acreedora de parte del precio de venta aplazado, a Fadesa Inmobiliaria S.A. y se contrae a la solicitud de rectificación de la escritura de 7 de septiembre de 2007 por no respetar las condiciones de la autorización concedida por Belchi, anterior propietaria de las fincas que se encuentran gravadas por una condición resolutoria de la venta por ella efectuada a Fadesa Inmobiliaria S.A. en garantía del pago del precio aplazado.
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- La demandadas se oponen a la demanda al considerar, a modo de resumen, que la escritura objeto de controversia contiene las condiciones en general atinentes a la demandante y aquellas resolutorias pactadas en su día.
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- La sentencia de instancia desestima la demanda interpuesta al considerar, a modo de síntesis, que la venta respeta los términos de la autorización por cuanto el precio de venta es de 17.255.000 euros, se paga el precio total sirviendo la escritura pública de carta de pago, se refleja en la escritura de forma literal las condiciones resolutorias que gravan las tres fincas, las escrituras, las públicas otorgadas como consecuencia de la venta de Belchi S.A. a Fadesa Inmobiliaria S.A. por lo que no procede estimar que exista en dichos extremos trasgresión de la autorización, todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.
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- El recurso planteado por la representación procesal de la actora, Belchi S.A., se fundamenta a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en su escrito de interposición del recurso, y previa reseña de los pronunciamientos que son objeto del recurso, y la motivación resumida que contiene la sentencia-alegaciones primera y segunda-, en los siguientes motivos:
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) Error en la valoración de la prueba respecto al incumplimiento de la condición 4ª de la escritura de autorización de venta, por cuanto las demandadas establecen literalmente en la estipulación séptima de la escritura de venta de 7/9/2007: "FADESA es la única obligada al cumplimiento de todas las obligaciones asumidas con BELCHI en la escritura de compraventa, y documentos privados complementarios".
En consecuencia, según se alega por la apelante, en lugar de cumplir con la condición 4ª de la escritura de autorización de venta, asumiendo la compradora Inversiones Tenería S.L. las obligaciones derivadas de los contratos previos firmados con Belchi S.A., las demandadas incumplen expresamente dicha la condición 4ª, declarando expresamente en la escritura de compraventa de 7 de septiembre de 2007 que la única obligada frente a Belchi S.A. por los contratos públicos y privados previos es Fadesa Inmobiliaria S.A. -alegación tercera-. 2º) Infracción del artículo 1.257 del CC, por no ser de aplicación, respecto a la vinculación del primer contrato al segundo adquirente, citando entre otras la sentencia del T.S. de 14 de octubre de 2003 -alegación cuarta-.
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) Incumplimiento de la escritura firmada por las demandadas de las obligaciones derivadas de los contratos previos firmados con Belchi S.A. y de las condiciones de la escritura de autorización de venta, que concreta en las estipulaciones 1ª a 9ª, salvo la 5ª, de la escritura de 7 de septiembre de 2007 -alegación quinta-.
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) Infracción de los artículos 1.089, 1.091 y 1.124 del CC, por la facultad de la actora para obligar a las demandadas al cumplimiento de sus obligaciones -alegación sexta-.
Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se estime la demanda interpuesta en su integridad, conteniendo los siguientes pronunciamientos que se corresponden con aquellos que fueron solicitados en su demanda:
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- Se declare que la compraventa formalizada por las demandadas el día 7 de septiembre de 2007 ante el Notario de A Coruña Don Ramón González Gómez con el número 1852 de protocolo, no se ajusta a las condiciones establecidas para autorizar dicha transmisión en la escritura de autorización otorgada por Belchi S.A. el día 8 de agosto de 2007 ante el Notario D. Fernando González Garrido con el número 3.119 de su protocolo, subsanada por otra escritura de la misma fecha otorgada ante el D. Antonio Luis Reina Gutiérrez con el n° 3.711 de protocolo.
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- Se condene a MARTINSA FADESA S.A., y ESPACIA AVANTE S.L. a otorgar, dentro del plazo de 10 días, una escritura de rectificación de la escritura de compraventa autorizada el 7 de septiembre de 2007 por el Notario de A Coruña Don Ramón González Gómez con el número 1852 de protocolo, a fin de adaptar dicha compraventa a los términos y condiciones de la escritura de autorización de venta otorgada por BELCHI S.A. el 8 de agosto de 2007 ante el Notario de Algete D. Fernando González Garrido con el número 3119 de protocolo, cuya copia deberá unirse a la escritura de rectificación o transcribirse literalmente en la misma, en la que deberá hacerse constar:
La manifestación expresa de ESPACIA AVANTE S.L. de que asume todas las obligaciones que para la parte compradora se derivan de los documentos públicos y privados suscritos entre BELCHI S.A. y FADESA INMOBILIARIA S.A. en la escritura de compraventa de 7 de abril de 2004, en los documentos privados complementarios a la anterior firmados en la misma fecha, y en las 3 escrituras de aclaración, rectificación y subsanación autorizadas los días 9 de julio de 2004 y 25 de agosto de 2004, e igualmente se obliga a no enajenar, disponer, arrendar ni gravar total o parcialmente las fincas adquiridas hasta transcurridos 2 meses desde la aprobación definitiva y firme del Plan Parcial o Plan General con ordenación pormenorizada, SIN LA AUTORIZACIÓN PREVIA DE BELCHI S.A.
Que las partes declaran ineficaz y por no puesto el último inciso del párrafo segundo de la ESTIPULACIÓN PRIMERA de la escritura de compraventa de 7 de septiembre de 2007, en concreto, la siguiente frase: "o a la superficie de la finca segregada que corresponda a la compradora tras, en su caso, la formalización de la segregación prevista en la estipulación tercera siguiente".
Que las partes declaran ineficaz y por no puesto el párrafo segundo de la ESTIPULACIÓN SEGUNDA de la escritura de compraventa de 7 de septiembre de 2007, que establece: "Dicho precio no sufrirá modificación alguna aunque la edificabilidad que...
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