SAP Girona 70/2015, 26 de Marzo de 2015
| Ponente | MARIA ISABEL SOLER NAVARRO |
| ECLI | ES:APGI:2015:519 |
| Número de Recurso | 621/2014 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 70/2015 |
| Fecha de Resolución | 26 de Marzo de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Girona, Sección 2ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA
SECCION SEGUNDA
Rollo de apelación civil: nº 621/2014
Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 FIGUERES
Procedimiento: nº 318/2013
Clase: Procedimiento Ordinario
SENTENCIA 70/2015 .
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
Dª. Mª ISABEL SOLER NAVARRO
D. JAUME MASFARRE COLL
Girona, a veintiseis de marzo de dos mil quince.
En esta segunda instancia han comparecido como partes apelantes D. Íñigo Y D. Romulo, representados por el Procurador D. NARCÍS JUCGLÀ SERRA y defendidos por el Letrado D. JOAQUIM BONSHOMS FARRERONS.
Ha sido parte apelada D. Pedro Miguel, representado por el Procurador D. FELIPE LUIS FERNANDEZ CUADROS y defendido por el Letrado D. EDUARD GRAU PALOU.
El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Íñigo y
D. Romulo contra D. Pedro Miguel .
La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: " Desestimant la demanda interposada pel procurador Sr. Narcís Jucglà Serra, en nom i representació dels Don. Íñigo i Romulo contra el Sr. Pedro Miguel, absolc la demandada de les peticions de la demanda, amb imposició de costes a la part actora".
En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.
En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 23/3/15.
Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso a la Ilma . Sra. Mª ISABEL SOLER NAVARRO quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por Dº Íñigo y Dº Romulo, contra Dº Pedro Miguel, y en la que la actora reclamaba la cantidad de 60.000 euros más
12.600 euros de IVA, al alegar que concertaron con el demandado un contrato de corretaje y en virtud de dicha intermediación el demandado vendió tres parcelas sitas en la Urbanización de Empuriabrava de Castelló d'Empuries por el importe de 1.500.000 euros, siendo la cantidad reclamada el 4% de la comisión pactada verbalmente con el demandado. La sentencia de Instancia no estima acreditado la existencia de dicho contrato.
Y es frente a dicha fallo que se interpone recurso de apelación alegando un error en la valoración de la prueba.
El contrato de mediación inmobiliaria es atípico, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 CC, y si bien mantiene aproximaciones al mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste la naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo; el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988, 6 de octubre de 1990 y 21 de mayo de 1992 ).
También ha señalado el Tribunal Supremo que "los honorarios de los Agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión" ( sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1992 ); que la retribución del mediador se devenga en el momento de la perfección del contrato y no es necesaria su consumación ( sentencia del Alto Tribunal de 30 de marzo de 2007 ); y que el mutuo disenso como causa de extinción de la obligación entre comprador y vendedor no afecta a las relaciones entre éste y el corredor ( sentencia de 10 de octubre de 2007 ).
Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio 1994, 4 de noviembre y 5 febrero 1996)". Finalmente, la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2004 recoge la doctrina con arreglo a la cual "cuando el principal y el tercero en un principio no contraten, para no pagar al corredor, y posteriormente llegan a un acuerdo, si así pudiera probarlo el corredor, le correspondería su retribución".
El demandado en su contestación a la demanda, niega que el contacto con quien finalmente compró la finca se llevó a cabo a través de la intermediación de los actores., sin embargo existen en autos pruebas suficientes para estimar acreditado que efectivamente existió un contrato verbal entre las partes y sin que la inexistencia de una nota de encargo impida la validez de dicho contrato y su obligatoriedad entre las partes, la falta de dicha nota de encargo lo único que dificultara es la acreditación de dicho encargo y que en todo caso es a la parte que alega dicha intermediación que deberá de acreditarlo de conformidad con lo dispuesto en el Art. 217 de la L.E.C . Así lo ha entendido la jurisprudencia y la doctrina, en armonía con el principio general de libertad de forma consagrado en los arts. 1.278 del Código Civil . De tal forma que, la forma pública exigida en el Art. 1.280 del Código Civil, no lo es con carácter constitutivo, sino solo necesaria para la plena eficacia de manera que, el acuerdo en documento privado, o aún de palabra, es válida entre las partes, de acuerdo con las reglas generales de la contratación y, en especial: art. 1.258 Código Civil : "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento", art. 1.262 Código Civil : El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato", y el art.
1.278 Código Civil "los contratos serán obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en el/los concurran las condiciones esenciales para su validez". Y por último, como dice el art.
1.279 Código Civil : "los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llevar aquella forma (en referencia al art. 1.280 cuando dice que "deberán constar en documento público". Si bien de conformidad al artículo 1278 Código Civil, no es óbice para que se pueda concluir en la existencia de un contrato, el que se haya formalizado verbalmente, lo que no puede obviarse es lo establecido en los artículos 1254 y 1258 del Código Civil, en cuanto a la necesaria concurrencia de voluntades, como negocio jurídico bilateral.
En cuanto a los requisitos formales específicos, al ser un contrato consensual, no exige forma "especial" de celebración. No obstante, el art. 30 del Decreto de 1969, con finalidad de proporcionar al corredor un instrumento probatorio del encargo y de la identidad del oferente, impone al API, dentro de las "Normas de contratación", el deber de invitar al cliente a suscribir "NOTA DE ENCARGO", en la que se indicará la fecha y plazo de duración del encargo, los datos necesarios para la operación facilitados por el oferente y la declaración de éste de no tener encargada la gestión a otro corredor; eso ha llevado al TS (así las SS
19.9.1972, 15.3.1978, 5.6.1978,.) a declarar que el contrato de corretaje "no es meramente consensual", al...
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