SAP Madrid 56/2009, 3 de Febrero de 2009
| Ponente | PALOMA MARTA GARCIA DE CECA BENITO |
| ECLI | ES:APM:2009:1006 |
| Número de Recurso | 659/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 56/2009 |
| Fecha de Resolución | 3 de Febrero de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00056/2009
AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
Rollo: RECURSO DE APELACION 659 /2008
SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados:
AMPARO CAMAZON LINACERO
JUAN UCEDA OJEDA
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a tres de febrero de dos mil nueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1215 /2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 51 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 659 /2008, en los que aparece como parte apelante GRUPO CASTILLA PARA EL DESARROLLO DE LA HOSTELERIA EN LEVANTE, S.L. representado por el procurador DON PABLO HORNEDO MUGUIRO, y como apelado DON Jorge, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON JUAN FRANCISCO RODRIGUEZ MARTIN, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid, en fecha 17 de diciembre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "FALLO: Debo desestimar y desestimo la demanda deducida por el Procurador Sr. Hornedo Muguiro en representación de la Mercantil "GRUPO CASTILLA PARA EL DESARROLLO DE LA HOSTELERIA EN LEVENTA S.L." frente a DON Jorge, con domicilio en Madrid calle DIRECCION000 nº NUM000, y en su consecuencia debo absolver y absuelvo a dicha demandada de las peticiones deducidas en su contra, haciendo expresa condena a la actora en las costas procesales causadas".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante GRUPO CASTILLA PARA EL DESARROLLO DE LA HOSTELERIA EN LEVANTE, S.L., al que se opuso la parte apelada DON Jorge, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 27 de enero de 2009.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
La demanda presentada por Grupo Castilla para el Desarrollo de la Hostelería en Levante, S.L. (Grupo Castilla) contra don Jorge tenía por objeto la reclamación de 98.389 €, relatando que en fecha 29 de Julio de 1999 las partes celebraron contrato de arrendamiento de industria, para la explotación del Restaurante Cafetería D'Artagnan, sito en Madrid, calle Doctor Fleming, nº 58, mediante renta mensual de 3.060 €, pactando en la cláusula tercera del contrato que la utilización del local y sus enseres estaban en perfectas condiciones de uso, si bien Grupo Castilla, a pesar de los sucesivos requerimientos, nunca ha entregado una relación de enseres existentes en el local, conviniendo igualmente en la cláusula octava que la propiedad se obliga a mantener todos los elementos necesarios en perfecto funcionamiento para el desarrollo de la actividad, a cuyo efecto don Jorge envió burofax al arrendador en 15 de Octubre de 2003 convocando una reunión con el fin de realizar obras de reforma, ante el deterioro y antigüedad de las instalaciones, sin obtener respuesta, hasta que en Febrero de 2004 el representante del arrendador autorizó verbalmente que se acometieran aquellas reformas, de cuya necesidad se dejó constancia en el informe pericial emitido por el Ingeniero Técnico Industrial don Alvaro en el mes de Junio de 2004, que refleja las exigencias derivadas de las Ordenanzas del Ayuntamiento de Madrid en materia sanitaria y por el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, ejecutándose entonces un conjunto de obras de reforma y de sustitución de elementos y enseres necesarios para el ejercicio de la actividad por el coste que ahora es objeto de reclamación, y que la parte arrendadora se ha negado a sufragar.
La sentencia dictada en la primera instancia recuerda la obligación del arrendatario de entregar en buen estado la cosa arrendada y realizar las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir al uso destinado, de conformidad con el art. 1554 Cc., destaca que el arrendatario no puede acometer esas reparaciones sin previo acuerdo o declaración judicial, por su sola decisión unilateral, y siempre diferenciando la reparación propiamente dicha de la reconstrucción, la cual no constituye obligación del arrendador. Preceptos a los que se añaden los pactos alcanzados por las partes, y singularmente la cláusula octava del contrato, que refleja la obligación del arrendatario de responder de la devolución de las instalaciones y enseres, y de los desperfectos y roturas, debiendo reponer los elementos que desaparezcan o se inutilicen. Sobre cuya base, se destaca que no consta probado que el arrendatario notificara al arrendador la relación detallada de las obras proyectadas, obras que además no constituyen reparaciones, sino nuevas adquisiciones de objetos, lo que puede considerarse como reconstrucción, o nuevas instalaciones. En cuanto a la instalación de gas, salida de humos y compra de lavavajillas, el demandado ya resultó condenado al pago de tales partidas en procedimiento anterior, lo que impide su reclamación de nuevo. Únicamente sería procedente la reparación del sistema eléctrico, aunque no está probado que desde el momento de celebración del contrato se encontrase en el estado que resulta de las fotografías, además de no haberse notificado al demandado la necesidad de la obra. En conclusión, considerando que reparación no equivale a conservación y mejoras, y que no se acredita la concordancia de los objetos objeto de reclamación con los que existían en origen al no aportar inventario, ni la causa de los deterioros, y que la Comunidad de Propietarios ni hizo requerimiento alguno sobre la necesidad de reparación urgente de la chimenea, procede desestimar la demanda.
Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Grupo Castilla para el Desarrollo de la Hostelería en Levante, S.L., argumentando que la sentencia valora erróneamente la prueba practicada, reiterando que en la cláusula octava del contrato el arrendador se obligó a mantener todos los elementos necesarios en perfecto funcionamiento para el desarrollo de la actividad, y reitera los hechos de la demanda relativos los requerimientos verbales dirigidos al arrendador, y posterior requerimiento escrito, sin resultado, culminando con el encargo de informe a perito industrial sobre el contenido de las obras y reformas necesarias a realizar en el local, dictaminando que el local carecía de las condiciones reglamentarias de salubridad, y la instalación eléctrica incumplía el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
En segundo lugar, se denuncia error en la aplicación del régimen resultante del art. 1554 Cc. sobre las obligaciones asumidas por el arrendador en el arrendamiento de industria litigioso.
A la vista de los motivos de apelación, parece oportuno exponer el régimen jurídico del arrendamiento de industria, siempre bajo los pactos especiales alcanzados entre las partes, para analizar después cada una de las partidas de reforma o sustitución de enseres cuyo reembolso se pretende del arrendador.
La doctrina jurisprudencial define el contrato de arrendamiento de industria, por contraposición al arrendamiento de local de negocio, declarando que mientras en estos últimos se cede el elemento inmobiliario, en el arrendamiento de industria el objeto está representado por una doble composición, de un lado el local como soporte inmobiliario, de otro lado el negocio o empresa instalada que en él se desarrolla, con los elementos necesarios para la explotación, conformando un todo patrimonial (S.T.S....
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