SAP Valencia 92/2015, 7 de Abril de 2015
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 07 Abril 2015 |
| Número de resolución | 92/2015 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 37/2015.
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 37/2015
SENTENCIA Nº 92
ILUSTRÍSIMOS
PRESIDENTE
Don Vicente Ortega Llorca
MAGISTRADA
Doña María Mestre Ramos
MAGISTRADO
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a siete de abril de 2015.
La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 11 de septiembre de 2014, recaída en autos de juicio verbal nº 90/2014, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de los de Gandía, sobre reclamación de cantidad.
Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada SIGRIS MEDITERRÁNEA S.L.,representada por D. José María Frau Zocar, Procurador de los Tribunales, y asistido de Dª . Eva de Haro García, y, como apelada, la parte demandante MIAMI PARK S.L., representada por D. Juan Francisco Fernández Reina, Procurador de los Tribunales, y defendida por Dª . María José Frasquet Pastor, Letrado, no habiendo comparecido en esta instancia el Demandado- Apelado D. Adolfo .
Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
> Dicha sentencia fue aclarada por el Auto de fecha 22 de septiembre de 2014, que aunque desestimó la petición de aclaración del hoy recurrente, no obstante razonó en relación a la petición de que fuera estimada parcialmente la demanda y que cada parte abonara las costas causadas a su instancia; razonó que la estimación sustancial de la demanda, justificaba la condena en costas a la parte demandada, hoy recurrente.
La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando que:
MOTIVOS DE IMPUGNACIÓN :
1) Error en la valoración de la prueba de existencia de perturbación en la pacífica posesión del local que impidió a la arrendadora destinarlo al uso previsto en normales condiciones.
2) Error en la interpretación del contrato de arrendamiento habido entre las partes en relación con el error en la valoración de la prueba practicada sobre la concurrencia de la causa contractual de extinción o resolución del contrato.
3) Error aritmético en la cantidad deducida de la reclamada en concepto de gastos pagados.
4) Y, subsidiariamente, aplicación indebida del artículo 394 LEC con indebida condena en costas a esta parte.
Error en la valoración de la prueba de existencia de perturbación en la pacífica posesión del local que impidió a la arrendadora destinarlo al uso previsto en normales condiciones.
De los términos del contrato, y de las pruebas practicadas, ha quedado probado que el local se arrendó para explotarlo como tienda de productos de artesanía a modo de "mercadillo", es decir, lo previsto era subarrendar pequeños espacios del local a distintos artesanos a modo de "mercadillo". Y para dicho fin era de fundamental importancia la terraza del local adyacente al paseo marítimo, de grandes dimensiones y configuración estratégica respecto al edificio y el interior del local, en la que se preveía instalar el mayor número de puestos de venta de artesanía, pues es el lugar ideal para la concepción de "mercadillo" como reclamo directo a la eventual clientela que pasa por el paseo marítimo de la playa de Gandía.
Y así se recogió en el contrato -que quedó aportado a autos como documento nº 1 de la demanda- en el que en la descripción de la finca arrendada se indica que el local lo conforma la terraza, además de la planta sótano, la planta baja y una plaza de garaje, y en la Estipulación Novena, expresamente se indica que:
"Es intención de la arrendataria subarrendar y/o ceder pequeños espacios del local para que en ellos puedan ejercer su actividad de venta al público distintos artesanos, lo que se autoriza expresamente por la propiedad por ser la causa del contrato para la arrendataria, y sin que por ello tenga derecho alguna la propiedad a elevar la renta."
Por otro lado, los testigos igualmente declararon que el mayor atractivo del local lo conformaba su terraza, cuyas dimensiones eran prácticamente iguales a las de la planta baja del interior del local.
Sin embargo, desde el inicio los vecinos del edificio se empeñaron en obstaculizar la normal explotación del negocio, quizás por temor a molestias, pero lo cierto es que lo consiguieron pues fueron continúas las intromisiones maliciosas y las múltiples denuncias indebidas formuladas ante el Ayuntamiento, hasta el punto de ahuyentar a los artesanos e impedir su normal actividad de venta. Ello constituye un incumplimiento previo por parte de la propiedad de su obligación principal en su condición de arrendadora, como es entregar y mantener a la arrendataria en la pacífica
posesión del local para que pueda dársele el uso previsto en el contrato.
A lo que se unió el hecho de que se rompiera por aquél entonces una de las bajantes generales del edificio y produjera goteras y filtraciones en el local que también impedían su normal uso, pues debían colocarse recipientes para recoger el agua, teniendo en cuenta que se trataba de un local abierto al público con stands de venta de productos artesanales, y la avería tardó en repararse más de 20 días.
Y si bien estos hechos son difíciles de probar en un juicio, lo cierto es que quedaron acreditados con la prueba testifical practicada y la documental, ésta última consistente en las reclamaciones efectuadas por la arrendataria a la propiedad durante el contrato y cuando sucedían los hechos, y en el certificado del Ayuntamiento de las injustificadas denuncias de los vecinos.
No obstante, la Juez ad quo considera que lo que existieron fueron únicamente "quejas de los vecinos por ruidos y molestias procedentes del mercadillo ubicado en la terraza del local arrendado, y por dormir algunos de los artesanos en sus tenderetes o en el local", pero erróneamente considera que no se ha acreditado que ello impidiera el normal uso del local y del mercadillo ubicado en su terraza, y concluye que "no consta que dichas quejas afectaran el ejercicio de la posesión arrendaticia". Y esta parte se pregunta ¿dónde debe de constar? Lo cierto es que se ha probado la existencia de multitud de quejas y denuncias provenientes de los vecinos, desde el primer día de explotación de negocio, que resultaron todas ellas improcedentes o injustificadas según la autoridad competente -Ayuntamiento y Policía Local- y actuaciones de los mismos, como increpar e insultar a los artesanos, tirarles agua, etc. cuyas consecuencias no pueden ser otras que entorpecer la normal actividad de venta.
Impide la normal actividad de venta que te insulten o increpen. Las discusiones, las peleas -aunque sean verbales- y los disturbios en general espantan a la eventual clientela que pasea, pues le disuaden de acercarse a un puesto a ver si le agrada algún producto para comprarlo. Y las asiduas visitas de la Policía Local para verificar los hechos de una denuncia -todas ellas injustificadas- y si todo está en regla, cuando menos, obstaculizan la normal actividad.
El certificado del Ayuntamiento de Gandía, aportado por esta parte como documento n2 2, demuestra que se formularon por los vecinos del edificio numerosas denuncias injustificadas, de la que certifica hasta 6 6 denuncias injustificadas del 6 de julio hasta el 29 de agosto, es decir, en escasos 2 meses, además de otras muchas efectuadas telefónicamente que no constan en el certificado porque no conllevaron actuación policial pero de las que dieron razón los testigos que depusieron en juicio: Sr. Felipe, el Administrador de fincas y el conserje del edificio. Y los motivos de las quejas y denuncias que se certifican son los siguientes:
Llamada por queja de ubicación de un cartel: los agentes comprobaron que estaba todo correcto, conforme a normativa y documentación.
Denuncia por ruidos y denuncia por carecer de licencia. Estas dos denuncias fueron posteriormente anuladas por presentar la documentación pertinente y acreditar que todo estaba en regla (así lo indica el certificado in fine).
Llamada de que en el bajo hay personal y animales viviendo sin cédula de habitabilidad. Los agentes se desplazan y comprueban que no es cierto.
Y otra llamada de que en la antigua cafetería, que ahora se utiliza para otra cosa, aprovechan para vivir sin cédula de habitabilidad.
Del contenido de las denuncias puede comprobarse el ánimo de obstaculizar la normal actividad del local, pues se denuncian hechos que, además inciertos, difícilmente pueden molestar o perjudicar a los vecinos, como el hecho de que pudiera pernoctar alguien en el local.
Lo cierto es que esta intromisión ilegítima de los vecinos, obstaculizó la venta y perjudicó la actividad comercial, y lo explica muy bien uno de los artesanos, que ha declarado por exhorto a Toledo, D. Marcelino, que contesta que hubieron múltiples incidentes con los vecinos que obstaculizaron la actividad de venta y explica:
- Que los vecinos presentaban denuncias falsas, montaban escándalos, les insultaban e incluso les tiraban agua.
- Dice que él eligió instalar su puesto en la terraza y que tuvo que cambiarse al interior del local para evitar enfrentamientos con los vecinos.
- Que la obstrucción de los vecinos perjudicó la actividad del local.
- Que tuvo que abandonar el local antes de lo previsto por el boicot de los vecinos (el 30 de agosto o el 1 de septiembre), y, como él, otros artesanos.
- Que es cierto que se rompió una tubería que provocó goteras en el local que impedían el normal uso del mismo, por tener que poner recipientes que impedían el paso, y que la Comunidad tardó muchos días en reparar la avería.
Y las distintas comunicaciones efectuadas por...
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