SJPI nº 6, 18 de Noviembre de 2014, de Guadalajara
| Ponente | JESUS GOMEZ SANCHEZ |
| Fecha de Resolución | 18 de Noviembre de 2014 |
| Número de Recurso | 668/2013 |
SENTENCIA
En Guadalajara, a 18 de noviembre de 2014
Vistos por el Ilmo. Sr. D. Jesús Gómez Sánchez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia num. 6 de Guadalajara los presentes autos de Juicio Ordinario 668/13, seguidos ante este Juzgado a instancia de REGAL XXI, SL, representada por el Procurador D. Andrés Beneytez Agudo y bajo la dirección letrada de D. Francisco Redondo Trigo, contra D. Lorenzo y DÑA. Petra , representados por la Procuradora Dña. Inés García de la Cruz y bajo la dirección letrada de Dña. Marta Herrera García, que han presentado reconvención frente a REGAL XXI, SL, se dicta la presente sentencia en virtud de los siguientes:
PRIMERO.- La entidad REGAL XXI, SL interpuso demanda de Juicio Ordinario en la que, tras alegar los fundamentos de hecho y derecho aplicables, solicitó que se dictase sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos:
Se declare la obligación solidaria de resarcimiento de daños y perjuicios a la actora por incumplimiento contractual de los demandados: a) por desistimiento unilateral sin justa causa del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con la actora el 8 de octubre de 2012 con entrada en vigor el 1 de noviembre de 2012; b) por desperfectos causados en la vivienda arrendada; c) por el importe de los suministros (agua y luz), tasas de alcantarillado y basuras no abonados por la parte arrendataria correspondientes a la utilización de los mismos con anterioridad al 3 de junio de 2013 (fecha de entrega de llaves), que se acrediten en el procedimiento; d) por el precio de los burofaxes enviados a la parte arrendataria y a su letrado para evitar el procedimiento, así como a los honorarios relativos al acta notarial.
Se condene solidariamente a los demandados a la indemnización del importe de: a) 2.100.- por desistimiento unilateral sin justa causa del contrato de arrendamiento suscrito el 8 de octubre de 2012 en apreciación de la cláusula penal cumulativa; b) 1.925.- correspondiente a las cinco mensualidades de renta dejadas de satisfacer desde el 3 de junio de 2013 hasta el 1 de noviembre de 2013; c) 6.864,72.- por desperfectos causados en al vivienda; d) al importe de los suministros (agua y luz), tasas de alcantarillado y basuras no abonados por la parte arrendataria correspondientes a la utilización de los mismos con anterioridad al 3 de junio de 2013 (fecha de entrega de llaves), que se acrediten en el procedimiento; e) 410,95.- por el precio de los burofaxes enviados a la parte arrendataria y a su letrado para evitar el procedimiento, así como a los honorarios relativos al acta notarial. Todo ello hace un importe de 11.306,88.-, una vez deducida la fianza legal y convencional pactada; e) más los intereses legales desde el 8 de julio de 2013 en que los demandados recibieron la primera de las reclamaciones extrajudiciales, así como a los intereses legales que devenguen los intereses vencidos desde la reclamación judicial.
Dentro de los reclamados 11.306,88.- y al amparo de lo previsto en el artículo 219 LEC a la obligación solidaria de pago resultante de la cuantificación del precio de ejercicio de opción de compra pactado en el contrato de arrendamiento conforme a la simple realización de la operación aritmética consistente en calcular la diferencia positiva entre las cantidades pagadas por la arrendataria en concepto de renta base y las cantidades pagadas por la arrendadora por principal e intereses relativos al préstamo hipotecario que grava la vivienda arrendada en el momento del cumplimiento de la anualidad contractual (1 de noviembre de 2013), ya que el pago de dicho precio de opción de compra había de satisfacerse en cada anualidad del contrato de arrendamiento, de conformidad con la documentación aportada en la demanda y la que se aporte en su caso en el proceso de ejecución de sentencia. La solicitud de condena solidaria, dentro de los reclamados 11.306,88.- abarca la diferencia por este concepto a la citada diferencia positiva de rentas que a fecha de la reclamación extrajudicial realizada el 8 de julio de 2013, ascendía a la cantidad de 836,21.-, interesándose condena también por la que se devengue hasta el cumplimiento de la debida anualidad contractual, más los intereses legales desde el 8 de julio de 2013, así como los intereses legales que devenguen los intereses vencidos desde la presente reclamación judicial.
Pagar solidariamente el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia.
Pagar solidariamente las costas procesales.
SEGUNDO.- Emplazados los demandados presentaron contestación a la demanda en la que tras alegar los fundamentos de hecho y de derecho aplicables solicitaron que se dictara sentencia por la que se desestime la demanda con expresa condena en costas a la actora.
TERCERO.- Los demandados formularon reconvención en la que, después de alegar los fundamentos de hecho y de derecho aplicables, solicitaron que se dictara sentencia por la que se declare que la estipulación cuarta, párrafos 3º y 4º, la estipulación sexta, párrafos 1º y 2º; y la estipulación duodécima del contrato de arrendamiento, párrafo 11º, todas ellas del contrato de arrendamiento concertado entre las partes de fecha de 8 de octubre de 2012 son nulas de pleno derecho por abusivas, y por tanto, se tengan por no puestas, todo ello con expresa condena en costas y gastos judiciales a la parte demandante reconvenida.
Se dio traslado a la actora principal REGAL XXI, SL de la reconvención, que presentó contestación a la reconvención en la que, después de alegar los fundamentos de hecho y de derecho aplicables, solicitó que se dictara resolución por la que se desestime íntegramente la reconvención
TERCERO.- La audiencia previa se celebró el 6 de junio de 2014 con el resultado que obra en autos. La parte actora principal propuso la documental aportada, la testifical del Sr. Constantino y del representante de Alta Generación SL. Los demandados propusieron la testifical Don. Constantino , la documental aportada, las testificales de la Sra. Petra , Sr. Justiniano y Sr. Tomás . Se admitieron los medios de prueba.
CUARTO.- El acto de juicio se celebró el 16 de septiembre de 2014, con el resultado que obra en autos. Se practicaron los interrogatorios de testigos, pero la vista fue interrumpida al no haber comparecido Don. Tomás . La vista fue reanudada el 6 de noviembre de 2014 con el interrogatorio del testigo Sr. Tomás . El letrado de la actora y la letrada de los demandados han formulado sus conclusiones y los autos han quedado vistos para dictar sentencia.
PRIMERO.- Alegaciones de la parte actora: En la demanda se indica que los demandados fueron arrendatarios en virtud del contrato de arrendamiento de 8 de octubre de 2012 de la finca situada en el número NUM003 ( NUM004 ) del edificio situado en la CALLE001 nº NUM005 de Horche (Guadalajara). Se hace mención a que la vivienda se encuentra gravada con hipoteca a favor de CAJA MADRID y que la entrada en vigor del contrato fue el 1 de noviembre de 2012, fecha de la firma del documento de entrega de llaves. La actora establece que el plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda era de un año, según la cláusula cuarta del contrato, existiendo una cláusula penal acumulativa para el supuesto de desistimiento unilateral sin justa causa del arrendatario, estableciéndose, además, una opción de compra de la vivienda arrendada a favor de la parte arrendataria. En la demanda se indica que el 14 de mayo de 2013 la actora recibió un burofax de los arrendatarios en el que acordaban la extinción unilateral y sin justa causa del contrato de arrendamiento. La actora afirma que el 17 de mayo de 2013 contestó al burofax. Señala que los arrendatarios decidieron sin justa causa la extinción del contrato amparándose en unos inexistentes desperfectos, pero que lo señalado era por el uso ordinario. La demandante indica que recibió las llaves el 3 de junio de 2013, pero que no supuso la aceptación del desistimiento unilateral. Se afirma que se realizó un acta notarial el 17 de junio de 2013 en el que se constató un uso insalubre, incorrecto e impropio a la vivienda, que ha supuesto daños, según presupuesto de obra realizado por la empresa Alta Generación SL. La actora señala que le corresponde a los arrendatarios la carga de la prueba de que los deterioros fueron ocasionados sin culpa suya por la remisión del artículo 21 LAU a los artículos 1563 y 1564 CC y que no se notificaron con anterioridad, siendo de escasa entidad. También indican que en la estipulación sexta la arrendataria se comprometía a realizar a su costa las obras de mantenimiento por desgaste de uso ordinario de los inmuebles cedidos en arrendamiento. La demandante entiende que los desperfectos no pueden ser considerados como un incumplimiento contractual de la arrendadora porque no suponen la frustración del contrato. En la demanda se indica que en el contrato de arrendamiento no se pactó la facultad de desistimiento ni ha existido ninguna causa que justificara la decisión de los arrendatarios, por lo que una decisión unilateral del contrato sin justa causa comporta una indemnización basada en el beneficio neto que el contrato hubiera proporcionado a la propiedad. La actora señala que se estableció una cláusula penal cumulativa para el supuesto de desistimiento unilateral fundamentada en el importe de las rentas que se devenguen hasta el vencimiento anual, así como una cantidad equivalente a seis meses de la renta pactada. En la demanda se establece que los desperfectos existentes según el acta notarial y valorados por la empresa ALTA GENERACIÓN SL ascienden a 6.864,72.-, según el presupuesto de reparación. También se reclaman los suministros de agua y luz, tasas de alcantarillado y basura no abonados anteriores al 3 de junio de 2013. La arrendadora alega que debe aplicarse la compensación a...
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