SAP Madrid 370/2014, 24 de Octubre de 2014
| Ponente | JUAN LUCAS UCEDA OJEDA |
| ECLI | ES:APM:2014:17052 |
| Número de Recurso | 284/2014 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 370/2014 |
| Fecha de Resolución | 24 de Octubre de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933893,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0041261
Recurso de Apelación 284/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1453/2012
APELANTE: CASTELLANA PROYECTOS INMOBILIARIOS SA
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO
APELADO: D./Dña. Erasmo y D./Dña. Yolanda
PROCURADOR D./Dña. MARIA LOURDES REDONDO GARCIA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a veinticuatro de octubre de dos mil catorce.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1453/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, en los que aparece como parte apelante CASTELLANA PROYECTOS INMOBILIARIOS SA representado por el/la Procurador Dña. MARIA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO y defendido por el/la Letrado D. JOSE FRANCISCO MONTORO DIAZ, y como parte apelada D. Erasmo y Dña. Yolanda, representado por el/la Procurador Dña. MARIA LOURDES REDONDO GARCIA y defendido por el/la Letrado D. FRANCISCO JAVIER LOZOYA ALGORA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/03/2014 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/03/2014, cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª LOURDES REDONDO GARCIA en nombre de D. Erasmo Y Dª Yolanda contra CASTELLANA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A.: 1 Debo condenar y condeno a esta demandada a que pague a la parte demandante, la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000 Euros) por principal, más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia, conforme el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . 2-Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Castellana de Proyectos Inmobiliarios S.A., al que se opuso la parte apelada don Erasmo y doña Yolanda, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 15 de Octubre de 2014.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.
Don Erasmo y doña Yolanda presentaron demanda en reclamación de la suma de 10.000 euros contra la compañía CASTELLANA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A. con quienes suscribieron con fecha 15 de diciembre de 2010 un contrato de arrendamiento con opción de compra.
En la demanda se exige el importe de la prima entregada en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento con opción de compra ya que los actores decidieron no ejercitar la opción de compra lo que debe conducirse a la devolución del importe de la prima ya que la misma formaba parte del precio de la compraventa en caso de hacerse efectivo el derecho de opción y nada se regulaba sobre su destino en supuestos en que no se hiciera efectivo el derecho de opción.
Rechazando los argumentos de la sociedad demandada, que desarrollaremos a continuación al analizar el recurso de apelación, la sentencia de instancia admitió la pretensión de la parte actora ya que, tras interpretar las clausulas de contrato, consideró que la misma venía apoyaba en las cláusulas pactadas para el ejercicio del derecho de opción en especial en la tercera que tras fijar el precio de la compra de la finca en la suma de 184.000 euros al ocuparse de la prima de la opción indica que la "citada entrega, se entiende bajo buen fin, se descontará del precio final incluyendo la parte proporcional del IVA de la prima de opción", pues la citada expresión "resta el carácter oneroso a la opción de compra, pues literalmente( artículo 1281 del Código Civil ), lo que significa es que la entrega se encuentra sujeta al efectivo ejercicio de la acción, y si la opción no se ejercita entonces pierde sentido la entrega de ese dinero, esto es, no resulta justificada la entrega de esa suma dineraria en concepto de prima de la opción de compra".
Contra la sentencia apelada la demandada CASTELLANA DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS S.A. presento el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento y que fundamento en los siguientes motivos que resumimos como indicamos a continuación.
A-Errónea interpretación del contrato por parte de la sentencia apelada. Análisis de la fundamentación de la misma.
El único elemento en el que basan los demandantes su pretensión es que el contrato de 15 de diciembre de 2010 no establece las consecuencias del no ejercicio de la opción de la compra. Pero el hecho de que el contrato se denomine opción de compra, ya determina en si mismo las consecuencias de su no ejercicio. De otro modo, quedaría vació de contenido. Si a eso añadimos, que todo el resto de elementos del contrato son los elementos naturales del contrato de opción, hace que los efectos del mismo sean claros. En este sentido debe tenerse presente que el artículo 1258 del Código Civil establece que "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces, obligan, no sólo al cumplimiento de los expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley".
No se trata por tanto del mismo supuesto de hecho el examinado en la sentencia de Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2013 y en la recurrida. En aquella las partes califican expresamente el supuesto de hecho de un contrato en que las partes lo califican de gratuito pero a la vez establecen una cláusula penal que debe abonar el optante en caso de no ejercicio de la opción, como indemnización de daños y perjuicios. En el caso presente, se trata de una opción de compra, al uso, con todos los elementos esenciales e incluso naturales. Las intenciones de las partes son claras, y no existe ninguna afirmación del contrato que contradiga la denominación del contrato ni ninguno de sus elementos esenciales ni naturales. Cuando un contrato de opción establece una prima es necesariamente oneroso.
La frase bajo bien fin se refiere al supuesto de que el pago de la prima, que se entrega en ese acto, se pudiera instrumentalizar en uno o varios pagos aplazados de los que no se sabe si se harán efectivos o mediante un cheque o instrumento financiero análogo que pudiera devenir ineficaz.
Debe entenderse que a la demandada no le constaba en el momento de la firma del contrato el ingreso efectivo del importe. Piénsese a mayor abundamiento que las empresas establecen contratos marcos, donde los comercializadores van variando los datos de los contratantes, objeto de arrendamiento y forma de pago pactada para la prima, debiendo contener los elementos necesarios para salvaguardar los intereses del vendedor, sea cual sea la forma de pago.
B-La correcta interpretación de la intención de las partes y del contenido del contrato de opción de compra debe conducir a la revocación de la sentencia.
1) Según los artículos 1.281 al 1.287 del Código Civil, la interpretación del contrato efectuada por el juzgado de instancia no se ajusta a la lógica y es contraria a los criterios interpretativos regulados en los citados preceptos. En el presente caso la intención de los contratantes se adivina clara al haberse acordados una opción de compra onerosa, con entrega por parte del optante de cantidad en concepto de prima de la opción (art 1.281).
Por ello, la consecuencia natural de la ausencia de ejercicio de la opción de compra es la perdida de la prima, haciéndola suya el concedente de la opción de compra, pues lo que remunera la prima en el presente caso no solo es la facultad de comprar el inmueble en los términos y precio pactados, sino de imputar al precio las cantidades entregadas en concepto de rentas del arrendamiento. La interpretación contraria infringe, por ello, los artículos 1282 al 1284 del Código Civil, y adicionalmente carece de toda lógica.
2) A la luz de los artículos 1282 y 1283 del Código Civil, no podemos dejar de preguntarnos cual era la intención de los contratantes y el objeto contratado. Y esta era sin duda...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
SAP Barcelona 256/2015, 5 de Junio de 2015
...Habrá que estar a la interpretación que se haga del contrato, pues como señala la SAP, Civil sección 14 del 24 de octubre de 2014 (ROJ: SAP M 17052/2014 - ECLI:ES:APM:2014:17052): "Por su parte, la sentencia de 6 de abril de 2011 abundando en su carácter atípico de este contrato nos indica ......