SAP Madrid 358/2014, 27 de Octubre de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 358/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil) |
| Fecha | 27 Octubre 2014 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933893,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0045228
Recurso de Apelación 299/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 609/2012
APELANTE: TABERNA DEL MEDIODIA SL
PROCURADOR D./Dña. CARLOS CABRERO DEL NERO
APELADO: HOSTELERIA DAVAJU, S.L.
PROCURADOR D./Dña. AMELIA MARTIN SAEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. PABLO QUECEDO ARACIL
D./Dña. JUAN UCEDA OJEDA
D./Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a veintisiete de octubre de dos mil catorce.
Siendo Magistrado Ponente D./Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 609/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid, en los que aparece como parte apelante TABERNA DEL MEDIODÍA, S.L., representada por el Procurador D. CARLOS CABRERO DEL NERO y defendida por el Letrado D. JUAN CARLOS GARCERÁN, y como parte apelada HOSTELERÍA DAVAJÚ, S.L., representada por la Procuradora Dña. AMELIA MARTÍN SÁEZ y defendida por el Letrado D. GUZMÁN FERNÁNDEZ ORTIZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 20/12/2013 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 20/12/2013, cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que estimando parcialmente la pretensión subsidiaria de la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martín Sáez, en nombre y representación de HOSTELERIA DAVAJU, S.L., contra TABERNA DEL MEDIODIA, S.L. representada por el Procurador Sr. Cabrero del Nero debo ACORDAR y ACUERDO la resolución del contrato de arrendamiento y traspaso de fecha 21 de mayo de 2010 suscrito por las partes, condenando a que dicha demandada abone a la actora la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL CIENTO UN EUROS CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (65.101,86 euros), absolviendo a dicha demandada del resto de los pedimentos contenidos contra ella en la demanda, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada TABERNA DEL MEDIODÍA, S.L., al que se opuso la parte apelada HOSTELERÍA DAVAJÚ, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de octubre de 2014.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
La demanda presentada por Hostelería Davajú, S.L., contra Taberna del Mediodía, S.L., pretendía la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento y traspaso concertado entre las partes el 21 de Mayo de 2010, por carencia sobrevenida de objeto, y subsidiariamente la anulación del mismo con efectos desde la fecha de su celebración, en atención al error de consentimiento sufrido por la actora, e inducido por la demandada, sobre la inhabilidad del local para ejercer la actividad de restaurante, así como, subsidiariamente a lo anterior, la resolución del contrato por causa de incumplimiento. Todo ello relatando que las partes concertaron el contrato descrito sobre un local sito en la calle Santiago, número 11 de Madrid, explotado por la demandada como bar-restaurante desde 2007, y sobre el presupuesto de que contaba con salida de humos y cocina equipada. Que en el contrato se hizo constar que el local venía explotándose como bar-restaurante, y que sería exclusivamente destinado a esa finalidad, mediante una renta mensual de 3.500 #, después reducida a 2.500 # tras constatar que el establecimiento no contaba con licencia municipal de terraza, pese a lo afirmado inicialmente por la arrendadora. Que igualmente se cedió el propio negocio, abonándose
42.000 # en concepto de traspaso. Que en el mes de Agosto se tuvo conocimiento de la tramitación de un expediente administrativo previendo medidas correctoras sobre la actividad ejercida, e igualmente se constató que el local carecía de la preceptiva salida de humos. Que a partir de ese momento se sucedieron repetidas denuncias administrativas contra el establecimiento, así como inspecciones casi diarias de la Policía Municipal, informándose además por vecinos del inmueble su disconformidad con la autorización para instalar salida de humos del local, hecho que se confirmó en el curso de la Junta de Propietarios celebrada el 15 de Diciembre de 2010. Que en Febrero de 2011 el Ayuntamiento requirió a la actora para la clausura de la actividad de restauración por carecer de salida de humos, informando que se había incoado expediente administrativo al respecto en el año 2008. Que en el mes de Mayo, la arrendadora presentó demanda de desahucio por falta de pago de la renta, tras lo que Hostelería Davajú, S.L. abandonó el local. Que interpuesta querella criminal en virtud de los hechos descritos, se dispuso su sobreseimiento mediante auto de 17 de Octubre de 2011.
La demandada, Taberna del Mediodía, S.L., se opuso a la pretensión, planteando la excepción de cosa juzgada material, con fundamento en los arts. 222 y 400 L.E.c ., relatando que con anterioridad al presente litigio se siguió, a su instancia, juicio de desahucio por falta de pago de la renta, tramitado con la rebeldía de la demandada, y que concluyó mediante sentencia estimatoria de 26 de Septiembre de 2011, declarando resuelto el contrato y condenando a la demandante a pagar la suma de 22.580 # en concepto de rentas debidas, de forma que Hostelería Davajú, S.L., pudo y debió alegar en el primer proceso el daño que ahora describe en este procedimiento. Respecto del fondo del asunto, se argumenta que en la cláusula séptima del contrato la arrendataria declaró conocer "las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente", conociendo concretamente que el establecimiento nunca tuvo salida de humos, y que si en el pasado utilizó al efecto un shunt del local, dejó de hacerse por ocasionar molestias a los vecinos. Asimismo, en la cláusula quinta se hizo constar que "el arrendatario declara conocer plenamente la situación urbanística y de planeamiento del local arrendado, así como los (usos) administrativos permitidos en el mismo". Que nunca se manifestó a la demandante que el local dispusiera de licencia de terraza. Que la inspección municipal girada a 6 de Agosto de 2009 tuvo por objeto comprobar la ejecución de medidas correctoras anteriores, consistentes en eliminación de campana de humos y cierre del hueco que conectaba la campana y la chimenea, ya ejecutadas al firmarse el arrendamiento. Que las únicas inspecciones administrativas posteriores fueron debidas a incumplimientos por la arrendataria de la normativa municipal.
La sentencia dictada en la primera instancia comienza por exponer la doctrina jurisprudencial relativa a la nulidad contractual en relación con la imposibilidad absoluta de cumplimiento del contrato desde el momento de su celebración, derivado del total incumplimiento de las obligaciones soportadas por el arrendador ex arts. 1553 y 1554 Cc ., e igualmente con la imposibilidad sobrevenida, explicando que cabe ejercitar la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo definitivo impide el cumplimiento en razón a la actuación previa de la arrendadora. Resultando bastante con aquel incumplimiento que frustra las legítimas expectativas de una parte, impidiendo alcanzar el fin económico perseguido mediante el contrato. Que la facultad resolutoria derivada del art. 1124 Cc ., y para el arrendamiento del art. 1556 Cc ., sólo puede ejercitarse cuando la autoridad administrativa cierre el local o precinte la actividad por causa imputable a la parte arrendadora. Explica que en el presente caso no existe inhabilidad física para dedicar el local a restaurante, ni los obstáculos administrativos eran absolutos, pues se habría obtenido la licencia de haberse otorgado autorización por la Comunidad de Propietarios, aunque resulta probado que la arrendadora ejerció por sí la actividad en el local sufriendo, ya desde 2008, problemas con la salida de humos, que inicialmente conectó con el shunt, y que se le ordenó desconectar. Las innumerables quejas y denuncias de los vecinos, y la documental aportada, evidencian el contencioso que padecía el local antes de celebrarse el contrato, sin que conste que se manifestara a los arrendatarios en el momento de su celebración, lo que denota que existió ocultación sobre las circunstancias del local arrendado, constatándose la imposibilidad para la arrendataria de obtener licencia para ejercer la actividad pactada de bar-restaurante. Que en el presente caso se cedió un negocio que se encontraba funcionando, si bien no se proporcionó información sobre la situación urbanística del local, o la litigiosidad con la Comunidad de Propietarios en orden a la autorización para instalar salida de humos, ni consta se hiciera mención al expediente administrativo municipal incoado al respecto, y en el que recayó resolución de 18 de Febrero...
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