SAP León 205/2014, 30 de Septiembre de 2014
| Ponente | ANTONIO MUÑIZ DIEZ |
| ECLI | ES:APLE:2014:901 |
| Número de Recurso | 257/2014 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 205/2014 |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - León, Sección 2ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
LEON
SENTENCIA: 00205/2014
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
LEON
N01250
C., EL CID, 20
Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657
N.I.G. 24089 42 1 2012 0008945
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000257 /2014
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.1 de LEON
Procedimiento de origen: ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 0001385 /2012
Recurrente: ASTURBIKE PRINCIPADO SL, Pedro Enrique
Procurador: MARIA LUZ BAÑOS VALLEJO
Abogado: JOSE MANUEL BERNARDO GONZALEZ
Recurrido: Armando
Procurador: ISMAEL RICARDO DIEZ LLAMAZARES
Abogado: JUAN CARLOS ZATARAÍN FLORES
SENTENCIA NUM. 205-14
ILMOS/A SRES/A:
D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente
D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ Magistrado
Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada
En León, a treinta de septiembre de dos mil catorce.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, los Autos de Ordinario Arrendamientos 249.1.6 1385/2012, procedentes del Juzgado De Primera Instancia nº.1 de León, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) 257/2014, en los que aparece como parte apelante ASTURBIKE PRINCIPADO SL y D. Pedro Enrique, representados por la Procuradora Dña. Maria Luz Baños Vallejo y asistidos por el Letrado D. José Manuel Bernardo González y como parte apelada D. Armando, representado por el Procurador D. Ismael Ricardo Diez Llamazares y asistido por el Letrado D. Juan Carlos Zataraín Flores, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.
Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 5 de junio de 2014, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Armando, representado por el Procurador Sr. Diez Llamazares, contra Asturbike Principado, SL y D. Pedro Enrique, representados por la Procuradora Sra. Baños Vallejo y, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Asturbike Principado, SL contra D. Armando : 1) Debo condenar y condeno a Asturbike Principado, SL y a D. Pedro Enrique al pago solidario a D. Armando de la cantidad de 11.512,30 euros, más los intereses los previstos por el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . 2) Debo absolver y absuelvo a D. Armando de todos los pedimentos deducidos contra él. 3) Debo condenar y condeno a Asturbike Principado SL, al pago de las costas causadas por la demanda interpuesta por D. Armando . "
Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandada recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el día 29 de septiembre pasado.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Por D. Armando, se interpuso demanda de juicio ordinario, que por turno correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 7, donde se siguió con el número 1385/2012, frente a la entidad mercantil "Asturbike Principado, S.L.", y D. Pedro Enrique, en reclamación de la cantidad de 14.092,47 euros # (concretada en la Audiencia Previa en 13.338,55 euros), por el valor de determinadas obras de acondicionamiento que fueron realizadas por mercantil demandada en la nave industrial sita en la carretera Adanero-Gijon, km. 320,5, nave nº B-2, en la localidad de Valdelafuente, sobre la que las partes -el actor, en calidad de arrendador y la mercantil demandada, en calidad de arrendataria, figurando el codemandado como fiador- habían concertado contrato de arrendamiento urbano para uso distinto el de vivienda, con fecha 15 de junio de 2006, y que debían haber quedado en beneficio de la propiedad, y por daños causados en la misma, y por perjuicios derivados de la resolución anticipada del contrato y ello una vez descontado el importe de la fianza prestada por la arrendataria depositada en la Cámara de la Propiedad Urbana de León.
Por Auto dictado en fecha 27 de junio de 2013, se acordó la acumulación a estos autos de los seguidos con el número 648/2012 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de León, que fueron promovidos por la entidad mercantil "Asturbike Principado, S.L." contra D. Armando en reclamación de 2.500 #, correspondientes al importe de la fianza prestada al momento de concertación del contrato de arrendamiento sobre la nave referida.
La sentencia, dictada en 5 de junio de 2014 estima parcialmente la demanda formulada por D. Armando y condena a la entidad mercantil "Asturbike Principado, S.L." y a D. Pedro Enrique a abonar solidariamente a aquel la cantidad de 11.512,30 euros, mas los intereses previstos en el art. 576 LEC, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas, y desestima la demanda interpuesta por la citada entidad mercantil frente al Sr. Armando, con imposición a dicha demandante de las costas causadas.
Frente a dicha sentencia se interpuso por la representación de "Asturbike Principado, S.L." y de D. Pedro Enrique, recurso de apelación que ha originado el Rollo 257/14 de esta Sala, que resolvemos, y que articula en base error en la apreciación de la prueba.
El actor-apelado se opone al recurso e interesa la integra confirmación de la sentencia recurrida.
Ciertamente es pacífico que la relación contractual que ligaba a los contendientes era un arrendamiento de finca urbana con uso distinto del de vivienda, constituyendo su objeto la nave industrial sita en la carretera Adanero-Gijon, km. 320,5, nave nº B-2, en la localidad de Valdelafuente.
Es por ello que, con arreglo al artículo 4 de la LAU dicho contrato se rige en primer término por lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la Ley y por la voluntad de las partes, de manera que las previsiones del Título III de ese texto legal y las del Cc. Solo entran en juego en defecto de pacto expreso a ese respecto. Resulta también incontrovertido que el contrato, de fecha 15 de junio de 2006, formalizado de forma escrita comprendía los pactos, cláusulas y condiciones que se detallan en el mismo (doc. nº 1 de ambas demandas, folios 15-16 y l43-144).
En la estipulación IX, apartado A), "Obras de Acondicionamiento" se decía que "La parte arrendadora solamente podrá realizar obras en la nave durante los tres meses siguientes a contar desde el día de hoy y condicionado a la previa presentación del Proyecto técnico a la propiedad para dar su conformidad. Posteriormente, exclusivamente podrá realizar obras previa solicitud a la propiedad y mediante el correspondiente permiso expreso por escrito. En todo caso las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta de la arrendataria, y la propiedad podrá optar entre reponer las cosas a su estado actual o quedar las obras a beneficio de la finca, sin derecho de indemnización o reclamación, en momento alguno en ambos casos".
Lo anterior significa que el arrendador entrega el inmueble en el estado en que se encuentra al tiempo de celebrarse el contrato y que el locatario asume la carga de adecuarlo a sus necesidades de disfrute, con la reserva de que al terminar el arriendo no podría retirar las mejoras efectuadas en el mismo, sino que estas quedan a favor de la propiedad ( STS de 11-11-98 ) careciendo de aplicación el derecho a retirar las mejoras previsto en el art. 487 del Código Civil .
Como dice la SAP de Toledo, sección 1, de 24 de mayo de 2004, "El régimen común sobre las mejoras en el contrato de arrendamiento se contempla en el art. 1573 del Código Civil, el cual, en lo que concierne a los derechos del arrendatario sobre las mejoras útiles y voluntarias, se remite a los mismos derechos que se conceden al usufructuario en los arts. 487 y 488 del mismo Código . Aquél precepto se refiere únicamente a las mejoras útiles y voluntarias, excluyendo implícitamente las necesarias u obligatorias, que le vengan impuestas al locatario legal o contractualmente, así como las de mero ornato o recreo, incluidas en el art. 487. Las mejoras útiles y voluntarias son las que resultan de una actuación llevada a cabo por el arrendatario, o en su caso usufructuario, y representan un aumento del valor o una mayor utilidad de la cosa. En este sentido, las mejoras realizadas por la libre iniciativa del arrendatario, con el consentimiento de la propiedad, y ordenadas a la operatividad del contrato, mediante la instalación de los elementos precisos para cumplir el fin o destino del arriendo pactado, se encuentran asistidas de la nota de utilidad y no tienen en principio el concepto de necesarias ni obligatorias, siéndoles aplicable el régimen del citado art. 1573, en relación con los arts. 487 y 488 del C.C ., en virtud de los cuales, y en defecto de convenio entre las partes, no procede reconocer al arrendatario derecho a indemnización alguna, sin perjuicio de que pueda ejercitar la facultad de retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado ( SS.TS. 13 diciembre 1993 y 14 noviembre 2000 ).
La facultad del arrendatario de retirar las mejoras útiles que tenga por conveniente, podrá ejercitarse en la medida en que dichas mejoras subsistan y sea factible separarlas de la cosa sin perjuicio o desmerecimiento de la misma (art. 487). También puede el arrendatario compensar los desperfectos causados en el bien arrendado, y que sean a él imputables, con las mejoras que hubiere hecho en el mismo, conforme a lo dispuesto en el art. 488 ( S.T.S. 13 abril 1961 ), sean éstas susceptibles o no de ser retiradas, sin bien los desperfectos compensables serán los derivados del uso de la cosa y producidos durante la vigencia del contrato, pero no los causados por una retirada indebida de las mejoras realizadas, una vez concluido el arriendo. Además, todo...
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