SAP Málaga 290/2014, 27 de Junio de 2014
| Ponente | JAIME NOGUES GARCIA |
| ECLI | ES:APMA:2014:1158 |
| Número de Recurso | 1074/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 290/2014 |
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 5ª |
S E N T E N C I A Nº 290
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION QUINTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D.HIPOLITO HERNANDEZ BAREA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D.MELCHOR HERNANDEZ CALVO
D.JAIME NOGUES GARCIA
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE MALAGA
JUICIO Nº 2520/2010
ROLLO DE APELACIÓN Nº 1074/2012
En la Ciudad de Málaga a veintisiete de junio de dos mil catorce.
Visto, por la SECCION QUINTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de la Audiencia Provincial de MÁLAGA, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Procedimiento Ordinario procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, Interponen recursos MELIOR MALAGA SL y CENTROGES INMUBLES SL que en la instancia han litigado como parte demandante y comparece en esta alzada representados por el Procurador D MIGUEL ANGEL ORTEGA GIL y defendidos por el letrado D .JUAN JOSE COIN RUIZ . Son partes recurridas INMOBILIARIA CRIJOPAL SL, que en la instancia ha litigado como parte demandada y comparece en esta alzada representado por la Procuradora Dª PURIFICACION CASQUERO SALCEDO .
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 9 de Marzo de 2012, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue:
" Que DESESTIMANDO TOTALMENTE la demanda presentada por MELIOR MALAGA S.L UNIPERSONAL Y CENTROGES INMUEBLES S.L, representadas por el Procurador Sr. Ortega Gil y letrado Sr. Coin Ruiz, contra INMOBIIARIA CRIJOPAL, S.L, representada por la Procuradora Sra. Casquero Salcedo y Letrado Sr. Martín Civera, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A LA DEMANDADA de los pedimentos contra ella formulados, con todos los pronunciamientos favorables, condenando a Melior Málaga S.L al pago de las costas causadas a la demandada."
.
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 19 de Junio de 2014 quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JAIME NOGUES GARCIA quien expresa el parecer del Tribunal.
La sentencia dictada en la instancia desestima la demanda formulada por Melior Málaga S.L. Unipersonal y Centrogés Inmuebles S.L. frente a Inmobiliaria Crijopal S.L., sobre acción de cumplimiento de opción de compra, liberando a la demandada de los pedimentos formulados en su contra, imponiendo a Melior Málaga S.L. Unipersonal las costas procesales devengadas al haber actuado con mala fe, pronunciamientos frente a los que se alzan las partes mediante los recurso que ahora se analizan, si bien por motivos distintos:
-
) La representación procesal de Melior Málaga S.L. Unipersonal y Centrogés Inmuebles S.L. combate los razonamientos de la jugadora de instancia contenidos en el fundamento de derecho cuarto, que le lleva a concluir que la opción de compra ejercitada a favor de Melior Málaga S.L. Unipersonal supondría excluir de la relación contractual a la actual arrendataria, Centrogés Inmuebles S.L., y por tanto a los socios de ésta última, que poseen un 50 del capital social, toda vez que Melior Málaga S.L. Unipersonal está participada en el 100% de su capital por Semages 2000 S.L., por lo que su administrador único ha incumplido tanto la obligación de abstenerse en la operación como la de comunicarlo previamente a la Junta General de Socios de Centrogés Inmuebles S.L., vulnerando así preceptos legales en beneficio exclusivo de Melior Málaga S.L., que además se aprovecharía del descuento en el precio de las rentas abonadas por Centrogés Inmuebles S.L., sin que conste autorización de los socios de ésta última a la cesión del derecho de opción de compra.
Califican las recurrentes de gratuitas y vacías de contenido las afirmaciones vertidas en la sentencia recurrida, pues su administrador no actúa en beneficio propio, existiendo conformidad de los socios de Centrogés Inmuebles S.L. para el ejercicio de la opción de compra, que se ha ajustado a lo expresamente pactado con la arrendadora, no pudiendo ésta constituirse en garante de derechos de terceros, por lo que consideran infringidos los artículos 1.445, 1.450, 1.100 y 1.281 a 1.289, todos ellos del Código Civil .
También combaten la desestimación del pedimento subsidiario, en el que solicitaba que, de no estimarse la opción de compra ejercitada en beneficio de Melior Málaga S.L. lo fuera a favor de Centrogés Inmuebles S.L., no pudiendo aceptarse que, como razona la juzgadora de instancia en el fundamento de derecho quinto, la acción esté caducada, pues expresamente se pactó en la condición 14 de la opción de compra que, de no cumplirse los requisitos para otorgar la escritura pública a favor de tercero, la arrendadora quedaría obligada a otorgarla a favor de la arrendataria, debiendo por tanto entregar los inmuebles libres de cargas y gravámenes, entre las que existe una hipoteca, aunque no inscrita, sin que pueda apreciarse voluntad obstativa al cumplimiento de la opción de compra, ya que la cuestión relativa al posible impago de rentas es ajena al procedimiento y, por tanto, a cualquier valoración, debiendo tenerse por no realizadas las contenidas en la sentencia recurrida.
Finalmente, rechaza el pronunciamiento sobre costas procesales, impuestas únicamente a Melior Málaga S.L., pues en ningún momento su administrador ha actuado de mala fe, por lo que se infringe lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que de mantenerse el pronunciamiento sobre costas deberían imponerse a ambas demandantes, si bien la estimación del recurso implicará a condena en costas de la demandada, por aplicación del artículo 398.1 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o subsidiariamente, la estimación parcial del recurso supondrá que no exista pronunciamiento al respecto artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
-
) La entidad demandada se opone al recurso interpuesto de contrario solicitando la confirmación de la sentencia ante la actitud de las recurrentes, que califica de torticera, ya que mediante el ejercicio de la opción de compra pretenden continuar en el disfrute de los inmuebles arrendados sin pagar ni el precio (respecto del que existe discrepancia entre las partes) ni la renta pactada, siendo contraria a la ley la cesión de la opción de compra a favor de Melior Málaga S.L., por infringir los artículos 227, 228 y 229 de la Ley de Sociedades de Capital y suponer un supuesto claro de autocontratación nulo por no venir refrendado por acuerdo de la junta general de socios de Centrogés Inmuebles S.L., que no forman parte del accionariado de Melior Málaga S.L., incumpliendo el espíritu sentido literal del acuerdo, que lo que pretendía es que la cesión de la opción de compra fuera a favor de una empresa participada por Centrogés. Igualmente se opone al motivo subsidiario del recurso, esto es, el reconocimiento de la opción de compra a favor de Centrogés, ya que respecto de la misma la acción está caducada al no ejercitarse en el plazo estipulado. En cualquier caso, rechaza que los inmuebles tengan cargas o gravámenes que deban ser cancelados, pues la supuesta hipoteca a que aluden los recurrentes no está inscrita, requisito imprescindible para su existencia.
Aprovecha la demandada el trámite de oposición al recurso para impugnar la sentencia en el particular relativo al pronunciamiento sobre costas, ya que la juzgadora de instancia no ha razonado la concurrencia de ninguna circunstancia excepcional por la que no deba operar la regla del vencimiento objetivo prevista en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que implica imponerlas a ambas demandantes, incluso de apreciarse mala fe, predicable de ambas.
La juzgadora de instancia, en los fundamentos de derecho primero y segundo, expone de forma acertada los hechos acreditados que sirven de soporte a la controversia suscitada y resuelta en la sentencia que ahora se combate, que ésta Sala da por reproducidos para evitar reiteraciones innecesarias.
No obstante, y por ser de trascendencia a los efectos de resolver los recursos planteados, deben destacarse los siguientes:
-
) El contrato de arrendamiento con opción de compra se suscribió inicialmente (27 de febrero de 2002) entre Inmobiliaria Crijopal S.L. (arrendadora) y Melior Málaga S.L. (arrendataria), concediéndose a ésta última una opción de compra sobre los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento (fincas 265 a 288, ambas inclusive, sitas en el portal 6 del Conjunto Residencial Capri, en calle Palma...
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