SAP Málaga 1009/2005, 30 de Septiembre de 2005
| Ponente | ANTONIO TORRECILLAS CABRERA |
| ECLI | ES:APMA:2005:3269 |
| Número de Recurso | 426/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 1009/2005 |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 5ª |
SENTENCIA Nº 1 0 0 9.
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION QUINTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D.HIPOLITO HERNANDEZ BAREA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D.ANTONIO TORRECILLAS CABRERA
Dª.INMACULADA MELERO CLAUDIO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE MALAGA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 426/2005
JUICIO Nº 408/2003
En la Ciudad de Málaga a treinta de septiembre de dos mil cinco.
Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario (N) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso ARCO ALAMEDA SA que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. OLMEDO JIMENEZ , LUIS JAVIER. Es parte recurrida Luis Carlos Y OTROS que está representado por el Procurador D. FERNANDO MARQUES MERELO, que en la instancia ha litigado como parte demandante.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 10 de Diciembre de 2.004 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando las demandas interpuestas por D. Luis Carlos , por Dª María y D. Mauricio , y por Dª Flor y D. Pedro Enrique , debo declarar y declaro que los contratos que dichos actorres suscribieron con la demandada en fechas 21.9.2001, 24.9.2001 y 22.9.2001, respectivamente, son válidos y eficaces contratos de compraventa en cuya virtud, debo condenar y condeno a la demandada: 1º) a estar y pasar por dicha declaración; 2º) al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de venta con pacto de subrogación hipotecaria en las condiciones especificadas en cada contrato, recibiendo de los compradores la parte de precio al contado y las letras aceptadas por los importes y vencimiento previstos en los respectivos contratos; 3º) al pago de las costas del juicio".
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivostraslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 28 de Septiembre de 2.005 quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ANTONIO TORRECILLAS CABRERA quien expresa el parecer del Tribunal.
Por el procurador de los tribunales Sr. Olmedo Jiménez, en la representación que ostenta de la entidad mercantil Arco Alameda S.A., se formula recurso de apelación frente a la sentencia de 10 de diciembre de 2.004 del Juzgado de Primera Instancia nº Once de Málaga por la que estimándose las demandas en solicitud de reconocimiento de la suscripción de un contrato de compraventa y de otorgamiento de escritura pública formuladas en su contra por D. Luis Carlos , Dª. María y D. Mauricio , así como por Dª. Flor y D. Pedro Enrique declara que los contratos suscritos con la demandada los días 21, 24 y 22, respectivamente del mes de septiembre de 2.001 son válidos y eficaces contratos de compraventa, condenando a la misma a estar y pasar por dicha declaración, así como a otorgar las correspondientes escrituras de compraventa con pacto de subrogación de hipotecaria en las condiciones estipuladas en cada contrato, recibiendo de los compradores la parte del precio al contado y las letras aceptadas por los importes y vencimiento previstos en los respectivos contratos, condenándole así mismo al pago de las costas. Argumenta la sentencia de instancia que los denominados por la demandada "Documento de Reserva" deben de ser considerados como auténticos contratos de compraventa de las distintas viviendas reservadas por los demandantes, y no como precontratos, puesto que en los mismos documentos se contiene la identificación del objeto (la vivienda que se va a vender sobre planos), el precio de la vivienda, se denomina a la demandada como vendedora y se establece un pacto o cláusula de arras, en el que se especifica que el vendedor puede desistirse del contrato mediante su pérdida, por lo que a tenor de la doctrina jurisprudencial tales arras deben de ser consideradas como anticipo a cuenta que sirve para confirmar la compraventa; por otra parte la única condición resolutoria que se establecía era que no se consiguiera licencia de obra en el plazo de cuatro meses, condición que no ha llegado a cumplirse, por cuanto que se concedió la misma y las obras se han concluido.
Fundamenta su recurso la entidad demandada en primer lugar en infracción de las normas reguladoras de la sentencia y en concreto del art. 209 de la LEC , pues se han adelantado en la fundamentación opiniones que adelantan el fallo de la misma. En segundo lugar se alega error en la apreciación de la prueba y valoración parcial de la misma por lo que se denuncia la vulneración del art. 24 de la C.E ., puesto que en los antecedentes de hecho de la sentencia deben de reflejarse los hechos probados, tal y como se refleja en el segundo párrafo de aquél precepto de la LEC, sin que se hayan valorado todas las pruebas practicadas en las actuaciones, por lo que la sentencia incurre en incongruencia omisiva, todo ello le causa indefensión y por ello se ha vulnerado aquél precepto constitucional. En tercer lugar entiende que la sentencia incurre en error al interpretar el Documento de Reserva que suscribieron los demandantes con ella, se trataba con él de reservar una cosa futura de las que tan solo se tenían los planos iniciales sujetos a modificaciones que legal o técnicamente fueran necesarios antes de firmar el contrato privado; sin que por lo tanto quepa equiparar dicha reserva a un contrato de compraventa, lo que ha ocurrido es que dicho documento de reserva tenía que reunir unos requisitos exigidos en defensa del consumidor por la legislación específica, y que ahora se le está sancionando por cumplir la misma, sin que se hayan tenido en cuenta ni los argumentos esgrimidos en las contestaciones a las demandas ni los documentos aportados con ellas, faltándole así mismo al documento de reserva datos esenciales como para entender perfeccionado un contrato de compraventa, habiendo quedado acreditado mediante la documental remitida por la Gerencia de Urbanismo el retraso que se ha producido en la concesión de licencia de obras. En cuarto lugar entiende que la sentencia ha incurrido en un error en la interpretación de las arras entregadas en virtud del contrato suscrito entre las partes, máxime si ello se pone en relación con la supeditación de todo ello a la obtención de la licencia de obras y a sus posibles modificaciones, siendo conscientes los demandantes de que tan sólo reservaban una vivienda, no que la compraran, y por ello las restantes personas que reservaron en las mismas condiciones que los actores suscribieron posteriormente un contrato de compraventa y ahora están escriturando sus viviendas, y en tal sentido procede aplicar los arts. 1.282 y 1.283 del Cº.c . En quinto lugar se alega quebranto en la apreciación de la prueba, pues con ella se ha demostrado el incremento en los gastos de construcción, así como el incremento de los gastos generales que se habían producido en la promoción y que quedaron debidamente justificados con el informe financiero aportado, omitiendo el juzgador toda referencia a dicha prueba, según el cual se ha producido un incremento medio del precio de cada una de las viviendas de 22.345,05 €. Así mismo, tampoco se havalorado por la sentencia el hecho de que se haya sobrepasado el tiempo estipulado en el contrato para la concesión de la licencia de obras, y que en vez de resolverse los documentos de reserva se llamó a todos y cada uno de los interesados explicándoles el motivo del retraso.
Dicho recurso no ha sido impugnado por los demandantes.
La entidad demandada se alza contra la sentencia que estimando las demandas llega a la conclusión de que los documentos de reserva que había suscrito con los demandantes eran contratos definitivos de compraventa y, en consecuencia, le condena a estar y pasar por dicha declaración, así como a otorgarles a los mismos las respectivas escrituras públicas de compraventa en las condiciones pactadas en aquéllos documentos de reserva. Argumenta su recurso en primer lugar en lo que serían defectos procesales que implicarían la nulidad de la sentencia, en error de derecho a la hora de interpretar el referido documento y llegar a la conclusión de que el mismo es un auténtico contrato de compraventa y por último en error en la apreciación de la prueba practicada, pues precisamente si se hubiera apreciado correctamente la misma, la conclusión habría sido la de que aquél documento de reserva necesitaba para su perfección un nuevo contrato de compraventa, tal y como se acordó con el resto de las 45 interesadas en el complejo que suscribieron idéntico documento.
Por lo que se refiere a la primera cuestión, es decir los supuestos defectos procesales de la sentencia, la Sala entiende que no concurren y que la sentencia no solamente está correctamente estructurada, sino que también está suficientemente razonada, cuestión distinta es que no haya satisfecho las expectativas de la recurrente al no haber admitido su pretensión desestimatoria; así en primer lugar se alega la infracción del art. 209 de la LEC porque desde los mismos antecedentes de hecho de la sentencia se han adelantado en la fundamentación opiniones que adelantan el fallo de la misma, y la Sala no puede compartir dicha visión de la sentencia, puesto que claramente en el primero de dichos antecedentes se indica que "Por el procurador... se presentó demanda en la que decía que su cliente....", resumiendo lo que
decía...
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