SAP Zaragoza 373/2008, 24 de Junio de 2008
| Ponente | ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER |
| ECLI | ES:APZ:2008:1527 |
| Número de Recurso | 237/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 373/2008 |
| Fecha de Resolución | 24 de Junio de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª |
SENTENCIA núm. 373/2008
ILMOS. Señores:
Presidente:
D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA
Magistrados:
D. JAVIER SEOANE PRADO
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
En ZARAGOZA, a veinticuatro de Junio de dos mil ocho.
En nombre de S.M. el Rey,
VISTOS por esta Sección QUINTA de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000773 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA
N. 3 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN núm. 0000237 /2008, en los que aparece apelante-demandante la empresa. GESMAR PROICASA S.A. representada por el procurador
D. NURIA JUSTE PUYO y asistido por el Letrado D. JAVIER SANCHO-ARROYO LOPEZ-BIOBOO; y aparece también como parte apelante los demandados D. Simón y Franco representados por el procurador
D. ESTHER GARCES NOGUES y asistidos por el Letrado D. JUAN CARLOS JIMENEZ JIMENEZ; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 29 de febrero de 2008 , cuyo FALLO es del tenor literal: "FALLO.- Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por GESMAR PROICASA SA debo declarar y declaro que las fincas a las que se refiere la parte inicial de esta resolución pertenecen en pleno dominio a GESMAR PROICASA. .
Declaro que estas fincas están poseídas por D. Franco y D. Simón . Y en concreto las fincas correspondientes a las parcelas 4,20, 43 y 46 del polígono 8 del término de Sobradiel sin título de ocupación.Declaro en su caso que los contratos de arriendo que sobre estas fincas pudieran haber existido entre la anterior propiedad de las mencionadas parcelas y los srs. Simón Franco están en su caso extintos.
Y en base a ello condeno a los demandados a abandonar las fincas de la referencia dejándolas libres y expeditas de disposición de la demandante.
Absuelvo a los demandados del resto de pedimentos deducidos de contrario.
Cada parte soportará las costas comunes por mitad siendo de cuenta de cada parte las originadas a su instancia."
Notificada dicha sentencia a las partes por la Procuradora Sra. GARCES NOGUES en la representación que ostenta se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.
Recibidos los Autos y cinta de video, y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.
No siendo necesaria la celebración de vista; se señaló para deliberación, votación y fallo el día 9 de junio de 2008
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
La sociedad actora, "GESMAR PROICASA S.A." compró en escritura pública durante el año 2004 una serie de parcelas en el pueblo de Sobrardiel con la finalidad de dedicarlas al soporte físico de construcción de inmuebles. Concretamente, las que aquí nos interesan son 11 parcelas o fincas. En las respectivas escrituras notariales de compra se hizo constar por parte de los vendedores que los citados fundos se hallaban libres de arrendatarios. Si bien en algunas escrituras se recogía que --a pesar de que en ese mismo momento se entregaba a la compradora la posesión de la finca-- la vendedora quedaba en precario en la misma "hasta el levantamiento de la cosecha que estuviese pendiente de recolectar y en todo caso en un plazo máximo de seis meses a contar a partir de la fecha del otorgamiento de la presente escritura. La parte vendedora hará suyos todos los productos que se obtengan".
A pesar de esto la demandante observó que dichas fincas seguían siendo cultivadas por los hoy demandados, hermanos Simón Franco , por lo que se les requirió notarialmente para que cesasen en ese uso (28-4-2005); a lo que se opusieron los citados hermanos, contestando al requerimiento notarial haciendo constar que su ocupación era lícita, pues se consideraban arrendatarios rústicos de dichas parcelas.
En esta tesitura, "GESMAR" instó procedimiento sumario fundado en el art. 41 L.H ., que fue desestimado respecto a las parcelas que hoy nos ocupan, por existir dudas sobre la posibilidad de que los hermanos Simón Franco ostentaran título jurídico para dicha ocupación.
El resultado de aquel proceso posesorio ha traído como consecuencia el presente juicio declarativo plenario. En él, la promotora insta la declaración de "extinción" de los arrendamientos rústicos que pudieran existir a favor de los demandados respecto a esas 11 parcelas (las nº 4, 12, 23, 22, 19, 20, 21, 42, 43, 44 y 46 de polígono 8, paraje "Los Ontines", de Sobradiel), así como la consecuencia de que las dejen libres y expeditas a favor de la actora y que indemnicen a ésta en las cantidades pagadas a los anteriores propietarios en la última anualidad de arriendo.
La causa de pedir de la demanda, si bien expuesta de forma críptica, se puede resumir en tres fundamentos de naturaleza jurídica: a) al ser arrendamientos de "temporada", quedarían excluidos de la L. A.R. 83/80 (art. 6-4º ); b) ser las fincas suelo urbano o urbanizable programado (art. 7- 1- 1ª ); y c) haberse vendido a precio superior al que le correspondería por su destino agrícola (art. 7- 1-3º ). Estas dos últimas causas remitirían al art. 83 , que establece el proceso para extinguir el pacto locativo cuando se dan estas circunstancias sobrevenidas.
Los demandados se oponen a ello. En primer lugar, porque los contratos no son de temporada, sino los propios de la regla general de la L.A.R., con la duración prevista en el art. 25. En segundo lugar, no se dan los requisitos urbanísticos del Art. 7- 1-1ª , pues el suelo no ha alcanzado la condición de "suelo urbanizable delimitado", que sería el correspondiente al concepto de "suelo urbanizable programado" a que se contrae el citado Art. 7 . Estaríamos aún ante un "suelo urbanizable no delimitado".
En cuanto a la modificación del precio, nada se dice en la contestación, puesto que se trata de un argumento utilizado por la actora durante la litis (en la fase de juicio), en la práctica de las pruebas.
La sentencia desestima el motivo urbanístico como causa de estimación de la demanda. Pero realiza un estudio individualizado de la relación contractual de cada parcela, llegando a la conclusión de que las parcelas 4, 20, 43 y 46 no están poseídas por los demandados con título que les habilite para su cultivo. No así respecto a las otras. Condena a desalojar aquéllas. Y desestima la petición indemnizatoria de la demandante.
Recurren las dos partes en litigio, insistiendo cada una de ellas en sus respectivas posiciones, solicitan la estimación íntegra de la demanda --por una parte-- y la desestimación total por la otra.
Comenzando por el recurso de la parte actora, el motivo de recurso fundado en la diferencia de valor de las fincas debido a su destino urbanístico o residencial en relación al que tendrían por su rendimiento exclusivamente agrícola, ciertamente que no ha sido tratado en la sentencia. Pero no es menos cierto que tampoco se explicita en la demanda. Y, por ende, no se objeta en la contestación.
El hecho de que durante el juicio el letrado de la demandante intentara concretar esa diferencia no es suficiente motivo para obligar a una respuesta judicial. De hecho, el juez a quo intervino en el interrogatorio de D. Franco al no considerar pertinentes las preguntas relativas a los precios de las fincas.
En todo caso, no existe prueba en autos que acredite de forma indubitada que el valor en venta de las parcelas litigiosas fuera superior al doble del precio que correspondería por su naturaleza agrícola. La pericial del arquitecto Sr. Blas se presentó con la contestación a la demanda, por lo que fundar su pretensión en ello implicaría indefensión para la parte demandada. Primero,...
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