SAP Las Palmas 213/2014, 16 de Mayo de 2014
| Ponente | MIGUEL PALOMINO CERRO |
| ECLI | ES:APGC:2014:1202 |
| Número de Recurso | 742/2012 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 213/2014 |
| Fecha de Resolución | 16 de Mayo de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Las Palmas, Sección 5ª |
SENTENCIA
COMPOSICIÓN DE LA SALA
Presidente
Don Víctor Caba Villarejo
Magistrados
Doña Mónica García de Yzaguirre
Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 16 de mayo de 2014.
Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del ROLLO identificado con el número 742/2012, dimanante del Procedimiento Ordinario que con el nº 646/2010 se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Telde, siendo apelante CABRAL Y RAMOS S.L., representada por el procurador don Antonio Vega González y defendida por el letrado don Julián García Díez, y apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000, representada por el procurador don Alejandro Valido Farray y asistida por el letrado don Raúl Galván González, dicta la presente resolución con apoyo en los siguientes
El fallo de la sentencia de primera instancia dice "DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Arencibia Mireles, en nombre y representación de CABRAL Y RAMOS S.L. frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 ", declarando por ello válidos los acuerdos recogidos en el punto 2 y 3 del Acta de Junta General Ordinaria de la comunidad de propietarios EDIFICIO000 de fecha 26 de febrero de 2010.
ESTIMO SUSTANCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Montesdeoca Quesada, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 ", frente a CABRAL Y RAMOS S.L.; DECLARANDO que la cláusula cuarta párrafo segundo, reverso del folio 13, de la escritura otorgada Construcciones Marpequeña S.L. de división de finca en régimen de propiedad horizontal y constitución de derecho de sobre edificación otorgada en fecha 30 de marzo de 2006 es nula de pleno derecho, no debiendo regir esa excepción en cuanto a la contribución a los gastos comunes, sino la regla general de contribución conforme a las cuotas de participación en el edificio.
Todo ello con expresa condena en las costas a la parte demandante y demandada reconvencional del presente procedimiento".
La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para estudio votación y fallo para el día 7 de mayo de 2014. TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.
I. Presupuestos fácticos del conflicto. La escritura de finalización de obra, división de finca en régimen de propiedad horizontal y constitución del derecho de sobreedificación del EDIFICIO000, otorgada el 30 de marzo de 2006 por la mercantil Construcciones Marpequeña S.L., absorbida meses después por la apelante, contiene en su folio 12, reverso (62, reverso, de autos) la siguiente previsión referida al local sito en la planta baja del edificio: "no contribuirá a los gastos ordinarios de limpieza, pintura y alumbrado de escaleras y portal del edificio, contribuyendo exclusivamente a los gastos originados por pintura de la fachada del edificio".
La apelante Cabral y Ramos S.L. abonaba como contribución a los gastos del edificio una suma inicial de diez euros mensuales, que elevó en mayo de 2008 a veinte, sin que dicha contribución responda a acuerdo o previsión comunitaria previos.
En la junta general ordinaria de 26 de febrero de 2010 se aprobaron, entre otros, dos acuerdos controvertidos en este proceso. El primero de ellos, señalado con el número 2, se anunció en convocatoria como "aprobación si procede del presupuesto de gastos para el ejercicio económico de 2010 y aprobación si procede de cuotas de participación, con carácter retroactivo desde el mes de enero de 2010". En documento adjunto (véase folio 86) al hacerse el reparto del pago del presupuesto se asigna al local un abono de 85 euros mensuales. El segundo acuerdo, número 3 de los tratados en dicha junta, se anunció como "aprobación si procede del ejercicio de acciones judiciales por enriquecimiento injusto del local 11 en la planta baja". El primero de los acuerdos fue adoptado por mayoría, constando la oposición del mandatario de la entidad apelante. Y el segundo por unanimidad, aun cuando se dice que por mayoría en el acta. En el desarrollo del debate de este segundo punto, tal y como se refleja en el acta que es su soporte, se contiene uno de los aspectos más controvertidos del conflicto que media entre las partes, ya que en su contenido se expone que el mandatario de Cabral y Ramos S.L. acepta abonar la cuota que le correspondería con arreglo a su coeficiente de participación (29,38%), mientras que la entidad apelante, y el propio mandatario, sostienen que lo que afirmó es que se comprometía a pagar o los veinte euros que hasta entonces abonaba o la cuota que abonara la vivienda de menor superficie del edificio.
En junta general extraordinaria de 26 de noviembre de 2010, a la que no asistió la apelante, se acordó por unanimidad el ejercicio de acciones encaminadas a la declaración de nulidad de la exención que contiene el título constitutivo y que se ha transcrito al inicio de este fundamento jurídico "con el fin de acabar por vía judicial con lo establecido por el que lo otorgara, actual dueño del local comercial, en el sentido de no contribuir a los gastos comunes que por Ley le corresponde soportar como comunero del inmueble y cuyo contenido es claramente lesivo para el resto de los comuneros" (folio 126).
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Las pretensiones de la demanda inicial y su decisión en primera instancia. Cabral y Ramos S.L. persigue la declaración de nulidad de los dos puntos reseñados aprobados en la junta de 26 de febrero de 2010 por entenderlos contraventores de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal al no haber diso aprobados por unanimidad ya que comportan, según su criterio, la modificación del título constitutivo. Amén de no reconocer eficacia a la contenida afirmación en el acta de que el Sr. Armando, mandatario de la mercantil Cabral y Ramos S.L., aceptó que esta entidad abonaría en lo sucesivo las cuotas correspondientes con su coeficiente de participación en el edificio (se comprometió a abonar o los veinte euros que hasta entonces pagaba o la cantidad que pagase la vivienda más pequeña del inmueble). Haciendo hincapié en la contradicción que comporta el que, según el acta, dicho mandatario votase una cosa -punto 2- y su contraria -punto 3-.
La contestación a la demanda opone en primer lugar como falta de un requisito de procedibilidad el que la comunera disidente no abonase los 85 euros mensuales cuyo pago se acordó en la referida junta, de modo que no se halla al corriente de pago y, por tanto, le está vedado el ejercicio de la acción ex artículo 18 de la LPH . Afirma asimismo que los referidos acuerdos no vulneran el título constitutivo ya que "únicamente se está aprobando un presupuesto y la asignación de cuotas a satisfacer por cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación en la comunidad". Defendiendo además la literalidad de lo redactado en el punto tres en lo que concierne al compromiso del mandatario de la comunidad apelante de que ésta abonaría la suma correspondiente a su coeficiente de participación, sin aplicación de la exención, a la que considera abusiva. La sentencia de primera instancia entendió que no era exigible estar al corriente de las cuotas comunitarias desde el momento en que el acuerdo que se impugnaba suponía "una alteración de las cuotas a abonar". En cuanto al fondo, consideró que no son contradictorios los acuerdos impugnados, sobre la base de que, como "no se concretan" las cuotas para el ejercicio 2010 previstas en el punto segundo, sólo es relevante el tercero, donde se apoya en las afirmaciones que recoge el acta atribuidas al mandatario de la apelante, y entiende que Cabral y Ramos S.L. se mostró conforme con abonar en lo sucesivo una cuota acorde con su coeficiente de participación en el edificio. Y por ello desestima la petición de declaración de nulidad de acuerdos.
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Pretensiones de la reconvención y su decisión en primera instancia. La comunidad de propietarios insta la nulidad de pleno derecho, por contravenir el artículo 9 de la LPH, de la exención del pago de gastos comunitarios por el local contemplada en el título ejecutivo otorgado por la entidad posteriormente absorbida por la apelante reconvenida.
Cabral y Ramos S.L. encuentra lógica dicha previsión habida cuenta de que no se sirve de las escaleras ni del portal. Sí lo hace en relación con la fachada, por preverlo el propio título, y con otros servicios (aljibe, hidrocompresor, cubierta para instalación de antenas de televisión y aparatos de aire acondicionado, etc.), por los que paga veinte euros mensuales. Pone de manifiesto como inicialmente el local no tenía acceso desde el vestíbulo del edificio, pero que posteriormente se colocó una puerta exterior, de modo que se han creado dos unidades vestibulares, una primera a la que sí accede el local y una segunda, la interior, a la que no. Además, considera nulo el acuerdo adoptado el 26 de noviembre de 2010 y que ha posibilitado el ejercicio de la reconvención porque no se ha adoptado de forma unánime a pesar de "implicar la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad".
La sentencia de primera instancia considera que no ha de adoptarse por unanimidad el acuerdo para ejercitar una acción de nulidad de lo previsto en el título ejecutivo (sí lo sería si el propio acuerdo decidiese la alteración). Y anula la cláusula de exención por entenderla...
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