SAP Baleares 180/2014, 11 de Junio de 2014
| Ponente | MATEO LORENZO RAMON HOMAR |
| ECLI | ES:APIB:2014:1259 |
| Número de Recurso | 202/2014 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 180/2014 |
| Fecha de Resolución | 11 de Junio de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
ROLLO 202/14
SENTENCIA: 00180/2014
S E N T E N C I A Nº 180
ILMOS. SRES.
Presidente:
-
MATEO RAMÓN HOMAR
Magistrados:
-
SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
DÑA. COVADONGA SOLA RUIZ
En Palma de Mallorca a once de junio de dos mil catorce
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1561 /2012, procedentes del Juzgado de PRIMERA INSTANCIA N. 13 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 202 /2014, en los que aparece como parte apelante el demandante reconvenido, D. Pedro Francisco, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA JOSE RODRIGUEZ HERNANDEZ, asistido por el Letrado D. JAVIER HERNANDEZ GIMENEZ, y como parte apelada, la demandada reconviniente DOMUS DE MALLORCA SL, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. OLGA TERRON RODRIGUEZ, asistido por el Letrado D. MIGUEL REUS MENDEZ.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.
Por el Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de PALMA DE MALLORCA, se dictó sentencia nº 6 con fecha 16 de enero de 2014, en el procedimiento juicio ordinario 1561/12 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda planteada por Pedro Francisco, representado por el Procurador de los tribunales Sra. Rodríguez y defendida por el Letrado Sr. Hernández, y dirigidos contra DOMUS DE MALLORCDA S.L. debo absolver y absuelvo a la demanda de los pedimentos formulados con imposición de costas al actor.
Que estimando íntegramente la demanda planteada por DOMUS DE MALLORCA S.L. contra Pedro Francisco debo entender resuelto el contrato que liga a las partes sobre el denominado DIRECCION000 sito en el Pueblo Español y en consecuencia debo condenar u condena al demando a reintegrar la posesión del indicado inmueble, apercibiendo de que en caso contrario se procederá a su lanzamiento, con imposición de cotas al demando reconvencional."
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante reconvenida D. Pedro Francisco se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 4 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.
En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen
Como hechos no controvertidos cabe reseñar:
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El ahora demandante D. Pedro Francisco, ostenta la posesión material del piso NUM000 y del piso NUM001 del DIRECCION000, ubicado en la CALLE000 del recinto del Pueblo Español de esta Ciudad. Aporta un documento de precario relativo a uno de los pisos de 1.11.1.996, año en que comenzó la ocupación de dicho inmueble, y se ha utilizado como estudio de pintura del demandante. Posteriormente el contrato derivó a una relación arrendaticia en forma verbal, y las rentas se abonaban mediante entregas de pieza/s artísticas obra del demandante a las entidades arrendatarias, llegando a un acuerdo con cada entrega.
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En el año 1.996 el complejo de El Pueblo Español era propiedad de la entidad Invernostra SL, vinculada a la Caja de Ahorros de Baleares. Dicha entidad enajenó el inmueble a la actual propietaria, y ahora demandada, Domus de Mallorca SL en escritura pública de 23.10.2.003.
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En folio 33 obra un documento en cuyo encabezamiento se dice que son "Preacuerdos entre la Caja de Ahorros Sa Nostra y los inquilinos del complejo Pueblo Español", que será objeto de interpretación en esta litis, y lleva fecha de junio de 2.000. En el mismo consta el nombre del demandante, si bien en cuanto al primer piso de 295,55 m2 dice es "alquilable" y "cedido en precario al pintor Sr Pedro Francisco ", y en cuanto al segundo piso de 305,49 m2 dice es "alquilable" y "El Sr Pedro Francisco ha cedido dos cuadros a Sa Nostra". En otro documento consta el nombre del actor y que la inversión prevista en su local es de
4.000.000 de pesetas.
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El documento referido en el apartado anterior fue aportado a la escritura pública de compraventa de
23.10.2.003, en un anexo a la misma, y se indicó que " como anexo uno se incorpora copia del preacuerdo existente con los arrendatarios por el que se renuevan y mejoran las condiciones de los mismos en los términos que resultan del propio preacuerdo que la parte compradora conoce y asume".
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Se han producido discrepancias entre distintos arrendatarios del complejo del Pueblo Español, con la entidad ahora demandada, propietaria del mismo. En el año 2.005 una asociación de comerciantes del complejo requirió a Domus de Mallorca SL para que negociara en base al indicado preacuerdo. En sentencia de 24.04.2.012 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma se desestimó la demanda interpuesta por Domus de Mallorca SL contra D. Pedro Francisco en procedimiento de desahucio por expiración del plazo.
La petición esencial y resumida de la demanda que nos ocupa, interpuesta por D. Pedro Francisco contra Domus de Mallorca es que se condene a esta última al cumplimiento de los preacuerdos suscritos con la anterior propiedad y asumidos por la actual al tiempo de efectuarse la compraventa. Como argumentos más relevantes, y con continua referencia al documento de junio de 2.000 antes citado, explica su interpretación del mismo, con derechos y obligaciones para las partes, y alega que éstos nunca fueron desarrollados, y solicita se imponga la obligación a la demandada de acudir a una mesa de negociación, para que se permita alegar el plazo de duración durante diez años; y que se aportan burofaxes en petición de que se inicie la negociación.
La parte demandada considera que los preacuerdos no le son de aplicación; que el documento no es ni vinculante ni exigible, sino que son meras bases para futuros contratos y acuerdos; no se han cerrado los elementos esenciales del contrato, no existe concierto de voluntades que alcance sus derechos y obligaciones; es una pretensión inejecutable por no poder suplir el Juzgador una voluntad negocial que no existe; eran tratos preliminares o intenciones, no podrían tener carácter obligacional o vinculante, sin perjuicio de un posible perjuicio si se acreditasen daños y perjuicios; no aparece documentación del tránsito de precario a arrendamiento; la pertenencia a una asociación es voluntaria y no puede suplantarse la voluntad de los distintos arrendatarios; los preacuerdos carecen de fuerza vinculante por estar faltos de elementos esenciales, y la duración de diez años era un máximo; recuerda la doctrina del retraso desleal y que de tal contrato no puede derivar una duración del arrendamiento de 22,5 años como pretende el demandante, y que el demandado no ha cumplido con la obligación de incremento de renta e inversiones. Ejercita demanda reconvencional de desahucio por expiración del plazo contractual.
La sentencia de instancia desestima la demanda inicial y estima la demanda reconvencional declarando expirado el plazo contractual de arrendamiento. Como aspectos más relevante, considera que el documento de junio de 2.000 contiene unos tratos preliminares que no crean vínculo obligatorio actual para las partes y no son directamente exigibles; no aparece la...
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ATS, 18 de Noviembre de 2015
...sentencia dictada, con fecha 11 de junio de 2014, por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 202/2014 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 1561/2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma de - Mediante diligencia de ordenac......