SAP La Rioja 136/2014, 16 de Mayo de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 136/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de La Rioja, seccion 1 (civil y penal) |
| Fecha | 16 Mayo 2014 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LOGROÑO
SENTENCIA: 00136/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA
LOGROÑO
Domicilio : VICTOR PRADERA 2
Telf : 941296484/486/489
Fax : 941296488
Modelo : SEN00
N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 454/2012
ILMOS/AS.SRES/AS.
MAGISTRADOS:
DOÑA CARMEN ARAUJO GARCIA
DON RICARDO MORENO GARCIA
DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER
SENTENCIA Nº 136 de 2014
En LOGROÑO, a dieciséis de mayo de dos mil catorce.
VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LA RIOJA, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 543/2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de CALAHORRA, a los que ha correspondido el Rollo nº 454/2012, en los que aparece como parte apelante, "NINFEO DEL VINO S.L.", representada por la Procurador de los Tribunales, DOÑA ADELA GARCIA MURILLO, y asistida por el Letrado DON JUAN ANTONIO MALUMBRES HERNANDEZ, y como parte apelada, "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PASAJE000 NUM000 - NUM001 - NUM002 de ALFARO", representada por el Procurador de los Tribunales, DON ISIDRO DEL PINO MARTINEZ y asistida por la Letrada DOÑA JUDITH GARCIA LLORENTE, siendo Magistrado Ponente DOÑA CARMEN ARAUJO GARCIA.
Con fecha 12 de Junio de 2012, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Calahorra, en cuyo fallo se recogía:
"Que desestimando la demanda interpuesta por la representación de la mercantil NINFEO DEL VINO S.L. frente a la Comunidad de Propietarios del PASAJE000 NUM000 . NUM001 - NUM002 de la localidad de Alfaro, debo absolver y absuelvo a la demandada de las peticiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora".
Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante se presentó escrito interponiendo recurso de apelación ante el Juzgado contra la sentencia dictada en la instancia. Admitido éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.
Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 10 de Abril de 2014.
En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.
Impugna la demandante, Ninfeo del Vino S.L., la sentencia de instancia, solicitando su revocación y se dicte sentencia estimando íntegramente la demanda.
Pretende la recurrente se declare su derecho a dotar de acceso independiente al local de su propiedad, de 19,53 m2 de superficie útil y 20,46 m2 de superficie construida, por lo que denomina PASAJE000, sito en la localidad de Alfaro (La Rioja), segregado del local matriz de 56,85 m2 de superficie útil y 59,57 m2 de superficie construida, alegando que "la sentencia dictada es errónea y no se acomoda a la doctrina jurisprudencial fijada por El Tribunal Supremo en sentencia de 15 de noviembre de 2010 "; alega que en el local segregado pretende ubicar un aula de formación (en la página 7 de la demanda señalaba que se iba a habilitar una oficina y unas dependencias para uso del gerente dentro de las actividades de la actora cuyo objeto es el comercio al por mayor y al por menor de bebidas, aceites, conservas y productos alimenticios en general, sin descartar otros, como pudiera ser el ejercicio de profesiones liberales), con horario diurno, a la que se quiere dotar de acceso independiente a la calle privada de la comunidad de propietarios demandada, y que así lo permiten los estatutos de la comunidad.
La demandada se opone al recurso, y alegar existir una limitación estatutaria a las obras de adaptación de los locales ("siempre que con ello no se perjudiquen elementos comunes, ni quede afectada la seguridad del inmueble"), además de que la alteración de elementos comunes requiere el acuerdo del resto de los comuneros, añadiendo que la STS de 15 de noviembre de 2010 señala que la autorización estatutaria está limitada por la necesidad de no modificar elementos comunes; Y, añade, que la configuración del local sin salida tras su segregación ha sido provocada por la actora, pretendiendo que "no puede ampararse en la segregación de los locales, ya que ésta es posterior al intento de apertura de puerta en fachada interior, como así quedó acreditado con las solicitudes de las correspondientes licencias de obras, creando luego, ante la negativa de la comunidad, de forma voluntaria la necesidad por dejar ciego el local", y que no existe tal necesidad por tratarse de un negocio único de venta de productos típicos y sala de catas que dispone ya de un acceso a vía pública, habiendo solicitado la actora licencia administrativa para un negocio conjunto.
Solicita la actora en su demanda que se declare "la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios de fecha 26 de mayo de 2011, en el que se le prohibe la apertura de puerta en local segregando al PASAJE000, por ser contrario a los estatutos, estar amparado en un ejercicio abusivo del derecho y en claro perjuicio de la mercantil actora".
Pues bien, en primer lugar, hemos de indicar que los estatutos de la comunidad de propietarios demandada establecen "2ª).- Los titulares de los departamentos en planta baja, sin necesidad de aprobación ni consentimiento de ningún otro ni de su Junta de Propietarios, bastando con la propia decisión de su respectivo titular, y siempre con ello no se perjudiquen elementos comunes ni quede afectada la seguridad del inmueble, podrán realizar las operaciones siguientes:
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Dividirlos materialmente para formar otros más reducidos e independientes, disminuirlos por segregación de alguna parte y aumentarlos por agrupación con otros o por agregación de alguna parte de otro colindante, con facultad para sus titulares de fijar o modificar cuotas de participación, siempre dentro de la que primitivamente tuvieran asignadas los alterados.
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Efectuar cuantas otras sean precisas para realizar las operaciones mencionadas en los apartados precedentes". Por tanto, la previsión de segregación de los locales en planta baja y realización de obras precisas para ello, existe en el título constitutivo de la comunidad, "siempre que con ello no se perjudiquen elementos comunes ni quede afectada la seguridad del inmueble".
En segundo lugar, no se cuestiona el carácter de elemento común de la fachada, en la que la actora pretende la apertura de una puerta en el lugar donde solo existe una ventana, ni la condición de elemento común de la calle de acceso a los portales y garaje del edificio, cerrada con verja y puerta (fotografías a los folios 61, 129, 131, 132 y 134).
El acuerdo impugnado deniega autorización para la apertura de la puerta, pero la comunidad ya había manifestado con anterioridad, su voluntad contraria a la apertura de la puerta, a pesar de lo cual la demandante inició las obras para la apertura de la puerta, como reconoce en la demanda, si bien la comunidad la requirió para la reposición al estado original (folios 53 y 118 de los autos) y así lo hizo la actora (folio 62).
Cierto que la solicitud de la actora de abrir la puerta en la fachada del edificio es anterior a la segregación efectuada por escritura pública de fecha 18 de abril de 2011 (folios 30 y ss); así consta en las actas de junta de la comunidad de propietarios de 2 de septiembre de 2010 (folio 114), 4 de octubre de 2010 (folio 115) y de 5 de noviembre de 2010 (folio 117), en la que por vez primera alude la actora a la posibilidad de segregación y necesidad de acceso al local segregado; En la Junta de 19 de mayo de 2011 (folio 120) la comunidad reitera su voluntad de denegar la autorización de la apertura de la puerta en la fachada, y en la de 26 de mayo de 2011 (folio 121) se establece el acuerdo denegatorio cuya nulidad se insta en la demanda. Por tanto, segrega la demandante el local una vez conoce la oposición de la comunidad a la apertura de la puerta, que incluso inició, siendo requerido para la reposición a la situación anterior sin embargo, no cabe obviar que la segregación de los locales en planta baja es una posibilidad prevista en los Estatutos desde la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, por escritura de 27 de marzo de 2007.
Consta igualmente que, con posterioridad, en abril de 2012, la demandante solicita licencia de obras y ambiental para desarrollar la actividad de "tienda de productos típicos y aula de formación", señalando la memoria del proyecto presentada (folio 150) que "el local se divide en dos partes diferenciadas, una que se dedicará a tienda para productos típicos y otra, perfectamente diferenciada, que se utilizará como aula de formación, en la que se impartirán cursos de catas de vino, aceite, gastronomía, etc, degustaciones y actividades relacionadas con la formación en diferentes áreas". Y, asimismo, en el plano presentado en el Ayuntamiento de Alfaro (La Rioja) donde se ubica el local, se sitúa el aula de formación al fondo del local con una superficie (50,71 m2, folio 151), superior a la del local segregado (solo tiene una superficie de 19,53 metros cuadrados útiles y 20,46 metros cuadrados construidos) y se refleja el acceso a través de un pasillo de 12,26 metros cuadrados desde la vía pública, sin previsión de otro por la calle privada. Pero tal documentación ha de entenderse en el contexto de la situación creada por la denegación por la comunidad de propietarios del acceso pretendido, negativa reiterada por la comunidad demandada desde más de un año antes.
Que, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 372/2011, de 1 de junio, expresa: "Con carácter general, tal y como expone el recurrente no resulta discutible que la realización de obras que afectan a elementos comunes de los...
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