SAP Baleares 2/2014, 8 de Enero de 2014
| Ponente | CATALINA MARIA MORAGUES VIDAL |
| ECLI | ES:APIB:2014:40 |
| Número de Recurso | 389/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 2/2014 |
| Fecha de Resolución | 8 de Enero de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 3ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00002/2014
S E N T E N C I A Nº 2/14
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Doña Catalina Moragues Vidal
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a ocho de enero de dos mil catorce.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma, bajo el número 1675/09, Rollo de Sala número 389/13, entre partes, de una como demandada-apelante Turismo Jove Illes Balears, representada por el Procurador don Juan José Pascual Fiol y asistida por la letrada doña Sandra Mayrata Pons, de otra, como actora-apelada Island States S.L., representada por el Procurador don José L. Sastre Santandreu y asistida por el letrado don Valeriano Marqués Maroto.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña Catalina Moragues Vidal.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma, se dictó sentencia en fecha 20 de mayo de 2013, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Se estima sustancialmente la demanda interpuesta por la entidad Island States S.L., representada por el Procurador don José Luis Sastre Santandreu, contra la entidad Turismo Jover Illes Balears, representada por el Procurador don Juan José Pascual Fiol, y en consecuencia, se adoptan los siguientes pronunciamientos: a) Se condena a Turismo Jove Illes Balears a que abone a la entidad actora el importe de 331.184'60 euros, en concepto de rentas y conceptos asimilados a ellas pendientes de pago hasta la fecha del 18 de agosto de 2009, mas los intereses legales por demora en el pago y desde los respectivos vencimientos. Téngase en cuenta en ejecución de sentencia que con posterior a la presentación de la demanda se abonó por la entidad demandada la cantidad de 4.789'70 euros. b) Se condena a Turismo Jove Illes Balears a que abone a la entidad actora el importe de 237.319,20 euros (289.413,65 euros - retención fiscal de 52.094'45 euros) por indemnización por la resolución unilateral anticipada del contrato, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.
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Se condena a Turismo Jove Illes Balears a reparar los desperfectos con que se devolvió el local y despacho arrendado y que se describen en el fundamento jurídico séptimo.
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Se hace expresa imposición de costas de este procedimiento a la entidad demandada".
Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 16 de diciembre de 2014 .
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
La sentencia que concluye la primera instancia resuelve estimar "sustancialmente" la demanda interpuesta por la entidad ISLAND STATES SL, contra "Turisme Jove de les Illes Balears", condenando a dicha demandada a abonar a la actora las cantidades fijadas en el fallo de la meritada sentencia -fallo que ha sido íntegramente transcrito en el antecedente de hecho primero de la presente resolución- en concepto de rentas adeudadas y conceptos a ella asimilados, así como la correspondiente indemnización por la resolución unilateral anticipada del contrato de arrendamiento de local y despacho suscrito entre ambas partes el 23 de marzo de 2005, condenando igualmente a la citada demandada a reparar los desperfectos que se señalan en el fundamento de derecho séptimo de la meritada resolución consistentes en: regletas vistas en numerosas estancias del local arrendado y despacho, desperfectos en el rótulo de la entrada y desperfectos de azulejos y solado, todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas en la primera instancia. La antedicha resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido impugnada por la parte demandada "Turisme Jove de les Illes Balears" que solicita, de este Tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda esgrimiendo en fundamento de tal pretensión revocatoria las alegaciones que, resumidamente, pasamos a exponer: a) infracción de los artículos 62 c) del Real Decreto Legislativo 2/2000 de 16 de junio que aprueba el TR de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, que, se afirma, es aplicable al contrato de autos, y artículo 62 f) de la Ley 30/1992 reguladora del RJA y PAC, por ser el contrato de arrendamiento de autos nulo al serlo sus actos preparatorios y/o de adjudicación, al haberse prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido y aquellos en los que se carezca de crédito presupuestario, como es el caso; b) la declaración de nulidad del contrato de autos es posible ya que no existe en el caso un enriquecimiento a costa de la parte actora pues ésta tenía pleno conocimiento de los motivos que llevaron a resolver el contrato y al impago de las rentas y así lo ha declarado la Sra. Luz, afirmando que se comunicó verbalmente al arrendador los motivos de la resolución cuando se abandonó el local en el mes de enero de 2009, dilatando la propiedad la entrega de las llaves hasta el mes de agosto del citado año 2009, lo que pone de manifiesto su mala fe contractual;
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al haberse emitido dictamen pericial en autos sobre las cuantías de las rentas estipuladas en los contratos, resultando ser estas excesivas, las rentas adeudadas deberán fijarse atendiendo al criterio de la perito, dada la ausencia del informe técnico que exige la Ley de Patrimonio para determinar el precio de aquellas, y, en todo caso, únicamente deberán abonarse las correspondientes al periodo en que el local estuvo ocupado, esto es hasta enero de 2009; d) dada la nulidad del contrato, también lo son sus cláusulas, entre ellas la cláusula penal, y, subsidiariamente, sería de aplicación analógica el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que fija en concepto de indemnización una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir; e) al haberse devuelto el local en las mismas condiciones en las que se entregó no procede la condena a reparar los "desperfectos", cuando, además, se trata más bien de instalaciones en superficie; y,
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al haber sido estimada en parte la demanda no procedía la expresa imposición de costas.
La parte actora hoy apelada se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.
Sobre la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 23 de marzo de 2005.
Como acertadamente se señala en la sentencia apelada, el contrato de autos -cuyo objeto era un local de negocio, descrito en el contrato como local de planta baja y altillo con ingreso directo desde la calle Barón de Pinopar nº 22, con una superficie construida en planta baja de 243,24 m2, más otros 147,39 m2 en planta altillo, y un despacho, señalado con la letra A de la planta piso primero, con acceso mediante escalera y ascensores desde el zaguán del nº 22 de la calle Barón de Pinopar, de una superficie de 143,89 m2-, se rige en primer lugar por la voluntad de las partes, al tratarse de un arrendamiento de uso distinto del de vivienda tal como se establece en el artículo 4.3 de la LAU 29/1994 de 24 de noviembre, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la meritada Ley y, supletoriamente, por el Código Civil. En efecto, se trata de un contrato de arrendamiento que, pese a que la parte arrendataria es una administración pública, no tiene naturaleza administrativa sino privada tal como se establece en el artículo 5.3 del RDL 2/2000 de 16 de junio, Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas que se hallaba vigente al momento de su otorgamiento, y, como tal contrato privado, su régimen jurídico, conforme se dice en el artículo 9 del meritado Texto Refundido se regirá "en cuanto a su preparación y adjudicación, en defecto de normas administrativas específicas, por la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo y en cuanto a sus efectos y extinción, por las normas de Derecho privado. A los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, propiedades incorporales y valores negociables se les aplicarán, en primer lugar, en cuanto a su preparación y adjudicación, las normas de la legislación patrimonial de las correspondientes Administraciones Públicas.
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Los contratos comprendidos en la categoría 6 del artículo 206 referente a contratos de seguros y bancarios y de inversiones y, de los comprendidos en la categoría 26 del mismo artículo, los contratos que tengan por objeto la creación e interpretación artística y literaria y los de espectáculos se adjudicarán conforme a las normas contenidas en los capítulos II y III del título IV, libro II, de esta Ley.
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El orden jurisdiccional civil será el competente para resolver las...
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