SAP Guadalajara 279/2013, 20 de Diciembre de 2013
| Ponente | ISABEL SERRANO FRIAS |
| ECLI | ES:APGU:2013:571 |
| Número de Recurso | 332/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 279/2013 |
| Fecha de Resolución | 20 de Diciembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Guadalajara, Sección 1ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
GUADALAJARA
SENTENCIA: 00279/2013
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de GUADALAJARA
Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10
Tfno.: 949-20.99.00
Fax: 949-23.52.24
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000332 /2012
Juzgado de procedencia: JDO.PRIMERA INSTANCIA N.2 de GUADALAJARA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000360 /2010
Apelante: CAIXABANK, S.A.
Procurador: ANDRES TABERNE JUNQUITO
Abogado: FRANCISCO JAVIER LOPEZ-JURADO PUIG
Apelado: Nieves, TECNYCONS REHABILITACIÓN, S.L. (REBELDE)
Procurador: LIDIA PEÑA DIAZ
Abogado: JAVIER MARTINEZ ATIENZA
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
Dª ISABEL SERRANO FRÍAS
D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS
D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN
S E N T E N C I A Nº 274/13
En Guadalajara, a veinte de diciembre de dos mil trece.
VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario 360/2010, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 de Guadalajara, a los que ha correspondido el Rollo nº 332/12, en los que aparece como parte apelante CAIXABANK, S.A., representado por el Procurador de los tribunales D. ANDRES TABERNE JUNQUITO, y asistido por el Letrado D. FRANCISCO JAVIE LOPEZ-JURADO PUIG, y como parte apelada Nieves, TECNYCONS REHABILITARIOS, S.L. (Rebelde), representado por la Procuradora de los tribunales Dª LIDIA PEÑA DIAZ, y asistido por el Letrado D. JAVIER MARTINEZ ATIENZA, sobre Acción de elevación a Público del contrato de compraventa-permuta, acción declarativo de dominio, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ISABEL SERRANO FRÍAS.
Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.
En fecha 23 de febrero de 2012 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presentada por la Procuradora D. a Lidia Peña en nombre y representación de Nieves contra LA ENTIDAD TECNYCONS REHABILITACIONES SL Y LA ENTIDAD CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA, LA CAIXA, CONDENO : 1). A la entidad Tecnycons Rehabilitaciones SL al cumplimiento del contrato de compraventa-permuta elevado a escritura pública en fecha 15 de diciembre de 2006 ante el Notario D. Jesús José Moya Pérez, con n° de Protocolo 3452, y en consecuencia a otorgar escritura pública de entrega y transmisión a favor de Nieves de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 n° NUM000 de Guadalajara, planta NUM001, n° NUM002 ( NUM003 ) y el trastero n° ó, inscrita al Torno NUM004 Folio NUM005, Libro NUM006, n° NUM007 del Registro de la Propiedad n° 2 de Guadalajara, libre de toda carga, gravamen o hipoteca, con expreso apercibimiento de que en caso de no hacerlo se procederá judicialmente a otorgarla en su nombre.= Con ello adquirirá el pleno dominio de la finca.= 2) Se acuerda la nulidad de la hipoteca constituida por la entidad Tecnycons Rehabilitaciones SL a favor de La Caixa, como acreedor hipotecario, en escritura pública de fecha 31/08/07, sobre la referida vivienda, y en consecuencia la nulidad de la inscripción de la hipoteca anterior y su cancelación, librándose Mandamiento al Registro para la cancelación oportuna.= 3) Nieves queda autorizada para inscribir su dominio en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la Escritura Pública a la que se refiere el apartado 1) de este Fallo, y por ello se ordena la cancelación de cuantas inscripciones resulten contradictorias con el derecho de propiedad de la misma. Ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada ".
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de CAIXABANK, S.A., se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo el día 17 de diciembre del año en curso.
En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.
El recurso de apelación que nos ocupa se alza frente a la sentencia estimatoria de la demanda que declara la titularidad de la actora sobre la finca reclamada y requiere a la demandada a elevar a publico el documento de permuta y ordena la cancelación de la carga hipotecaria realizada por la entidad bancaria codemandada .Nos encontramos ante unos hechos que están suficientemente aclarados, y no son objetos de controversia, -la cuestión es fundamentalmente jurídica-, sin embargo, entendemos que son necesarios reitéralos a efecto de resolver la presente alzada. Así la relación contractual origen del presente litigio es la escritura de compraventa fechada el 15 de diciembre de 2006 denominada de compraventa y permuta de solar a cambio de obra futura por la que la demandante y su hermano transmitían a titulo de compraventa l una finca y de permuta otra a favor de Tecnycons rehabilitaciones SL. En lo que se refiere a la permuta y como contraprestación a la cesión a que se obligaban los vendedores la sociedad referida se obligaba a entregar y transmitir a Doña Nieves en pago de su cuota de propiedad en los bienes descritos el dominio de determinados inmuebles a ubicar en el edificio de nueva construcción consistentes en vivienda de dos plantas tipo dúplex y trastero, asi como la suma a favor de D. Jose Ignacio de 200000 euros que se entregaban en ese momento .La entrega de la vivienda debería realizarse en un plazo máximo de 20 meses a contar desde la concesión de la oportuna licencia. Las obras no han sido concluidas no habiéndose elevado a publico el contrato en cuestión .En el contrato denominado de permuta se establecía una condición resolutoria explicita, consintiendo la actora la posposición de la misma a la hipoteca que pudiera constituir la vendedora y promotora. El 31 de agosto de 2007 renuncio la actora a la condición, constituyendo en ese momento un aval la Caixa a favor de la misma en garantía de la correcta ejecución de la promoción de viviendas desarrolladas por la avalada Tecnycons Rehabilitaciones SL .Con posterioridad se llevo a cabo la declaración de obra nueva y la adjudicación a cada vivienda de la correspondiente carga hipotecaria dejando sin gravar una finca que no se corresponde con la que mantiene la actora le pertenecía en virtud del contrato citado.
La demandada y apelante mantiene que no adquirió en momento alguno la actora la propiedad de la vivienda y que pospuso las garantías pactadas, esto es la condición resolutoria a la hipoteca que había de constituir para la edificación de todo el inmueble pactando en contraprestación un aval, y que al momento en el que se hipotecan las fincas resultantes de la división horizontal quedo libre la registral num. 31917 que según la entidad bancaria es la que había de entregarse a la actora sosteniendo la misma que era la NUM007, lo que no resulta trascendente en orden a la posición que mantiene la Caixa que afirma ser tercero de buena fe que concedió amparada por el principio de publicidad registral un préstamo a la promotora titular legitima conforme al Registro de la Propiedad. Sobre este punto analizado por la Sentencia en el fundamento de derecho sexto poco puede añadirse por cuanto la finca que había de adjudicarse a la actora según la escritura era la vivienda num. NUM002 de la planta NUM001 y bajo cubierta que se identifica con la registral NUM007 .
El tema mas controvertido es el de la naturaleza del contrato y la condición de tercero de buena fe de la Entidad bancaria.
El contrato de cesión de solar por obra futura es un contrato atípico que, más que a la permuta, se asimila a los contratos de obra y de compraventa, y que se caracteriza principalmente porque la contraprestación que se recibe a cambio de la cesión del solar es una prestación de futuro, que no existe en el momento en el que se celebra el contrato. De todas formas la falta de existencia actual de la prestación que deben recibir los cedentes no es obstáculo para la validez, ya que la celebración del contrato se convierte en un requisito necesario en el contrato de cesión de solar por obra futura para que dicha obra futura exista. Además el cesionario necesita tener la propiedad del solar, no solo para acometer la obra que debe entregar a los cedentes, sino también el resto de la edificación, pudiendo servirse de la propiedad del terreno para llegar a compromisos de venta con terceros y para ofrecerlos en garantía de la financiación que necesite la promoción. La urbanización del solar es por lo tanto a la vez una facultad del cesionario, en cuanto propietario del mismo, y una obligación que contrae con los cedentes, pues estos necesitan que el solar se edifique para poder recibir su contraprestación.
Así la STS, Sala Primera, de lo Civil, S de 6 Jul. 2009 se remite a la de 27 de abril de 2009 cuando señala, que es cierto que en los contratos similares al ahora examinado la posición del transmitente del solar frente a los incumplimientos de su adquirente queda manifiestamente debilitada por la desventaja que supone desprenderse de su propiedad sobre lo transmitido a cambio de un derecho meramente personal o de crédito, sin que algunas de las posibles garantías imaginables para proteger su derecho, como sería la reserva de dominio, resulten idóneas para la mayoría de estos contratos, dado que el adquirente del solar normalmente lo hipotecará para poder financiar la edificación. Sin embargo, esa debilidad de la posición jurídica del transmitente no es razón bastante para alterar nuestro sistema de transmisión del dominio al margen del Código Civil y de la Ley Hipotecaria, y habrá de ser en el ordenamiento jurídico donde se busquen garantías que refuercen el derecho de crédito del transmitente del solar mediante, por ejemplo,...
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