SAP Barcelona 657/2013, 11 de Diciembre de 2013
| Ponente | FERNANDO UTRILLAS CARBONELL |
| ECLI | ES:APB:2013:14607 |
| Número de Recurso | 901/2012 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 657/2013 |
| Fecha de Resolución | 11 de Diciembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 901/2012-1ª
PROC.ORDINARIO NÚM. 1058/2011
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 38 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 657/13
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a once de diciembre de dos mil trece.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario número 1058/2011 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 38 de Barcelona, a instancia de LLOGUERING SL contra María Consuelo e IGNORADOS OCUPANTES, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la demandada María Consuelo contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de julio de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por LLOGUERING SL, DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de fecha 27 de septiembre de 1949 de arrendamiento de vivienda radicada en la CALLE000 núm. NUM000 NUM001 NUM002 de Barcelona, por extinción del contrato de arrendamiento por fallecimiento de su titular y por excepción de la prórroga forzosa del contrato, al ostentar la demandada una vivienda de análogas características, condenando al desalojo a la demandada y a los ignorados ocupantes, entregando la posesión libre vacua y expedita en plazo legal con apercibimiento de lanzamiento y con expresa imposición de las costas a la demandada."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 11 de diciembre de 2013 .
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales. VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Apela la demandada Dña. María Consuelo el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que estimó la pretensión formulada por la actora LLoguering,S.L. de que se declarara extinguido el contrato de arrendamiento, de 27 de septiembre de 1949, de la vivienda en CALLE000 nº NUM000 . NUM001
. NUM002, de Barcelona, con fundamento en el artículo 16.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, alegando la apelante que hubo una comunicación verbal a la propiedad del fallecimiento del inquilino titular del contrato, y que los recibos de renta se han venido cargando en una cuenta a nombre de la demandada y su hijo.
Centrada así la primera cuestión discutida, es lo cierto que, de acuerdo con lo previsto en el artículo
16.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, aplicable en este caso de conformidad con la norma de la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero, del mismo texto legal, el arrendamiento se extingue si, en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, sin que sea preciso el requerimiento previo del arrendador del modo que estaba previsto en el artículo 58.4, párrafo segundo, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por remitirse la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero, a las normas sobre procedimiento del artículo 16 de la Ley 29/1994 .
En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que el contrato de arrendamiento se concertó, con fecha 27 de septiembre de 1949, con D. Arcadio, fallecido el 9 de abril de 2009 (f.133), sin que conste que se comunicara ninguna subrogación de cualquiera de los parientes del inquilino titular del contrato, a nombre del cual se siguieron emitiendo los recibos de renta (f.13 a 16 del rollo de apelación), no habiendo constancia de ningún acto propio de la arrendadora que permita alcanzar la conclusión probatoria del conocimiento o consentimiento a la pretendida subrogación de la demandada Sra. María Consuelo al fallecimiento de su cónyuge.
En consecuencia, atendido el resultado de las pruebas practicadas, y la ausencia de prueba en contrario, de hace preciso concluir que, al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 27 de julio de 2011, el contrato de arrendamiento se encontraba extinguido por no haberse notificado en el término legal el fallecimiento del inquilino titular del contrato, y la subrogación de la demandada.
Opuesto por la parte demandada que la actora tuvo conocimiento de la defunción del inquilino titular del contrato, y consintió la continuación en la ocupación de la demandada, es lo cierto que, según doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de enero de 1990, 5 de marzo de 1991, 4 de junio de 1992, 12 de abril de 1993, y 30 de mayo de 1995 ) únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados.
Igualmente, es doctrina reiterada, en relación con la novación ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1989 y 3 de septiembre de 1992 ),que la novación nunca se presume, pues ha de constar expresamente y crearse una obligación nueva incompatible con la anterior, significando la sustitución de un convenio por otro, constando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, aunque también pueda deducirse de la incompatibilidad entre ambas obligaciones.
En el presente caso, no pudiendo alcanzarse la conclusión probatoria de la novación, confirmación, o acuerdo de continuación del arrendamiento con la demandada partir de la prueba practicada, tampoco a partir de la prueba practicada sería posible alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, del consentimiento de la actora al mencionado acuerdo, por carecer de eficacia en este sentido la simple circunstancia del pago de la renta por la demandada mediante cargos en una cuenta a su nombre y el de su hijo, desde el fallecimiento del arrendatario(f.13 a 16 del rollo de apelación), por ser doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una mera contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del ocupante, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que implique necesariamente la aceptación por el propietario de la subrogación del ocupante en la posición del inquilino, dándose además la circunstancia en este caso de que los recibos de renta se siguieron emitiendo en todo momento a nombre del inquilino titular del contrato fallecido (f.13 a 16 del rollo de apelación), estando admitido en los artículos 1158 y concordantes del Código Civil que el pago pueda hacerse por un tercero, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, sin que ello signifique aceptación de la subrogación de un tercero en los derechos del arrendatario.
Es cierto que, en relación con el 16.3 de la Ley 29/1994, la jurisprudencia ha venido optado mayoritariamente por una interpretación flexible del precepto, entendiendo que esta exigencia no puede llevar sin más al automatismo de la extinción del contrato de arrendamiento, y que debe examinarse su procedencia caso por caso, de tal manera que, pese al tenor literal, debe admitirse y aceptarse que la recepción por el arrendador en los tres meses de una declaración de voluntad favorable a la continuidad que le permita el conocimiento del fallecimiento y de las circunstancias del subrogado que le permitan ejercitar tal derecho permite la pervivencia del arrendamiento aunque no se cumplan de manera estricta los requisitos formales. E igualmente entiende la jurisprudencia que el arrendamiento debe subsistir en caso de consentimiento tácito del arrendador, derivado de actos concluyentes e inequívocos de su aceptación.
En este sentido, se había venido entendiendo que, si bien el artículo 16.3 de la Ley 29/1994 decreta la extinción del arrendamiento si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento con certificado registral de defunción y de la identidad del subrogado indicando su parentesco y ofreciendo en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, la exigencia de comunicar al arrendador las circunstancias relativas a la subrogación mencionada en el artículo 16.3 no era absolutamente categórica e indeclinable sino que había de ceder cuando el arrendador tiene conocimiento, aún sin haberse realizado la comunicación, tanto de la subrogación como de los restantes datos del precepto por cumplirse la finalidad en el mismo pretendida, debiendo pues examinarse cada caso en concreto. En efecto, la finalidad que persigue el artículo 16.3 no es otra que garantizar que el arrendador tenga conocimiento de un lado, de la muerte del arrendatario y, de...
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