SJPI nº 18 113/2009, 29 de Mayo de 2009, de Palma
| Ponente | MARIA DEL PILAR CABALLERO REQUERO |
| Fecha de Resolución | 29 de Mayo de 2009 |
| Número de Recurso | 102/2007 |
JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 18
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA núm. 00113/2009
En Palma de Mallorca, a veintinueve de mayo de dos mil nueve.
Vistos por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez doña María del Pilar Caballero Requero, titular del Juzgado de Primera Instancia número DIECIOCHO de los de esta Ciudad y su partido, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el número de identificación 102/07, sobre reclamación de cantidad, promovido por el Procurador de los Tribunales don Miguel Socias Rosselló en nombre y representación de la entidad "CAIXA RURAL DE BALEARS, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO", dirigida por el Letrado don Sebastián Romaguera González, frente a la entidad mercantil "GRUPO TASVALOR, S.A." y contra la entidad de seguros "ASEMAS, MUTUA DE SEGUROS Y REASEGUROS A PRIMA FIJA", ambos representados por la Procuradora doña Nancy Ruys Van Noolen y asistidas por el Letrado don Pedro Morell Pou, y, contra don Jose Carlos representado por la Procuradora doña Maribel Juan Danús y defendido por el Letrado don José Isasi Mont; y, ha dictado la presente resolución
EN NOMBRE DE S.M. EL REY
en base a los siguientes,
DE HECHO
Que por la indicada representación procesal, bajo dirección letrada, se formula una demanda de juicio ordinario en reclamación de una cantidad dineraria en razón a una incorrecta valoración (tasación) practicada por el codemandado Sr. Jose Carlos y la entidad mercantil, también, codemandada sobre unos inmuebles en garantía de unos préstamos hipotecarios concedidos por la entidad financiera demandante.
Segundo.- Que estando comprendida la demanda dentro del cauce procedimental correspondiente al juicio declarativo ordinario se admitió a trámite dicho escrito rector y se emplazó a la sociedad demandada y al interpelado para que contestaran a la demanda. Este trámite se verificó por cada una de las partes interpeladas, en tiempo y forma.
Tras la celebración del preceptivo acto de la audiencia previa, tuvo lugar el juicio en el que cada una de las partes expuso sus alegaciones, se practicaron los medios de prueba que habían sido previamente admitidos, terminando -el acto del plenario- con las respectivas conclusiones, tal como viene recogido en la sucinta acta levantada al efecto así como en el correspondiente soporte de grabación y reproducción audiovisual ( artículos 146 , 147 y 187, todos ellos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Tercero.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado y cumplido todas las prescripciones legales salvo el plazo para dictar sentencia por la pendencia de numerosos asuntos pendientes de resolución que obran en este Juzgado.
Como se ha dejado esbozado, en el anterior antecedente fáctico, la entidad financiera demandante formula una demanda frente a la sociedad de tasación y su representante y técnico en la isla de Mallorca, Sr. Jose Carlos , ambos codemandados, para que sean declarados responsables solidarios por las valoraciones detalladas en el escrito rector de la demanda, que resultaron erróneas y, por ello, insta una condena, también solidaria, para que satisfagan a la entidad actora la suma de 913.867'70.-euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda y más el pago de las costas.
La entidad "Asemas", igualmente demandada, es la entidad aseguradora respecto de la responsabilidad civil profesional de una de las partes codemandadas.
En el escrito rector inicial se narra la sucesión de los hechos. Que, entre los meses de marzo del año 2003 y febrero de 2004, "Caixa Rural", a través de su oficina en la localidad de Muro, concedió una serie de préstamos hipotecarios. De éstos, quince, sus respectivos inmuebles -que servían de garantía a los préstamos hipotecarios- fueron tasados por "Tasvalor", cuyo redactor de los informes fue el Sr. Jose Carlos , alcanzándose un total de 2.786.324'63.-euros.
Con base a esas valoraciones "Caixa Rural" concedió préstamos hipotecarios por un importe de 2.003.656.-euros, equivalente al 71'90 por 100 del valor técnico del mercado inmobiliario garantizado por la tasadora.
De esos quince préstamos hipotecarios, manifiesta que, ha existido un quebranto económico muy importante para la actora, especialmente grave en nueve de ellos, derivado de la realizada tasación, que fue encargada por la entidad financiera. Ese quebranto económico se ha producido por la actuación negligente de las codemandadas. La mentada tasación figura en las respectivas escrituras de constitución de hipoteca y sirve de tipo (base) para las subastas, en caso de ejecución hipotecaria.
Conforme a la tasación de esos nueve inmuebles realizada por "Tasvalor" el importe de valoración asciende a 1.846.645'84.- euros, mientras que, con arreglo a su valor de mercado contrastado, en el año 2006, por otras sociedades de tasación, "Tinsa" y "Tasabalear", se certifica en 930.414'20.-euros. De ahí que resulte, según alega, una injustificable y desproporcionada diferencia negativa de 916.231'64.-euros. Además, advierte que ha transcurrido una media de tres años entre ambas valoraciones siendo que el precio medio de la vivienda, en dicho periodo, ha subido más de un 35%, lo que haría aumentar aún más la diferencia.
Finalmente, describe, de manera individual respecto de cada una de las fincas objeto de las operaciones financieras realizadas, el valor tasado, el precio real así como los posteriores procedimientos de ejecución hipotecaria. En la tramitación judicial de ejecución, ante el estado de las propiedades hipotecarias, no se presentó postor alguno en las anunciadas subastas judiciales, siendo adjudicadas a "Caixa Rural" quien ha visto imposible vender dichas propiedades a los precios tasados por "Tasvalor", de ahí que solicitara una nueva tasación a las entidades "Tinsa" y "Tasabalear".
Segundo.- Frente a la descrita pretensión solidaria, de contenido declarativo y de condena, contestan las partes interpeladas. De manera conjunta lo hacen la entidad mercantil "Grupo Tasvalor, S.A." y la compañía de seguros "Asemas, Mutua de Seguros y Reaseguros a Prima Fija".
Frente a la acción de reclamación de indemnización por responsabilidad contractual, mantienen que, dicha acción no concurre y, con ello, se da la falta de legitimación, tanto en el lado activo de la parte actora, como en el pasivo de las interpeladas. Consideran que no ha existido una relación contractual entre "Caixa Rural" y "Grupo Tasvalor". Los nueve inmuebles objeto de las operaciones de venta con garantía hipotecaria han sido tasados a solicitud de personas o entidades distintas de la entidad demandante. De hecho en las facturas emitidas por "Grupo Tasvalor" por la prestación del indicado servicio de tasación en ninguna de ellas aparece la parte actora como solicitante.
La única acción que podría haber ejercitado la parte actora era la extracontractual del artículo 1902 del Código Civil .
Niegan la atribuida negligencia en el quehacer de las tasaciones poniendo de relieve una serie de factores tenidos en cuenta, erróneamente, por "Tinsa", como son: el valor de repercusión del suelo; la superficie, según sea la registral, la construida, la comprobada, con inclusión proporcional de las zonas comunes; la aplicación de un valor unitario de mercado para la hipótesis de que las obras se encontraran terminadas; el valor máximo legal de venta en viviendas protegidas; el estado de abandono durante los últimos años de las descritas viviendas; y, el no haber seguido la disposiciones contenidas en la Orden Eco 805/2003.
Igualmente, descartan que concurra el presupuesto del nexo causal entre la atribuida acción negligente y el daño causado. Para ello es preciso que concurra el necesario juicio de probabilidad para que resulte una causa adecuada. A lo anterior añaden la actuación delictiva de empleados y colaboradores de la entidad actora que ha originado el seguimiento de una causa penal por estafa y falsificación documental. En relación con esto, resulta significativo el impago, prácticamente, desde la primera cuota y es la propia entidad financiera, con su propios actos, quien reconoce el origen, la causa del perjuicio en el actuar de quien fuera Director de la oficina de Muro, Sr. Efrain . Incluso, la mentada ruptura del nexo causal se vería reforzada para el supuesto de que se declarase -en el marco de las actuaciones penales - la simulación con la consiguiente nulidad de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria.
Por lo que se refiere a la cuantía del perjuicio reclamado, objeta que se pueda obtener por una simple operación matemática entre el importe adeudado a "Caixa Rural", a fecha de la adjudicación del inmueble en el procedimiento ejecutivo hipotecario, y, el importe de la valoración realizado por las entidades "Tinsa" y "Tasabalear". En cuanto a la suma resultante del préstamo, no se ha acreditado la posibilidad de recuperación de alguna cantidad dineraria entorno a alguno/s de los prestatarios. Al tiempo de interposición de la demanda aún no estaban archivados los procedimientos hipotecarios. En todo caso, debe evitarse que se produzca un enriquecimiento injusto.
Por último, de manera subsidiaria, para el supuesto de estimarse la procedencia de la indemnización por el causado perjuicio económico, debe apreciarse una concurrencia de culpas, de manera que la cuantía indemnizatoria se reduzca en proporción al grado de culpa que la entidad actora ha tenido en el evento dañoso, graduando su participación causal en el daño que reclama.
Tercero.- El codemandado, Don. Jose Carlos , en su escrito de contestación a la demanda, parte por aceptar su intervención en la elaboración de los informes de tasación. Sin embargo, niega la imputación de haber producido el invocado grave quebranto económico a la entidad financiera. Expone, como argumentos a su favor, que él no tenía un poder decisorio en el resultado final de las...
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