SAP Ceuta 35/2011, 29 de Abril de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 35/2011 |
| Fecha | 29 Abril 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
CEUTA
SENTENCIA: 00035/2011
SENTENCIA Nº 35
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ, SECCIÓN SEXTA
PRESIDENTE: Ilsmo. Sr. don Fernando Tesón Martín.
MAGISTRADOS: Ilsmos. Srs. don Jesús Carlos Bastardés Rodiles San Miguel y Emilio José Martín Salinas.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL: 97/10.
PROCEDENCIA: Juzgado de primera instancia e instrucción número dos de Ceuta.
PROCEDIMIENTO: juicio ordinario 128/09.
En Ceuta, a veintinueve de Abril de dos mil once.
La sección sexta de esta Audiencia Provincial, constituida por los magistrados más arriba indicado, ha examinado las actuaciones del presente rollo de apelación, dimanantes del recurso interpuesto por IVER C.A.P CEUTA S.L, representada por el procurador Jesús Miguel Jiménez Pérez y asistida por el letrado Álvaro Blanc Marugán, contra la sentencia que desestimó íntegramente la demanda que interpuso contra la comunidad de propietarios del EDIFICIO000, representada y dirigida, respectivamente, por la procuradora Luisa Soraya Toro Vílchez y el abogado Guillermo Martínez Miguel, y le impuso las costas procesales, al objeto de que se revoque y se declare la nulidad de una convocatoria de una junta celebrada por la segunda, así como la misma y todos sus acuerdos o, subsidiariamente, sus tres primeros acuerdos y se le condene a satisfacer las costas.
La presente resolución se dicta, EN EL NOMBRE DE S.M. EL REY, teniendo en cuenta lo siguiente:
Apolonio presentó el día 13/03/2009 una demanda de juicio ordinario contra la comunidad de propietarios del EDIFICIO000, sito en la CALLE000 de esta ciudad con el objeto de que se declarase la nulidad de la convocatoria de su junta celebrada el día 24/11/2008, así como la misma y sus acuerdos y, subsidiariamente, los tres primeros. Alegó como punto de partida que, además de ser la promotora de la construcción, era propietaria de nueve viviendas y dos locales. Mantuvo que la convocatoria presentaba varios defectos, como eran no recoger una relación de lo propietarios que no estaban al corriente de deudas vencidas con la comunidad, se había llevado a cabo por el administrador, persona que no tenía potestad para ello y se había atribuido indebidamente el cargo de secretario-administrador y el orden del día era incorrecto porque se habían incluido como primer punto la lectura y aprobación si procedía de actas anteriores cuando lo que se aprobó nada tenía que ver con ello, dejando indefensos a los llamados a asistir por no conocer lo que realmente se iba a discutir y así poder decidir si acudir o no. Argumentó también que los acuerdos presentaban los defectos formales de no recogerse los convocantes ni los cargos de los asistentes en el acta y, de nuevo, que el orden del día era incorrecto, incidiendo en que se añadió un acuerdo que ni siquiera estaba en los asuntos a tratar de la junta anterior y en que se efectuó por un secretario que no ostentaba el cargo entonces. En cuanto al punto segundo de acta destacó que la comisión creada para encauzar las reclamaciones contra la misma expuso que había contratado a un profesional técnico y a un arquitecto a pesar de que al establecerse aquélla no se habían especificado ni sus funciones ni las acciones que debía llevar a cabo, concretándose, además, su coste ni presentado un presupuesto, sin perjuicio de entender que no debía de haberse consultado previamente a la junta por tratarse de gastos extraordinarios y expresar cómo se iban a pagar y que no pudiera hacerse cargar a ella con la parte correspondiente de su remuneración, por haberse generado para dirigirse precisamente contra la misma. En lo tocante al punto tercero reiteró que los costes del abogado que habría de encargarse de dirimir los conflictos entre ambas partes tendrían que haberse presupuestado previamente, sin que, en ningún caso tuviera que contribuir a ellos.
La comunidad de propietarios del EDIFICIO000 se opuso a la demanda mediante un escrito presentado por su representación procesal el día 03/06/2009. Comenzó alegando que era cierto que la actora era comunera y además la promotora de la construcción, así como que existía una grave confrontación entre ambas partes. Mantuvo a continuación que la junta de 24/11/2008 había sido debidamente convocada. Se adjuntó al dorso de la comunicación remitida una relación de lo recibos pendientes y se advirtió de las consecuencia de no satisfacerlos, se efectuó por el presidente, al margen de que se suscribiera y se remitiera por el administrador, circunstancias ambas que consideró, en todo caso, subsanables, y la referencia a que aquél era el secretario-administrador no era más que una errata carente de cualquier trascendencia jurídica. Añadió que el orden del día era correcto, siendo una cuestión diferente que se adoptasen acuerdos que excedieran de la misma, lo que no había ocurrido, sin que fuera preciso que se redactara detallada, minuciosa y exhaustivamente. En cuanto a los acuerdos adoptados afirmó que la subsanación que se efectuó en el primero era procedente, dado que se había solicitado al anterior secretario, también representante legal de la demandante, nadie votó en contra. Respecto del segundo y tercero argumentó que los problemas que pudieran existir con la demandante como promotora no podían afectar a la distribución de los gastos, en tanto que las actuaciones a realizar lo eran en beneficio de la comunidad, que incluía a la parte contraria.
El día 06/07/2010 se dictó una sentencia que desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas procesales a la actora. En ella se tuvo por probado que con la convocatoria se había acompañado una relación de los propietarios que estaban al corriente de las deudas vencidas, la convocatoria la había realizado el presidente de la comunidad, con independencia de la efectuase materialmente el administrador, y que éste último no ostentaba también el cargo de secretario, no obstante negarle cualquier relevancia jurídica. Respecto del resto de argumentos en los que se fundó la demandante se razonó que no se había acreditado cuál de las dos actas aportadas era la verdadera, por lo que, siendo la misma la que había provocado la confusión, no procedía acceder a lo interesado.
El recurso de apelación con el objeto indicado en el encabezamiento se interpuso el día 29/09/2010. En él, además de reiterar los argumentos que hizo valer en la demanda, alegó que no se impugnaban las actas, sino los acuerdos plasmados en ellas, no se había impugnado la autenticidad de ninguna de las actas, por las que las dos debían considerarse como auténticas, la duplicidad no podía serle imputada a ella y su contenido era virtualmente idéntico.
A la luz de las alegaciones de la partes, expuestas en los antecedentes de hecho, no existe controversia entre ellas, con las consecuencias inherentes a ello derivadas del artículo 281.3 de la ley de enjuiciamiento civil, acerca de que el edificio denominado EDIFICIO000, sito en la CALLE000 de Ceuta, reúne las condiciones previstas en el artículo 396 del código civil .
Al igual que respecto de las características del edificio, tampoco existe, tácitamente, aunque de forma patente, discusión sobre la existencia de una comunidad de propietarios constituída como tal, lo que determina, conforme con su artículo 2. a), la aplicación íntegra de las disposiciones de la ley de propiedad horizontal, más allá de la parte de la misma que, en todo caso, regiría a tenor de lo dispuesto en la letra b) del mismo precepto.
TECERO.- La especial naturaleza de las edificaciones en las que existen piezas ensambladas entre sí propiedad de distintas personas y que, por ello, comparten determinados elementos y de los conjuntos inmobiliarios en los que no existe dicha unión material pero las diferentes construcciones se diseminan en un espacio privado de titularidad general justifica el nacimiento de una modalidad de propiedad especial, como expresamente declara el artículo 1 de la ley de propiedad horizontal, en la que, conforme con su artículo 3, se distingue el " ...derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado... " de un lado y una " ...copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes... ".
El ejercicio de los derechos derivados de una propiedad con las notas tan peculiares que se han descrito en el fundamento de derecho anterior impone el establecimiento de un régimen jurídico coherente con los importantes intereses en juego, su interrelación y la facilidad de surgimiento de conflictos entre sus diversos titulares. A tal fin el artículo 13 de la ley de propiedad horizontal prevé una serie de " órganos de gobierno " necesarios de la comunidad como son la junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador, más allá de que estos dos últimos cargos puedan ser ejercitados también por el segundo.
La junta de propietarios, coherentemente con su constitución, es el órgano supremo de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, como se infiere de lo dispuesto en el artículo 14 de la ley de propiedad horizontal .
La junta de propietarios tiene que reunirse al menos una vez al año. Salvo que ello se produzca espontáneamente...
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