SAP Valencia 720/2011, 9 de Diciembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 720/2011 |
| Fecha | 09 Diciembre 2011 |
ROLLO DE APELACION 2011-0592
SENTENCIA Nº 720
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Doña María Mestre Ramos
MAGISTRADOS
Doña María Eugenia Ferragut Pérez
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a nueve de diciembre del año dos mil once.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 3 de febrero de 2011 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 990-2009 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Diez de los de Valencia .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA DON Nicanor Y DON Simón representada la Procuradora de los Tribunales Dña. Rosa Rodríguez Gil y asistido de Letrado D. Carlos Pineda Nebot; y como APELADA-DEMANDANTE LA FUNDACION TORREMAYOR representada por el Procurador de los Tribunales D. Juan Francisco Gozálvez Benavente y asistida por el Letrado D. Rafael Peguero Perales.
La Sentencia de fecha 3 de febrero de 2011 contiene el siguiente Fallo:
"1º) Estimando la demanda interpuesta por Fundación Torremayor contra D. Simón y D. Nicanor, declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Valencia, calle DIRECCION000, número NUM000, puerta NUM001, y condeno a los demandados a desalojar dicha vivienda, dejándola totalmente libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificaren.
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) Condeno a los demandados al pago de las costas procesales causadas."
La Sentencia dictada estableció que la parte actora ejercita pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Valencia, DIRECCION000, número NUM000, puerta NUM001, invocando de forma alternativa diversas causas, y al efecto formula, en síntesis, las siguientes alegaciones:
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- La actora es propietaria de dicha vivienda desde el año 1999 (documento número 1 de la demanda), y el demandado D. Simón es arrendatario de la misma en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 2 de enero de 1986 con el anterior titular de la vivienda (documento 2).
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- A final de 1999 o principios de 2000, D. Simón abandonó la vivienda arrendada y pasó a residir en otra de su propiedad, adquirida el 11 de julio de 1999 y sita en Valencia, pasaje Dr. DIRECCION001 nº NUM002, pta. NUM003 (certificación del Registro de la Propiedad, documento 3) mientras que su hijo y también demandado D. Nicanor siguió ocupando la vivienda arrendada sin consentimiento de la actora.
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- A finales de 2005 el Ayuntamiento de Valencia ordenó a la comunidad de propietarios la realización de determinadas obras de rehabilitación, las cuales fueron ejecutadas desde enero de 2006, si bien se habían realizado inspecciones y catas en las vigas de los techos desde el año 2004 (documentos 6 y 7).
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- En octubre de 2005 la arrendadora interpuso demanda de desahucio por falta de pago, por cuanto el demandado adeudaba las mensualidades desde enero de 2004. En dicho procedimiento, el demandado Sr. Simón adujo que las referidas obras le impedían la normal utilización de la vivienda y que, en consecuencia, el contrato debía entenderse suspendido desde junio de 2004, lo que motivó que el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Valencia dictase sentencia de fecha 31 de marzo de 2006 desestimando la demanda (documento 9). No obstante, su hijo ha seguido ocupando la vivienda en todo momento, incluso durante el tiempo de las obras.
En base a ello, considerando que el arrendamiento fue suscrito bajo la vigencia del R.D.L. 2/1985 y que, adoptando la posición más favorable para el arrendatario, quedó sometido a prórroga forzosa, la demandante articula las siguientes causas de resolución previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964:
1) Artículo 114, causas 2ª y 5ª, por cesión o subarriendo inconsentido, al haber trasladado el arrendatario su residencia a otro lugar y dejado en la vivienda a su hijo.
2) Artículo 114, causa 11ª, en relación con el artículo 62, caso 5º, por tener otra vivienda a su disposición, propiedad del demandado y apta para sus necesidades, en los seis meses anteriores a la presentación de la demanda.
3) Artículo 114, causa 11ª, en relación con el artículo 62, caso 4º, por doble ocupación, al ocupar el inquilino dos o más viviendas en la misma población, no siendo indispensable el uso de todas ellas para sus necesidades.
4) Artículo 114, causa 11ª, en relación con el artículo 62, caso 3º por no uso, al estar desocupada la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año.
Por otra parte, para el caso de considerar que el arrendamiento no está sometido a prórroga forzosa, estaría en fase de tácita reconducción, pues habría transcurrido sobradamente el plazo de "meses" que se pactó en el contrato. A estos efectos, la actora requirió al demandado mediante burofax de fecha 3 de abril de 2009 para notificarle su falta de aquiescencia a la prosecución del arriendo (documentos 22 y 23).
El demandado D. Simón alegaba como primera excepción de su contestación a la demanda la de cosa juzgada por preclusión de alegación de hechos, al amparo del artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en relación con el mencionado juicio de desahucio por falta de pago, excepción que fue rechazada en el acto de la audiencia previa. Por otra parte, planteaba la falta de legitimación activa "ad processum" del codemandado Sr. Nicanor, aduciendo que éste no es titular de la relación arrendaticia, sino hijo del arrendatario con quien convive en la vivienda en el ámbito de la relación familiar; en la audiencia previa se resolvió que tal excepción se refiere a la legitimación "ad causam" y sería examinada en la sentencia.
En cuanto al fondo del asunto, se opone a la demanda con las siguientes alegaciones:
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- El demandado jamás ha utilizado la vivienda sita en pasaje Dr. DIRECCION001 nº NUM002, pta. NUM003 como vivienda familiar, ni nunca ha vivido en la misma hasta que se ha visto abocado a ello por la inhabilidad de la vivienda objeto del litigio, y ello con carácter transitorio. Desde su adquisición, ha destinado dicha vivienda a despacho profesional y, con posterioridad, habilitó parte de la misma para la residencia de su madre, debido a su delicado estado de salud, y a la persona que le cuidaba, para después trasladarse a residir precariamente en ella dada la inhabilidad de la vivienda arrendada durante las obras.
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- Como declaraba la sentencia que desestimó la acción de desahucio, las obras habían empezado en el año 2004, y su finalización no fue notificada al demandado hasta el 3 de abril de 2009 (documento 22 de la demanda).
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- No ha existido cesión ni subarriendo, puesto que ambos demandados residían en la vivienda arrendada y en julio de 2004 tuvieron que abandonarla por la mencionada inhabitabilidad, trasladándose provisionalmente el padre a su despacho profesional, y residiendo el hijo en casas de amigos.
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- No cabe resolver el contrato por desocupación de la vivienda, pues dicha situación tiene su origen en la imposibilidad de habitarla durante la realización de las obras. 5.- No concurre la causa resolutoria de doble ocupación, pues la misma exige que el demandado ocupe dos viviendas en calidad de inquilino, mientras que en este caso una de ellas es de su propiedad, además de que la ha utilizado temporalmente debido a la situación descrita, aun tratándose de una oficina o despacho.
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- En cuanto a la resolución por tener otra vivienda a su disposición, el inmueble de pasaje Dr. DIRECCION001 no ha estado desocupado en los seis meses anteriores a la demanda, pues desde hace años es el domicilio de la madre del demandado y de la persona que la cuida, así como el despacho profesional de aquél. Además, tampoco es apta para satisfacer las necesidades del inquilino, pues el demandado va a residir en la vivienda arrendada con su actual esposa y sus dos hijos, lo que sería imposible en la vivienda de su propiedad.
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- Acepta que ambas partes consideran el arrendamiento sujeto a prórroga forzosa, aunque entiende que el requerimiento efectuado por la parte actora es una manifestación más del acoso inmobiliario empleado por la misma.
La primera cuestión que plantea el litigio es determinar la normativa aplicable al contrato en cuestión que, celebrado el 2 de enero de 1986, debe someterse al Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, cuyo artículo 9 suprimió la prórroga forzosa para los contratos de arrendamientos urbanos. Precisamente, la parte actora toma como premisa un planteamiento favorable al arrendatario, como es entender aplicable dicha prórroga forzosa, si bien argumenta de forma subsidiaria que, si el contrato no estuviera sometido a tal régimen, habría quedado extinguido puesto que dicha parte se mostró contraria a la tácita reconducción mediante requerimiento practicado el 3 de abril de 2009, en tanto que la demandada aduce que el contrato está sometido a prórroga forzosa.
La jurisprudencia ha establecido un criterio consolidado conforme al cual los contratos celebrados a partir de la vigencia del mencionado Real Decreto Ley 2/1985 y hasta la actual Ley de Arrendamientos Urbanos sólo quedan sujetos a prórroga forzosa si ello ha quedado establecido de forma inequívoca en el propio contrato.
LA sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010 .
En el presente supuesto, la única mención plasmada en el contrato (documento 2 de la demanda) a la duración del arrendamiento es la que aparece en el apartado que el modelo impreso de contrato dedica al plazo, indicando que el arrendamiento se ha contratado "por tiempo de ", lo que no puede interpretarse como referencia inequívoca al régimen de prórroga forzosa, que por tanto no debe ser aplicado.
Por consiguiente,...
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