SAP Santa Cruz de Tenerife 444/2012, 2 de Octubre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 444/2012 |
| Fecha | 02 Octubre 2012 |
SENTENCIA
Ilmas. Sras.
Presidenta: (por sustitución)
Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO
Magistradas:
Dª. CARMEN PADILLA MÁRQUEZ (Ponente)
Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ
En Santa Cruz de Tenerife, a dos de octubre de dos mil doce.
Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas, en grado de apelación, el recurso interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de La Laguna, en autos de Juicio Ordinario nº 1.075/2010, seguidos a instancias del Procurador D. Claudio García del Castillo, bajo la dirección del Letrado D. Fernando Hinojal González en nombre y representación de la entidad mercantil Promociones Guillecan, S.L., contra la entidad mercantil El Maquetal Canario S.L., representada por la Procuradora Dª. Natalia de la Rosa Pérez, bajo la dirección inicial de la Letrada Dª. Carolina Román Montoto, actualmente por el Letrado D. Emilio Abuelo Vázquez; han pronunciado, en nombre de S.M. el Rey, la presente Sentencia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. CARMEN PADILLA MÁRQUEZ, Magistrada de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, con base en los siguientes,
En los autos y por el referido Juzgado se dictó Sentencia de fecha trece de abril de dos mil doce, cuya parte dispositiva, -literalmente copiada-, dice así: "Primero.- Que estimando la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por la entidad "Promociones Guillecan S.L.", representada en actuaciones por el Procurador Sr. García del Castillo, contra la entidad "El Maquetal Canario, S.L. representada en actuaciones por la Procuradora Sra. De la Rosa Pérez, y en su consecuencia debo condenar y condeno a la entidad demandada a abonar la suma de 184.732,02#, -ciento ochenta y cuatrom il setecientos treinta y dos euros con dos céntimos-, así como los intereses legales de dicha cantidad a contar desdde la fecha de interposición de la demanda.
Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.
Que debo desestimar y desestimo la reconvención planteada por la Procuradora Sra. De la Rosa Pérez, contra la entidad "Promociones Guillecan S.L.", y en su consecuencia debo absolver y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos contenidos en el escrito reconvencional.
Se imponen las costas de la reconvención instada a la parte demandada reconviniente.".
Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, presentando escrito de oposición la parte contraria, remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes por término de diez
días.
Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, y se designó como Ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Dª. CARMEN PADILLA MÁRQUEZ; personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Dª. Natalia de la Rosa Pérez, bajo la dirección del Letrado D. Emilio Abuelo Vázquez, la parte apelada se personó por medio del Procurador D. Claudio García del Castillo, bajo la dirección del Letrado D. Fernando Hinojal González; señalándose para votación y fallo el día uno de octubre del corriente año.
En la demanda la actora, arrendadora, tras la terminación del contrato por expiración del plazo pactado, reclama, frente al demandado, arrendatario, una indemnización que cubra los daños y perjuicios derivados de la entrega de la nave arrendada en mal estado, inservible para cualquier uso, y que fija, en definitiva, en el menor valor de la compraventa, efectuada tras la resolución, cifrado en 176.518,43 euros ( presupuesto para las obras necesarias de reparación de la nave y sus instalaciones (113.518,43) y por el tiempo de ejecución 63.000) más 10.383, 36 euros por los tres meses en que tardó en vender la nave, y 560 euros de un informe pericial.
La demandada se opone a la demanda, y, tras reconocer su permanencia en la nave durante todo el tiempo que duró el contrato desde el año 2000, pone de relieve la novación pactada, también reconocida en la demanda, en el año 2005, y alega, como causas que determinan la inexistencia de su obligación de reparar, el mal estado de la nave en el año 2000, su derecho a retirar las mejoras realizadas en el inmueble, y la inexistencia de mantenimiento alguno por la arrendadora, impugnando además los peritajes aportados con la demanda en sus partidas y cuantía. Formula, además, reconvención en la que solicita que le sean devueltas las garantías prestadas, fianza en metálico y aval, así como que se le indemnice por la imposibilidad de ejercitar su derecho de tanteo.
El reconvenido se opuso a la reconvención, manteniendo que la fianza garantizaba el cumplimiento del arrendatario, que el aval se presentó a ejecución sin éxito y ningún sentido tiene su entrega, y que el arrendatario no sólo tuvo conocimiento de la voluntad de vender de arrendador y de la oferta que se le había realizado en el 2009, sino que realmente no tenía derecho de adquisición preferente por haber renunciado expresamente en el contrato.
La sentencia dictada en la primera instancia estima la demanda, a excepción de la reclamación por el importe del peritaje, y desestima la reconvención.
Recurre el demandado reconviniente quien, tras invocar la aplicación de las normas del Código Civil al supuesto de autos, reitera sus pretensiones y alega como motivos del recurso la errónea e indebida apreciación de la prueba en orden a no valorar los hechos que entiende acreditados y que conforman su oposición a la demanda y su reclamación reconvencional.
La apelada solicita la confirmación de la sentencia.
Procede, en primer lugar, hacer referencia a que el acto celebrado el día 30 de marzo de 2012 en el que se practicó parte de la prueba testifical de la demandada, no fue debidamente grabado, sin embargo existe un acta extensa del Secretario judicial que permite tener constancia de la prueba practicada, lo que determina que proceda continuar el trámite de este procedimiento.
Entrando en el fondo, con carácter previo, debe mantenerse, tal y como mantienen las partes sin que ello sea cuestión controvertida, que al arrendamiento de autos le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1995, y consecuentemente lo pactado por las partes en el contrato y, subsidiariamente, lo establecido en el Código Civil.
Por otra parte, debe también partirse, dada la acción que se ejercita, de que el contrato fue resuelto por expiración del plazo, sin que tengan relevancia para esta resolución los incumplimientos que se alegan durante la vigencia del contrato que no estén referidos al mantenimiento de la nave.
El primer motivo del recurso, atinente a la estimación de la demanda, refiere la no apreciación del mal estado en que se encontraba la nave al momento del arrendamiento.
De la prueba practicada cabe admitir que:
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En el año 2000 se alquiló una nave que si bien tenía las instalaciones que le eran propias, y concretamente, entre ellas, la instalación eléctrica, las mismas no cumplían los requisitos necesarios para la actividad industrial. En tal sentido, y por ello, las partes pactaron de forma expresa en el apartado segundo de la Cláusula Cuarta: "asimismo la nave se arrienda en el estado actual de las acometidas y ramales, o líneas correspondientes a la misma, para los suministros de que está dotado el inmueble en el que se ubica y con tal indemnidad de la propiedad. En consecuencia, los gastos que se generen por la eventual reparación de las citadas instalaciones, incluso los aparatos contadores, será de cuenta y cargo exclusivo de la Arrendataria, si tales reparaciones fueran debido a la actuación del arrendatario".
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Igualmente en el año 2000, en cuanto al estado de la nave en sí (su estructura y estado), tal como se refleja en el apartado primero de la cláusula cuarta, y conforme a la prueba practicada, era el normal y adecuado a una nave industrial, si bien, obviamente, susceptible de ser adaptada al uso al que se iba a destinar, o a la industria que se iba a desarrollar en la misma. A tal efecto se pactó la Cláusula Séptima entre las partes que dice: "La arrendataria no podrá efectuar obras de clase alguna en el inmueble arrendado sin la autorización expresa y por escrito de la Arrendataria. En todo caso, en cuanto a las obras autorizadas, a la finalización del contrato la arrendadora podrá optar entre exigir que el inmueble objeto de arriendo sea restituido al mismo estado en que se encuentra en la actualidad, o hacer suyas las mismas, en cuyo caso, las obras ejecutadas quedarán en beneficio del inmueble y por ellas no habrá derecho a valoración o reclamación alguna".
Las obras autorizadas quedan igualmente reflejadas en los dos últimos párrafos de la citada cláusula al decir: "
No obstante los párrafo precedentes, la Arrendataria queda autorizada para que, en el plazo máximo de tres meses, contados a partir del día de la fecha, pueda realizar en el inmueble arrendado las obras que estime convenientes a fin de decorar y adaptar el mismo a la actividad a desarrollar en él. La Arrendataria queda autorizada para que en el plazo que determine el proyecto técnico de instalaciones contado desde la fecha de su visado pueda realizar en el inmueble arrendado las obras que estime convenientes a fin de decorar y adaptar el mismo a la actividad a desarrollar".
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Con base a lo anterior el arrendatario ejecutó en la nave todas las obras necesarias y útiles para adecuarla a su actividad, tanto de...
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